Enn Tosso • 14. november 2005 kell 22:00

Kinnisvara ostjal ei maksa kiirustada

Eesti kinnisvaraturu ülekuumenemisest on saanud suisa saaga. Sellest on räägitud aastaid ja aastaid. Samas on ka hinnaralli mitu aastat kestnud. Nüüd on Tallinna korterite hinnad juba Helsingile kannale astumas. Palgavahe Helsingi ja Tallinna vahel on aga endiselt kordi erinev.

Mis toimub siis Tallinna korteriturul?

Maaklerite sõnul lihtsalt ostetakse ära kõik korterid, mis turule paisatakse, vaatamata hinda. Kui vaadata tuntumat kinnisvaraportaali city24, siis esmapilgul näib, et pakkumisi on. Täpsemal uurimisel selgub, et paljud kuulutused korduvad ehk tegemist on samade korterite-majadega, mida pakuvad lisaks omanikule mitu bürood, seejuures erinevate hindadega. Põhjus on lihtne: omanik tõstab nädalate, isegi päevadega hinda ja mida vanem on kuulutus, seda madalam hind.

Olukord on selline, et kinnisvara müüjal ei tasu isegi eellepingust kinni pidada. Kui ostja maksab käsiraha, siis peab lepingu järgi ta selle kahekordselt tagasi saama, kui müüja keeldub lepitud hinnaga korterit müümast. Turul tõusevad hinnad aga nii kiiresti, et müüjal on kasulikum trahv maksta ning müüa korter ikkagi järgmisele ostjale, kes niipalju kõrgemat hinda pakub.

Seepärast polegi midagi imestada, et sama korterit pakutakse mitmesaja tuhande kroonise hinnavahega.

Mida peaks siis korteriostja mõtlema? Laenu saab kergelt. Intressid on madalad. Laenu kuumakse on võrdne samaväärse korteri kuuüüriga. Loomulikult tuleb osta. Juba mõne kuuga ollakse kasumis. Ent kaua selline olukord saab jätkuda? Loomulikult on

suures kasumis need, kes ostsid korteri-maja mõni aasta tagasi.

Ent trend ei saa enam jätkuda. Nii nagu börsil pole ainult võitjad, vaid on ka kaotajad, ei saa ka kinnisvaraturul olla vaid võitjad.

Öeldakse, et kinnisvaraturg pole võrreldav aktsiaturuga, sest kinnisvaraga ei saa eriti midagi juhtuda. Saab küll. Vaid tosinkond aastat tagasi kukkusid Soome kinnisvaraturul hinnad märkimisväärselt. Veel praegugi on märkimisväärne osa soomlastest pangale võlgu ? korteri eest, mis tuli ära müüa väiksema hinnaga, kui selle ostmiseks laenu võeti.

Kinnisvara hinnad võivad kukkuda. Ja päris tublisti. Tallinna turg on täis spekulante, kes broneerivad äsja turule tulnud uued korterid ning müüvad broneeringud vaheltkasuga mõne kuu pärast maha.

Ent on spekulante, kes ootavad veidi rohkem aega. Kui neile tundub õige aeg olevat, panevad nad kõik need korterid müüki. Mida rohkem müüki tuleb, seda väiksema hinnaga saab neid pakkuda. Spekulant müüb ikka, sest tema on plussis nii ehk nii. Mida väiksemas plussis ta on, seda kiiremini ta müüb. Ja järgnebki ahelreaktsioon.

Praegu pole küll õige aeg endale kinnisvara soetada. Projekteerimis- või ehitusjärgus on tohutu hulk uusi kinnisvaraobjekte. Kõik loomulikult broneeritud ning peamiselt spekulantide poolt. Kinnisvaraspekulant on tavaline inimene, kellel on veidi raha, et maksta broneerimistasu, ja veidi aega, et hoida turule tulevatel objektidel silm peal. Kasvõi oma tööajast.

Pole mõtet täita spekulandi taskut, ostes korteri kõrgema hinnaga, kui see tegelikult väärt on. Vastuväide sellele on, et hinnad tõusevad ju nii kiiresti, et ma olen mõne kuu pärast ikkagi plussis.

Seni see nii ongi olnud, ent selline olukord ei jää igavesti kestma. Ühel hetkel on lõviosa korteriostjatest oma ostud teinud, ostjaid lihtsalt ei jätku enam. Ning laenuvõimelised inimesed on oma eluasemelaenud kätte saanud. Ent spekulantidel ? nii pikema- kui ka lühemaajalistel ? saabub aeg kasum välja võtta ning korter turule paisata.

Mida peaks siis tegema inimene, kes veel üürikorteris redutab kui viimane rumaluke ? pole siiani tarkade nõu kuulda võtnud ega endale kinnisvara soetanud?

Üürihinnad ei tõuse, pigem langevad, sest üürnikke jääb üha vähemaks. Samal ajal tuleb pidevalt juurde neid korteriomanikke, kes ostavad korteri selleks, et see välja üürida. Sest üüri eest saab ju laenu kuumaksu tasuda. Ent tekib küsimus, kui kaua. Mõned aastad tagasi võis isegi plussi jääda, ent mitte enam.

Üürnikul soovitaksin veel aasta-kaks kenasti üüri maksta. Ma ei näe suurt vahet sellel, kas võtta oma kolmekümneaastane laen kohe või kahe aasta pärast.

Kui turg jahtub, on müügipakkumisi laialt ning siis on võimalus soetada endale just selline kinnisvara, mis sobib. Pole vaja piirduda sellega, mis praegu veel saadaval on.

Hetkel kuum