- OMX Baltic1%300,07
- OMX Riga0,00%867,99
- OMX Tallinn0,19%1 964,94
- OMX Vilnius0,88%1 174,87
- S&P 5001,47%5 686,67
- DOW 301,39%41 317,43
- Nasdaq 1,51%17 977,73
- FTSE 1001,17%8 596,35
- Nikkei 2251,04%36 830,69
- CMC Crypto 2000,00%0,00
- USD/EUR0,00%0,88
- GBP/EUR0,00%1,17
- EUR/RUB0,00%93,49
- OMX Baltic1%300,07
- OMX Riga0,00%867,99
- OMX Tallinn0,19%1 964,94
- OMX Vilnius0,88%1 174,87
- S&P 5001,47%5 686,67
- DOW 301,39%41 317,43
- Nasdaq 1,51%17 977,73
- FTSE 1001,17%8 596,35
- Nikkei 2251,04%36 830,69
- CMC Crypto 2000,00%0,00
- USD/EUR0,00%0,88
- GBP/EUR0,00%1,17
- EUR/RUB0,00%93,49
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine
Kinnisvara. Mida teha, kui äripinda kasutab pahatahtlik üürnik?
Pahatahtlikke ja kiuslikke üürnikke ei leidu ainult eluruumide rentnike seas, vaid ka äripindade sektoris, kus neid on küll märksa vähem, kuid nendega suheldes tuleb samamoodi seadustest lähtuda.
Advokaadibüroo Sorainen vandeadvokaat Urmas Volens, kes juhib Eesti kinnisvara- ja ehitusõiguse töörühma, rääkis, et üldiselt äriruumide puhul sellist olukorda eriti ei teki, et omaniku vahetumisel ilmuvad ootamatult välja üürnikud, kes ei taha lahkuda. “Seda probleemi nii palju ei ole just klassikaliste äriruumide, kaupluste või büroode puhul, sest seal on omanik pigem huvitatud, et majas oleks üürnikud ja maksaksid üüri,” sõnas Volens.
Probleeme võib Volensi sõnul tekkida kahel juhul. Esiteks siis, kui kinnistu on omandatud täitemenetluse kaudu, avalikul enampakkumisel, kus üürileping tuleb hoonega kaasa. Siia alla käib ka hiljuti palju tähelepanu äratanud nn “Pealtnägija”-kaasus. Teine variant on see, kui üürileping hakkab lõppema ning üürnikul ei ole plaanis välja kolida.
Mis on mis
Täitemenetluse puhul arvesta
Pärast enampakkumist välja ilmunud üürnikku ei pea ruumidesse lubama siis, kui ta neid reaalselt ei kasuta. Üürileping läheb üle uuele omanikule vaid siis, kui pind on antud üürniku valdusesse.Kui menetluse käigus üürilepingud välja tulevad, saab võla sissenõudja, kes menetlust alustas, esitada kohtusse tagasivõitmise hagi. See tähendab, et kui sissenõudjat kahjustav leping on sõlmitud kriitilise aja (reeglina kuus kuud) jooksul enne täitemenetlust või kui teine pool (st isik, kes väidab, et ta on üürnik) on võlgniku lähikondne, siis eeldatakse, et see on tehtud võlausaldaja kahjustamiseks, ning kohus saab selle tühistada.Kui omandaja soovib ruume ise kasutada, tuleb üürnikule vähemalt kolm kuud ette teatada lepingu ülesütlemisest. Eelduseks on tungiv omavajadus, mille tõlgendus on praeguses kohtupraktikas üsna kitsas.Enampakkumise akt, mille alusel hoone omandati, on täitedokument valdaja väljatõstmiseks. See tähendab, et omandaja saab sundenampakkumise aktiga minna täituri juurde, kes peaks alustama üürnike väljatõstmise menetlust. Kui üürnik tahab menetlust peatada, peab ta minema kohtusse ja taotlema täitemenetluse peatamist.
Allikas: Soraineni vandeadvokaat Urmas Volens
Hetkel kuum
Tasub teada
Üürilepingu lõppemisel mitte väljakoliva üürnikuga arvesta:
1. Veendu, et hoone müüja on rääkinud sulle kõigist hoonega kaasnevatest kohustustest, sealhulgas üürnikega seotud probleemidest. Kui ta seda teinud ei ole, vastutab müüja hiljem selle eest, kui majas olevate üürnikega peaks probleeme ilmnema.
2. Uue üürnikuga lepingut sõlmides tuleks ette näha ohtu, et ta ei koli välja. Kuna peamiselt tekib üürnikel probleeme sellega, kas üürileandjal oli õigus lepingut lõpetada, tuleks võimalikult detailselt lahti kirjutada, millisel juhul on tegemist lepingu olulise rikkumisega ja mis tingimustel võibüürileandja lepingu üles öelda.
