Kired eellepingute ümber

Võlaõigusseaduse rakendumise järel on kinnisvara võõrandamistehingute tegemisel tekkinud ebakindlus eellepingu seaduslikkuse suhtes. Kuigi ka ses küsimuses jääb lõplik sõna Riigikohtu öelda, toon ühe seisukoha põhjenduseks, miks senini kasutatud müüja ja ostja vaheline lihtkirjalik eelleping seadusega vastuolus ei ole.

Lepinguvabadus eeldab, et osapoolte tahe on primaarne ja seetõttu suurema tähtsusega kui vorminõue. Läbirääkimised ostja ja müüja vahel tingimuste vastavusse viimiseks ühise tahtega (prahi äravedu, hind, käsiraha suurus jne) on kohustuste võtmise (võlaõigusliku) iseloomuga ja seetõttu ei vaja notari juuresolekut. Need läbirääkimised on aga müügitehingu toimumise seisukohalt määrava tähtsusega, eeldavad saavutatud kokkulepete fikseerimist (eellepingu sõlmimist) enne notari poole pöördumis.

Hea äritava ja VÕS §9 lg 2 alusel loetakse leping sõlmituks ajast, mil pakkumuse esitaja nõustumise kätte sai. Kuigi VÕS loeb notariaalse vorminõudega lepingu sõlmituks alles notariaalse kinnitamise või notariaalse tõestamise hetkest, ei muuda see säte osapoolte kokkulepet kehtetuks. Samuti ei muutu kehtetuks pakkumuses nõutud tagatis või muu pakkumusega otseses seoses olev tingimus ainult notariaalse vormi eiramise tõttu.

Võttes arvesse, et kinnisasja üleminekule kehtestatud notariaalne vorminõue on kinnisasja olulisuse tõttu pigem erand kui reegel, kehtib see reegel siiski asjaõigusliku lepingu sõlmimisel, jättes võlaõigusliku eellepingu puutumata.

Võrreldes üksteisele järgnevate ja ühele lõplikule eesmärgile suunatud võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingu tingimusi, selgub, et lepinguis seatud tingimused kattuvad suures osas. Erinevus on lepingu tulemuses ehk tehinguga kaasnevates õigustes ja kohustustes.

Ajaliselt varasema võlaõigusliku lepinguga kohustuvad pooled sõlmima asjaõigusliku lepingu. Viimane sisaldab küll võlaõiguslikke tingimusi, kuid on suunatud kinnisvara kui asja omandiõiguse ülemineku tagamiseks. Kuigi sellele eelnev kokkulepe vastab VÕS §33 eellepingu tunnustele, lubab VÕS sellest kõrvale kalduda, kui seaduses pole selleks otsesõnalist keeldu (§5).

Eelnev kehtib dispositiivsuse, hea usu ja mõistlikkuse põhimõtete tõttu, mis tõstavad tehingu heausksuse, mõistlikkuse, tegevus- või kutseala tavasid/praktikat ülemaks seaduse üldsõnalise sätte ees. Seetõttu pole vaja ümber nimetada seniseid ostu-müügi eellepinguid broneerimislepinguteks vms, vaid anda neile tehingu olemust ja eesmärki kirjeldav nimetus. Oluline on tehingu sisu ja eesmärk, mitte pealkiri.

Eelneva põhjal võib väita, et nii suusõnalised kui lihtkirjalikud kokkulepped (eellepingud), mille iseseisev eesmärk on asjaõigusliku müügilepingu sõlmimine, kehtivad hea usu ja mõistlikkuse põhimõtte järgimisel ka notariaalset vormi kandmata. Kinnisasja müügitehing ise peab aga igal juhul olema notariaalselt tõestatud.

VÕS annab võimaluse juba täna sõlmida leping valmistatava või tulevikus omandatava asja võõrandamiseks. Sel juhtumil tekib notariaalse eellepingu sõlmimisega õigus valmistatava kinnisasja omandamiseks tingimusel, kui uus kinnisasi on tegelikkuses realiseerunud, ja ajal, kui see on omandatav asjaõiguse mõistes. Valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava kinnisvara müügi korral oleks eellepingu notariaalse vormi arvestamata jätmine ilmses vastuolus mõistlikkuse põhimõttega.

Ekslik on arvamus, et notariaalse vormita müüja ja ostja kokkulepe on automaatselt kehtetu. Kuigi leping ei pruugi vastata seadusele, on tehing kehtiv, kuni osapooled või kohus ei ole seda kehtetuks tunnistanud.