21. november 2002 kell 22:00

Eluasemelaenu pakkumised kaalukausil

Kinnisvaraeksperdi Tallinna büroo hindamise ja analüüsi osakonna juhataja

Uurisin alternatiivseid laenupakkumisi uue eramu ostuks viielt suuremalt laenuandjalt: Hansapank, Ühispank, Sampo, Nordea, Balti-Ameerika Ettevõtlusfond. Eramu turuväärtuseks ütlesin 1,2 mln kr, laenusummaks 1 mln kr. See ületab praegust keskmist laenusummat umbes neli korda, seetõttu võiks arvata, et tegemist peaks olema ahvatleva kliendiga. Võrdluspilt tuli kirju.

Mõistlik oleks võrrelda intressi marginaale (st Euriborile lisanduvat osa), mis peegeldavad konkreetse laenuandja hinnangut turusituatsioonile ja konkreetsele kliendile. Esitatud pakkumised olid vahemikus 2,5?3,5. 20aastase tähtajaga ja viimaste kuude keskmise Euriboriga 3,2 arvestades oleks igakuiste laenumaksete vahemik 6992?7574 kr ehk 582 kr kuus, st ligi 7000 kr aastas.

33 on tavaline omafinantseerimise nõue, ehk siis konkreetse 1,2 mln kr kinnistu puhul 400 000 kr. 20 nõue (s.o 240 000 kr) on ühe laenupakkuja tingimustes. 15 määra (180 000 kr) kasutamise õigus on paaril suuremal pangal uute objektide puhul. 10 (120 000 kr) on KredExi poolt garanteeritavate noortelaenude omafinantseering. Oluline on lisada, et tasuda tuleks ühekordne garantiitasu 3 garanteeritavalt summalt, mis konkreetse näite puhul oleks 8400 kr. 0 pakkusid mõned laenuandjad lisatagatiste olemasolul.

Tüüpsummaks on kõigil 1 laenusummast, mis ühe miljoni puhul on 10 000 kr. Üks pank pakkus internetis taotletud laenudel hinnaalandust 500 kr (= 9500 kr), kaks panka soodusmäära 0,75 (= 7500 kr). Parimaks on pakkumine, kus on fikseeritud lepingutasu maksimum 5000 kr.

Üldjuhul võib laenu teenindamiseks minna 30 pere netosissetulekutest, paljud pangad lubavad suuremate sissetulekute puhul ka kuni 50 määra. Näiteks võib 20 000 kr netosissetulekuga pere 30 nõuet arvestades laenu teenindamiseks kulutada 6000 kr, 50 puhul 10 000 kr. See teeks maksimaalseks laenusummaks vastavalt 824 000 kr ja 1 374 000 kr (20 a, 6,2). Oletame, et teisel juhul on võimalik kasutada ka pikemat tähtaega (30 a), maksimaalseks laenusummaks oleks siis 1 633 000 kr.

Lisaks neile, kroonides võrreldavate näitajatele tasub tähelepanu pöörata muudele asjaoludele. Näiteks:

Lepingu muutmise või lõpetamine kulud (nimetagem trahviks) ja laenu ennetähtaegse tagasimakse võimalused, mis on eri laenuandjatel vahemikus 0 kr kuni 1 laenusummast. Mitmel juhul nõutakse etteteatamist kuni 3 kuud. Esmapilgul võib see tunduda väheoluline, aga kuna tegemist on pikaajalise lepinguga, siis tasub ka seda punkti kaaluda.Maksepuhkus on reeglina võimalik kõigil laenuandjatel, kuid mõni rõhutas seda eriti. Maksepuhkuse all peetakse tavaliselt silmas puhkust põhiosa (ehk laenusumma) maksest, intressi tuleb ikka maksta. Aga annuiteetlaenude puhul moodustabki esialgu just intress põhilise osa laenust. Üks laenuandja pakkus ka täieliku puhkuse võimalust, mis võib mõningatel juhtudel vajalik olla (lapse sünd, õppima asumine vms).Lisanduvate hüvede osas (soodushinnaga teenused jms) on pilt kirju ja raskesti võrreldav, sest paljude soodustuste kasutamine ja vajalikkus võib olla küsitav. Realistliku laenuvõtja jaoks on see tõenäoliselt väheoluline pudi-padi, kuid muus osas võrdväärsete pakkumiste korral tasub kindlasti ka seda punkti analüüsida.Klienditeenindus on keskeltläbi põhjamaine, st (lihtsalt) viisakas. Selle taustal oli lihtne meelde jääda ühel (ilmselt vene taustaga) pangatöötajal oma aktiivse ja asjatundliku, kuid mitte pealetükkiva käitumisega, mida kaunistas ka muus mõttes parim pakkumine. Kõige mõruma mulje jättis üks pealiskaudne laenuhaldur, kes ei osanud (mulle teadaolevaid) oma panga eeliseid välja tuua, samas ei unustanud ta kunagi rõhutamast, et ma kindlasti tema nime laenutaotlusel ära märgiks. Konkreetne laenupakkumine ei olnud ka eriti konkurentsivõimeline. Samas ei saa jätta lisamata, et tegemist oli pangaga, mille lojaalne klient olen aastaid olnud.

Autor: Veronika Ilsjan

Hetkel kuum