Tallinna ähvardab peagi uute büroode uputus

Pindi Kinnisvara juhatuse esimehe Peep Soomani hinnangul on büroomajadel reaalne oht tühjaks jääda.

Sooman osutab, et eelkõige on ohus Mustamäe, Kristiine ja Haabersti büroohooned, sest neisse piirkondadesse kerkib lähiajal mitmeid uusi kõrgeima klassiga büroomaju, näiteks Mustamäe tee 16.

Soomani arvates polegi vanemate büroohoonete omanikel väga palju võimalusi uute ja kvaliteetsete pindade vastu midagi ette võtta. Ka madalam hind pole rentnikule enam väga oluline argument, kui infrastruktuur ja tehnovõrgud on vananenud. "Maja ülevõõpamine ja vaipkatete vahetus ei aita," märgib ta.

Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade konsultant Marko Kivisalu möönab, et äripindade üüriturul ületab praegu nõudlus pakkumist. Kliendi vajadust 500 ruutmeetri või suurema pinna järele on kohe suhteliselt keerukas rahuldada. Samas on ehitusjärgus mitmeid uusi büroohooneid. Paljude pindade üürilepingud on juba sõlmitud ning suurem kolimistelaine saab arvatavasti alguse uuel aastal.

Vajaduse uue pinna järele tingib Kivisalu arvamust mööda tavaliselt kas ettevõtte laienemine või siis soov pääseda kesklinna suurenenud tasuliselt parkimisalalt ja ummikutest.

Vananenud ja amortiseerunud ruumid ei vasta enam üürnike suurenenud nõudmistele ja seega otsitakse uusi lahendusi. Järjest suuremat rolli mängib kogu büroohoone kontseptsioon. Soovitakse paikneda äripartnerite läheduses, sest nii kaob füüsiline vahemaa ja tekib võimalus keskenduda oma põhitegevusele.

Eelmisest kümnendist pärit hoonete omanikud peaksid üürnike hoidmiseks kriitilise pilguga üle vaatama ja korrastama kogu oma maja: WCd, ventilatsioonisüsteemi, liftid, üldkasutatavad ruumid. "Üürihinna tõstmist ei maksa ette võtta," hoiatab Kivisalu. Ta soovitab keskenduda väiksemate ja odavamate pindade pakkumisele.

Uutes büroohoonetes on hinnad kõrgemad ning üüripinna minimaalne suurus algab enamasti 100 ruutmeetri juurest. "Kindlasti võib vanemates ärihoonetes ette tulla tavalisest suuremat vakantsi, kuid ma ei usu, et mõni maja päris tühjaks jääb," sõnab Kivisalu.

Kõikide üürnike korraga lahkumine on ebatõenäoline, ent üürnikke tuleb tõepoolest hoida. Püsivad üürnikud kindlustavad omanikele ühtlase rahavoo ja soovitud kindlustunde.

Büroopinna omanik ei saa küll muuta paremaks asukohta, ent võib siiski teha märkimisväärselt palju, hoidmaks üürnikke lahkumast.

Eelkõige soovitame omanikel üürnikega suhelda. Üürnikud on kliendid ja omanikud on teenuseosutajad. Soovitame küsida tagasisidet: mida üürnikud täiendavalt sooviksid ning mida annaks paremaks muuta. Ka kõige vähem tähtsatena näivatele tähelepanekutele reageerimine tõstab üürnike rahulolu.

Konkurentsi tingimustes muutub lisaks heas asukohas kvaliteetsele büroopinnale järjest olulisemaks büroomaja professionaalne haldamine, millega tagatakse rentnike edasine rahulolu.

Majas olevaid firmasid peab saama üles leida, olgu see siis korraldatud siis majajuhi tahvli või kallimates ja suuremates büroomajades administraatoriga sissepääsus, maja peab olema turvaline, kindlasti on olulised parkimisvõimalused ja tasemel koristusteenus. Rentnikel on alati hea, kui majas on konkreetne haldusjuht, kellele saab helistada ja haldusprobleemidest teada anda.