Enn Tosso • 25. september 2005 kell 22:00

Suurema büroopinna rentnik loob omanikule suurema kindlustunde

Kontoripinna omanik seisab alati valiku ees, kas jagada pind väiksemateks tükkideks ja anda kõrgema hinnaga välja või üürida välja suurem pind ühele ettevõttele.

Tallinna Narva mnt 7d kontoripindade haldaja Redio Kinnisvaraarenduse OÜ haldusjuht Ivo Aadusaar eelistab anda suuremaid pindu, mis on üle 600 ruutmeetri. Ent maja omapärast tingituna on tema sõnul paratamatu, et peab välja üürima ka 25ruut­meetriseid kontoriruume.

ERI Kommertskinnisvara Lahenduste OÜ müügijuht Rein Ruusmann soovitab näiteks 1000ruutmeetrist tühjalt seisvat büroopinda jagada väiksemateks loogilisteks osadeks. ?1000ruutmeetrisele büroole leidub kliente aasta jooksul üksikuid ja kunagi pole kindel, et potentsiaalse üürniku soosikuks osutub just see büroo,? räägib ta.

Ruumide jagamise juures soovitab ta silmas pidada, et ei tekiks liiga palju üldkasutatavat ruumi ja et eraldatavad osad ei halvendaks omavahel nende tarbimisväärtust. ?Koridoride moodustamisega tekib teatud hulk üldkasutatavat ruumi, mida tuleb majaomanikul korras hoida ja mis ei teeni otseselt tulu. Selle kompenseerib väiksemate büroode üldjuhul pisut kõrgem ruutmeetri üürihind ja lühem vakantsuse periood kui suurtel büroodel,? räägib ta. Seega on mõlemal variandil oma head ja vead. Ühes heas büroohoones võib olla nii suuri kui ka väiksemaid büroosid. Sellega on võimalik hoida vakantsust terves hoones võimalikult minimaalsel tasemel. ?Kuid loomulikult on üks hea, stabiilne ja suur üürnik alati parem kui hulk väikeseid,? ütleb ta.

Uus Maa äripindade konsultant Marko Kivirand peab samuti mugavamaks lahenduseks anda pind üürile võimalikult suurte tükkidena: 500?1500 m2.

Eeliseks peab ta seda, et üürnikke on arvuliselt vähem, neist on hea ülevaade, kiirem haldusteenus ning reeglina ei ole suurte üürnikega ka probleeme. ?Samas, kui plaanib lahkuda üks suuremaid üürnikke hoones, siis annab see oluliselt tunda kassavoos ehk risk on suurem, kui keegi kipub lahkuma,? räägib Kivirand. Väiksemad pinnad ? 50?200 m2 ei avalda lahkumisel olulist mõju ning neid on ka kergem uute üürnikega täita. Vastupidiselt suurtele pindadele on Kiviranna hinnangul väiksemate pindade järele pidev nõudlus. Seetõttu soovitab ta arendajal ikkagi kaaluda väiksemate üüripindade planeerimist, sest nende järele on pea alati nõudlus.

Ober-Hausi Kinnisvara äripindade maakleri Maido Kalviste sõnutsi on viimaste aastate jooksul büroopindade arendus Tallinna turul olnud suhteliselt piiratud ja seetõttu on sarnaselt kesklinnale ka äärelinnas vakantsus oluliselt vähenenud.

?Järjest rohkem koguvad populaarsust hooned, mis asuvad suuremate tänavatega, nagu Pärnu mnt, Peterburi tee ja Mustamäe tee, piirnevatel aladel. Eelkõige eelistatakse äärelinna hooneid madalama hinna ning heade parkimisvõimaluste tõttu,? sõnab ta. Uued hooned on suuremas osas leidnud üürnikud juba enne hoone valmimist. Rääkides ca 1000 ruutmeetrise büroopinna võimalikult soodsast välja üürimisest, oleksid Kalviste arvates olulised kõigepealt hoone asukoht, parkimisvõimalused ja pinna kuju korrusel, millest sõltuksid siis ka ruumide väljaehitamise võimalused.

Rime Kinnisvara äripindade maakler Küllike Lukkonen ütleb teemat kommenteerides, et kui arvesse võtta ainult puhast üüritulu, siis on omanikule kindlasti kõige tulusam ruumi jagamine väikesteks büroodeks, mille järele turul on ka piisavalt suur nõudlus. ?See aga omakorda toob kaasa suhtlemise paljude rentnikega ja võimaliku suurema liikumise rendipindadel,? ütleb ta.

Kuna enamik büroohoonete omanikke soovib oma ruume välja anda võimalikult suurte pindadena, siis napib väikese pinnaga büroosid suuruses 20?70 m². Kuid turul on ka palju kliente, kes otsivad endile suuri büroosid alates 250 m² ning seda just uutes hoonetes.

Väikeste pindadena büroosid on võimalik välja anda palju kiiremini kui suurtena, kuid ka üürnike liikumine hoones on tõenäoliselt suurem ning hoonesse jääb ka rohkem üldkasutatavat pinda, mis otsest üüritulu ei too. Turule tuleb juurde järjest uusi ettevõtteid, kes ei leia vähese pakkumise tõttu endale sobivaid ruume. Suured keskused on oma täituvuse saavutanud ning lähiajal vabanevatele üürikohtadele on järjekorrad.

Kõige soodsam on hoida hoones pikaajalisi rentnikke, kelle kasutuses on suuremad pinnad, s.o vähemalt 150 m².

Sellised rentnikud on väikese liikuvusega, soliidsed, maksavad stabiilselt ja mitte oluliselt vähem kui väikepinnalt. Ka nõudlus selliste pindade osas on praegu kõige suurem ning nad tagavad lisaks kõigele hoonele suhteliselt hea imago.

Hetkel kuum