Kas eluasemelaen on soodus?

Majanduskasvuga kaas-nenud nähtuseks on hoogne laenamine. Eluasemelaenu võtmisest on saamas trend, mille ilmekaks väljendiks on 24tunniste laenulepingute reklaam nädalalehtede esikülgedel. Kas lepingut, mis seob osalejad kümneks aastaks, tasub sõlmida 24 tunni jooksul? Miks ka mitte, aga kuidas jääb vanasõnaga « seitse korda mõõda, üks kord lõika». Mida siis mõõta, enne kui lepingule alla kirjutada?

Eluasemelaenu lepinguline intressimäär võib esmapilgul tunduda soodne, kuid ei peegelda laenuvõtja tegelikke kulutusi.

Finantsjuhtimises kasutatakse erinevate laenupakkumuste hindamisel nn efektiivse intressimäära käsitlust, mille arvutamisel võetakse arvesse laenu kustutusaeg, laenumaksed ja nende sagedus ning laenulepinguga kaasnevad kulutused (lepingutasu jm). Efektiivset intressimäära võib selle mõistmiseks vaadelda ka laenuandja poolelt. Tegemist on tehingu nn sisemise tasuvuslävega, mille arvutamisel lähtutakse raha nüüdisväärtuse teooriast. Selle peamine sõnum «maakeeli» väljendatuna kõlab: «aeg on sõna otseses mõttes raha». Tulevikus saadav raha on odavam hetkel «käes» olevast rahast. Efektiivne intressimäär saadakse võrrandist, kus tulevikus laekuvad maksed, diskonteerituna nüüdishetkele, on võrdsustatud välja antava summaga.

Võrreldes efektiivset intressimäära etteantud tulunormiga (kapitali hinnaga) saab laenuandja hinnata laenuandmise tasuvust. Kuid ka laenuvõtja saab laenu kasulikkust hinnata, kõrvutades omavahel erinevate laenupakkumuste efektiivseid intressimäärasid. Laenu kustutusaeg

Kui laenu kustutusaeg on kümne asemel viis aastat, oleks ülaltoodud näites kuumakse suuruseks 1460 kr asemel ca 2215 kr. See on 755 kr rohkem. Kuid kümneaastase lepingu kestel jätab laenuvõtja panka ligi 80 000 kr intresse, viieaastase lepingu korral aga ca 36 000 kr. Samal ajal võib aga 755 kr. enam maksmine olla täiesti jõukohane. Kuumakseid ja laenuperioodi pikkust iseloomustab kõrval toodud tabel (100 000kroonine laen, lepingutasu 3500 kr, efektiivne intressimäär 13,3%).

Tabelist selgub, et mida pikem on laenu kustutusaeg, seda vähem erinevad sellele vastavad kuumaksed. Kustutusaja valikut iseloomustab ka graafik.

Langev kõver graafikul näitab kuumaksete suurust sõltuvalt kustutusajast, tõusev kõver aga laenuandja intressitulu (graafikul on summad vähendatud 10 korda). Nagu näha, võiks 100 000 kr eluasemelaenu optimaalseks pikkuseks olla viis aastat. Pikema laenulepingu korral muutub küsitavaks tehingu kasulikkus laenuvõtja seisukohalt.

Kustutusaja valik on hinnatav ka investeeringu nüüdisväärtuse kaudu. Katkestamise kulu

Võib juhtuda, et laenuvõtja soovib laenulepingu katkestada, makstes laenuandjale tagasi selleks hetkeks võlgu oleva summa. See ei ole tasuta, vastupidi -- selle eest trahvitakse. Kas 3% trahvimäär võlgu olevast summast on vastuvõetav? Annuiteetlaenude puhul sisaldab ühtlane kuumakse algul rohkem intresse, hiljem aga rohkem tagasimakseid. Kui kümneaastane laenuleping katkestatakse mõni aasta pärast lepingu sõlmimist, võib nõutav trahvisumma olla üllatavalt suur.