Ehitise pandiõiguse ümberregistreerimine hüpoteegiks

Praegu on paljud ehitised ja korterid (edaspidi ehitised) panditud vallasasjadena mitmesuguste nõuete tagatiseks. Tavaliselt panditakse ehitisi pangalaenu tagatiseks või näiteks ka ehitise ostu-müügi korral müüjale nn järelmaksu tagatiseks.

Sellist pantimist võimaldab asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 132, mille kohaselt võib kuni maa kinnistamiseni või maakatastrisse kandmiseni pantida ehitist või selle mõttelist osa valdust üle andmata. See tähendab seda, et panditud ehitis jääb pantija valdusesse ja kasutusse. Lepingu tõestanud notari esildisel registreeritakse sõlmitud pandileping poolte kulul ehitise asukohajärgses riiklikus hooneregistris. Kui pandiõigus lõpeb, tehakse huvitatud isiku nõudel sellekohane märge riiklikus hooneregistris ehk pandimärge kustutatakse.

Maareformi käigus ehitisealune maa kinnistatakse ehk teisisõnu kantakse kinnistusraamatusse ning selle tulemusena muutuvad ehitised kui vallasasjad (ilma maata) maa oluliseks osaks.

Praegu kehtiva seaduse kohaselt võib ehitist vallasasjana võõrandada ainult käesoleva aasta lõpuni. Kuna muutub ehitiste õiguslik staatus, siis on pandipidajal õigus nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist ja pandiõiguse kinnistamist kinnistut koormava hüpoteegina pärast seda, kui Riigi Teataja lisas on avaldatud teade ehitisealuse maa kandmisest kinnistusregistrisse. Eelöeldu tähendabki seda, et olemasoleva pandilepingu asemel tuleb vormistada hüpoteek kinnistule. Hüpoteegi seadmine annab pantijale paremad võimalused laenu saamiseks.

Seadus sätestab, et hüpoteegisummana kantakse kinnistusraamatusse ehitise pandiga tagatud võla summa, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kuigi seadus ei sätesta, missuguse aja jooksul tuleb ümberregistreerimine ära teha, on pandipidaja siiski huvitatud, et ehitisel lasuv pant kiiresti ümber vormistatakse. Ohuks pandipidaja jaoks on asjaolu, et juhul, kui kinnisasja omanik näiteks müüb äsja kinnistusraamatusse kantud kinnistu teisele isikule (heausksele omandajale) ja kinnistusraamatus ei olnud märget pandiõiguse olemasolu kohta, siis ei saa pandipidaja enam nõuda senise pandiõiguse hüpoteegina sissekandmist. Seega pandipidaja kaotab õiguse tagatisele.

Selleks, et seda riski võimalikult vähendada, võib pandipidaja teha avalduse märke kandmiseks kinnistusraamatusse oma õiguse tagamiseks. Märge kinnistusraamatus näitab võimalikule kinnisasja omandajale, et pandipidajal on selle suhtes õigused, millega tuleb arvestada.

Juhul, kui pantija pole nõus pandi ümberregistreerimise asjaõiguslepingut vormistama, võib pandipidaja nõuda kinnistusraamatu kande tegemist kohtu korras.

Kui panditud ehitise omaniku kasuks seatakse hoonestusõigus, on pandipidajal samuti õigus nõuda hoonestusõigust koormava hüpoteegi seadmist. Selline olukord tekib näiteks juhul, kui ehitise omanik, kelle ehitis on panditud, ei saa maa omanikuks, vaid tema kasuks seatakse hoonestusõigus.

Ka erastatud korteritega majades, kus on panditud konkreetne korter, tuleb pärast korteriomandi seadmist seada hüpoteek korteriomandile.

Ehitisele seatud pandiga tagatud nõuet saab sundtäita alles pärast vastava hüpoteegi kinnistusraamatusse kandmist ning alates hüpoteegi kinnistamisest kehtivad sellele ka asjaõigusseaduses kinnispandi kohta käivad sätted. Seega, kui maa on kinnistatud ning hüpoteeki sellele seatud ei ole, siis ei saa pandipidaja oma nõuet täitmisele pöörata.

Autor: Jaan Hargi