3. Kui üürnik välja ei koli, võimaldab seadus nõuda üüri edasi ning nõuda ka saamata jäänud tulu, juhul kui on sõlmitud uus leping uue üürnikuga ning see on parematel tingimustel kui senine leping. Saamata jäänud tulu saab seniselt üürnikult sisse nõuda, kuid see peab olema üürnikule ettenähtav. See tähendab, et üürileandja peaks üürnikule soovitavalt kirjalikult teatama, et on sõlminud uue lepingu ja saab nii suurt tasu, mis jääb saamata, kui eelmine üürnik välja ei koli.
4. Riski maandamiseks saab lepingus nõuda väljakolimisega viivitamisest tekkiva kahjunõude tagatisena pangagarantiid või üürnikuga seotud isikute käendust. Seda saab nõuda ainult siis, kui selles on lepingus kokku lepitud.
5. Seadus ei luba lepingusse kirjutada leppetrahvi olukorras, kus üürnik ei koli välja.
6. Protsessi kiirendamiseks on võimalus esitada kohtusse hagi enne üürniku väljakolimise tähtaja lõppu. See tähendab, et kui on oht, et üürnik ei vabasta ruume või on öelnud, et ta ei kavatse seda teha, aga lepingu tähtaeg saab läbi või on esitatud ülesütlemise avaldus, siis on võimalik esitada kohtusse ennetavalt hagi. Sel juhul saab kohus otsustada, et lepingu lõpukuupäeval tuleb üürnikul välja kolida. Hagi võib esitada ka näiteks pool aastat enne lepingu lõppemist, nii et juhul, kui üürnik tahab vaielda ega soovi välja kolida, on kohus heal juhul kuue kuuga jõudnud selle vaidluse kohta juba otsuse teha.
7. Üürileandja ise kedagi jõuga välja visata ei tohi. Üürniku valdus on kaitstud ja omavoli on keelatud. Ainsana võib jõudu kasutada riik kohtutäituri kaudu. Omanik ise ei tohi minna kedagi välja tõstma, see on karistatav kuni aastase vangistusega. Lukkude vahetamine on õigustatud ainult siis, kui üürnik on pinna maha jätnud, aga ei ole võtmeid üle andnud. Kui üürnik on sees, ei tohi ruumidesse minna keegi muu kui kohtutäitur.
Allikas: Soraineni vandeadvokaat Urmas Volens
Kommentaar
Uut majaomanikku tullakse “testima”
Viljar Arakas, EfTEN Capital ASi tegevjuhtSelge on see, et kui majaomanik vahetub, siis tullakse uut omanikku nii-öelda testima erinevate juttudega, et tal olid eelmiste omanikega teatud kokkulepped, mida näiteks kirjalikult fikseeritud ei ole. Meil on pooleli kaasus, kus üürnik väidab, et eelmine omanik on teinud suulise üürilepingu, mida eelmine omanik ei tunnista, ja tal on õigus äriruume kasutada tasuta järgmised 10 aastat. Tegemist on sellise tüüpilise taktikalise õigusvaidlusega, kus lihtsalt mängitakse kohtusüsteemi aeglusele ja asjaolule, et omanikul on kiirem kui üürnikul. Selliseid kaasusi tuleb ette, aga õnneks mitte väga tihti. Iga terve mõistusega inimene saab aru, et selline asi ei saa olla kuidagi õige, kuid lõpuks, kui sa kohtus selle võidu saad, võid leida end olukorrast, kus sul ei ole enam seda üürnikku, seda nimetut OÜd, ning sa ei saa oma õiguskaitsekulusid ega mitte midagi tagasi. Nii markantseid näiteid nagu see on konkreetselt ainult üks. Tavaliselt lahenevad probleemid rahumeelselt läbirääkimiste teel. Kohtus ikkagi äri ei tehta, äri tehakse inimeste ja ettevõtete vahel.
Uurime üürnike tausta
Einar Helmik, Kapitali Grupp OÜ juhatuse liigeMul ei ole 15 aasta jooksul ette tulnud olukorda, kus oleksin pidanud üürnike väljaviimisega tegelema. Me vahendame päris palju üürnikke oma klientidele ja oleme päris korraliku kontrolli või tausta-uuringu teinud. Kui mingi võlgnevus on tekkinud, oleme üsna kiiresti alustanud läbirääkimisi. Mõned ei saa üürnikest lahti sellepärast, et üürileandjatel endal võivad olla suhtlemisprobleemid. Näiteks mul on endal ka üürimaja, kus ma üürin kortereid välja, ja üritan aktiivselt üürnikega suhelda, et mitte olla üürnikust kaugel. Kui tal on mingid mured, siis katsume need ära lahendada, ja üldjuhul nad on siis ise ka vastutulelikumad.
Enimloetud
1
“Üks-kaks last peaks olema töötaval inimesel miinimum.”
6
Viimased uudised
Poliitik teeb poliitikat majandustõdesid eirates
Poliitik teeb poliitikat majandustõdesid eirates
“Nüüd paneme siit hea hooga edasi.”
Venemaa suurendab eelarve puudujääki
Hetkel kuum
“Üks-kaks last peaks olema töötaval inimesel miinimum.”
Liitu uudiskirjaga
Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised.
Podcastid
Tagasi Äripäeva esilehele