Turg reguleerib ennast loomulikul teel

Kui pangad asuvad kinnisvaraarendajate krediiditaotlusi tagasi lükkama, jätkates samas lahkelt eluasemelaenude jagamist, mõjub see pärssivalt uute projektide turule tulekule ning tekitabki kinnisvaramulli.

Kinnisvaramulli seletusena tuuakse ebaloomulikult väikest hinnavahet nõukogude ajal ehitatud tüüpkorterite ja odavamate uute elamispindade vahel. Praegu on see vahe 2000?3000 kr/m². Kuna enamik Tallinna piirkonna elamispindade soetajatest on hinnatundlikud, siis on hind ostjale otsuse langetamisel määrav ja see tõstab nõudlust vanade tüüpkorterite järele. Praegu võivad inimesed, kes elavad kõrge hinnaklassi saavutanud vanadel elamispindadel, julgesti elukoha vahetamisele mõelda. Paljudel on sääste ja elukohavahetust soodustab pankade positiivne suhtumine eluasemelaenude andmisesse.

Suureks optimismiks pole siiski alust, sest vaevalt isegi suurte ehitusmahtude korral uute korterite hinnatase alla 10 000?11 000 kr/m² langeb. Sellest madalam müügihind tähendab kas viletsat kvaliteeti, ehitaja ja arendaja nullkasumit või koguni maksuseadustest kõrvalehiilimist.

Kui inimesed otsustavad üha enam uue elamispinna soetamise kasuks, suureneb kasutatud pindade pakkumine. Hinnatõus vanade elamispindade sektoris peatub ja pikemas perspektiivis võivad hinnad isegi langeda.

Samas ei pruugi areng täpselt käia kirjeldatud kava järgi. Pangad lubavad edaspidi suhtuda kinnisvaraarendajatesse konservatiivsemalt. Selles võibki peituda tahtmatu kinnisvaramulli tekitamine, sest andes lahkelt laenu erakliendile, tõuseb vanemate elamispindade hind, samas kui kinnisvaraarendajatel on võõrfinantseerimist kasutamata raske uusi projekte pakkuda. Tõuke kinnisvarakriisi tekkimisele võivad anda ka omavalitsused, kui hakkavad arendusprojektidele vastu seisma. Seni on omavalitsused aidanud arendajaid näiteks trasside või teede rajamisega.

Praegu on tähtis, et kõigil pooltel jaguks piisavalt analüüsivõimet ning arendajate, pankade, omavalitsuste koostöö jätkuks. Kokkuvõttes võidavad sellest kliendid, kes janunevad uute, kvaliteetsete ja soodsa hinnaga elamispindade järele.

Autor: Taavi Ojala