Omanike õigussuhted on kestva loomuga

KoSi § 9 eesmärk on eelkõige viia korteriomanikeni teadmine, et neil kõigil on õigus ja kohustus osaleda elamu ühises valitsemises ning ükski korteriomanik ega korteriomanikud ei saa oma kokkuleppega võtta ära üheltki teiselt korteriomanikult seadusest tulenevaid õigusi ja kohustusi. Korteriühistu puhul on aga tegemist juriidilise isikuga, mis omab õigusvõimet alates vastavasse registrisse kandmise hetkest ning mida saab, nagu teisigi juriidilisi isikuid, ka lõpetada.

Sõltumata sellest, kas korteriomanikud asutavad korteriühistu või nimetavad valitseja, ei lõpe korteriomanike ühisus (korteriomanike vahelised õigussuhted) seni, kuni korteriomanikud omavad elamus kortereid. Korteriühistu on lihtsalt üks võimalus korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid ehk korteriomanike ühisust.

Millisel viisil peavad omanikud paremaks omavaheliste kaasomandi esemega seotud suhete korraldamist, jääb iga elamu korteriomanike otsustada. KoS (§§ 8 ja 15) näeb ette nende suhete (korteriomanike ühisuse) korraldamiseks kolme võimalust:

1) korteriomanike üldkoosolekutel vastu võetud otsuste kaudu, mida viib ellu valitseja, kooskõlas KoSiga;

2) korteriomanike vahelise kokkuleppega ettenähtud korras (seltsinguleping);

3) korteriühistu asutamise kaudu korteriühistuseaduse järgi.

KoS ei näe ette korteriomanike ühisuse moodustamise korda, sest korteriomanike ühisus kui korteriomanike vahelised kaasomandi esemega seotud õigussuhted on olemas igas elamus, mis on jagatud korteriomanditeks ning mille korteriomandid on kantud kinnisturaamatusse.

Siit tuleneb ka korteriomanike ühisuse lõpetamise erisus. Korteriomanike vahelised õigussuhted ei lõpe enne ülaltoodud aluste äralangemist, samuti ei lõpe korteriomanike ühisus ka korteriühistu asutamise või seltsingulepingu sõlmimisega.

KoSi § 8 lg 1 järgi, kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Korteriomanike ühisus kui õigussuhete kogum jääb kestma ka korteriühistu asutamisel. Lihtsalt ühisuse korraldamise viis on teine ning oma tegevuses tuginetakse eelkõige korteriühistuseadusele.

Korteriomanikel peab olema võimalus adekvaatse ja erapooletu informatsiooni põhjal otsustada, milline seadustest tulenev võimalus on parim ning sobilikum konkreetselt nende elamu valitsemise korraldamiseks.

Kui korteriomanikud ei ole rahul valitseja tegevusega ning valitseja ei täida korteriomandiseadusest tulenevaid valitseja kohustusi, võib korteriomanike üldkoosoleku otsusega tagandada olemasoleva ning nimetada ametisse uue valitseja või hoopis asutada korteriühistu ning asuda elamut valitsema korteriühistuseaduse järgi.

Autor: Silver Ojamets