Ehitust planeeri nagu last

Ehitise elukaarest rääkides tekib paljudel kindlasti küsimus, mis see on ja millest see koosneb? Suures plaanis võib elukaart hakata arvestama planeerimisest ja lõpetada lammutamise ehk utiliseerimisega, kirjutab 24. augusti kuukiri Ehitus.

Elukaare olemus

Projekteerimisettevõtte Sirkel ja Mall peaarhitekti Meelis Nurme ning tema kolleegide hinnangul on viimasel kümnendil ehitise elukaare mõistel oluline osa ehituse terminoloogias, kuid sageli jääb selle sõna sisu paljudele arusaamatuks.

“Meile tähendab ehitise elukaar vaadet ehitisele, alates selle kavandamisest kuni ekspluatatsiooni lõpuni. Elukaart iseloomustavad eri perioodid nagu kavandamine, projekteerimine, ehitamine, ekspluatatsioon ja kinnisvara korrashoid, vajadusel oluline rekonstrueerimine või lammutamine,” lisab Nurm.

Olulised otsused enne ehitamist

Oluline on aru saada lõppeesmärgist ja ka sellega seotud kasust, millele järgneb nõuete ja funktsionaalsuse kirjeldamine, mis on eelduseks ehitise kontseptsiooni ja vormi koostamisele/valimisele. Sellele omakorda järgneb ehitise konstruktsioonide projekteerimine ja nõute kirjeldamine, mis on aluseks ehitajale materjalide ja toodete valikul ning paigaldamisel/ehitamisel.

Kõik tegevused ja otsused elukaare erinevates staadiumites on omavahel tihedalt seotud ning olulised otsused tehakse juba ehitise väga varajases staadiumis. Ehituseelse etapiga määratakse ära tulevase ehitise põhiparameetrid nagu funktsionaalsus, kasutusvõimalused, kvaliteeditase, energiavajadus ja muu.

Ehitiste tehnilise seisukorra hindaja ja Puleium OÜ juhataja Kalle Pildi hinnangul ongi esimesed etapid ehk planeerimine, projekteerimine ja ehitamine kõige olulisemad, kuid neile pööratakse tema hinnangul praegu vajalikust vähem tähelepanu. Seda eriti elumajade puhul.

Hoone ehitus algab tellija lähteülesande püstitusest ning selles vallas on tellijal, kes pole ehitusekspert, kindlasti vaja konsulteerida ehitusinseneride ja arhitektidega. Hoone valmides võetakse see vastu ning antakse üle omanikule, peale mida algab pikk ja tähtis kasutamisperiood, kus kasutajatest, korrast ja hooldusest sõltub ehitise edasine saatus.

Kellele on elukaar oluline?

Taas saab luua paralleele inimestega, sest nii nagu vananeme meie nii füüsiliselt kui moraalselt, teevad seda ka hooned. Hoonete vananedes tuleb vastu võtta otsuseid – kas taastada ja restaureerida, renoveerida või rekonstrueerida või hoopis lammutada.

Nurm seletab, et enamasti defineeritakse elukaart läbi ehitise füüsilise eksisteerimise, kuid lisaks peaksime elukaart vaatlema kasutusotstarbest lähtuvalt.

Praktikas tähendab see seda, et ehitise üks kasutusotstarbe elukaar lõpeb, kui ehitisele tahetakse omistada uut funktsiooni, mis eeldab põhjalikku kavandamist, rekonstrueerimise/renoveerimise projekti koostamist ja ümberehitamist. Elukaare määramine on oluline kliendile ja lõppkasutajale, kuid ka projekteerijale, kes peab looma lahendused, mis toetaksid kliendil ja lõppkasutajal elukaare tulude saavutamist.

Pilt lisab, et kuna meie maailma ressursid on piiratud, siis ehitise elukaare kulude hindamine on tähtis kokkuhoiukohtade leidmisel.

“Praegu on selles vallas domineerivamad ehitusmaterjalide tootjad, kes propageerivad energiatõhusust, et saaks oma materjale rohkem müüa. Samas unustatakse tihti materjalide tootmiseks ja transpordiks kulutatud primaarne energia. Keskkonnakaitsjad on samuti ehitise elukaare osade hindamisest huvitatud, kuid reeglina on nad alarahastatud ega suuda käia sammu ehitusmaterjalide tootjatega,” seletab Pilt.

Kuna elukaare osad on väga erinevad, siis on kokku lepitud, et hinnatakse ehitise mõju keskkonnale läbi kahe näitaja – energiakulu kWh ning CO2 eritamise põhjal. Kõik muud ühikud, nagu ajakulu, teisendatakse nendele kahele suurusele. Ehitamisel leitakse ka materjalide primaarne ehk materjalide tootmisele ja transpordile kulunud energia ja/või CO2.

Nurm lisab, et ehitise elukaare hindamiskriteeriumid erinevad ka hindaja huvidest – investor hindab tootlikkust, omanik järelmüügi kasumlikkust, rentnik püsikulusid. Ehitise elukaare määramine on oluline ressursside planeerimise instrument.

Kui pikk on elukaar?

Investeerimisotsuste tegemisel ja tulevase hoone väärtuse hindamisel tuleks aluseks võtta summaarsed kulutused kogu hoone eluea ehk elukaare jooksul.

“Levinud on arusaam, et ehitise eluiga võiks olla üldjuhul vähemalt 50 aastat. Kuid mõned aastad tagasi hakkasin uurima, kust on selline arusaam ja number tulnud ning leidsin vaid ühe soovitusliku tabeli, kus sellised arvud olid välja toodud. Millegipärast on projekteerijad selle arvu aga võtnud reegliks. Minu hinnangul peaks korralikult planeeritud, projekteeritud, ehitatud ja hooldatud hoone vastu pidama vähemalt 100-150 aastat. Kahjuks on meie tarbimisühiskond tinginud toodete eluea lühenemise,” seletab Pilt.

Tarbimisühiskond kinnisvaras

Toodetakse rohkem n-ö lühiajaliseks tarbimiseks mõeldud tooteid, sealhulgas hooneid. Selline suhtumine tingib kulude ning ka jäätmete mahu kasvu. Elukaare pikkuses jäävad mitmed eksperdid erinevatele arvamustele, on ka neid, kes leiavad, et selle perioodi määrab arhitekt ning see ei peaks olema üle kaheksakümne aasta. Investori ja omaniku jaoks on oluline teada amortisatsiooni igal elukaare etapil ja püsikulusid aasta lõikes.

Kuhu elukaarel üks või teine hoone paigutub, saab selgitada kinnisvara tehnilise seisukorra hindamisega, kus vajaminevate tööde kaardistamisega selgitatakse hoone puudused ja tuuakse välja selles elamise või töötamisega seotud võimalikud riskid.

Eristada tuleb muidugi ka erinevaid elukaari – esiteks ehitise või selle osa eluiga ja teiseks kasutusotstarbest tulenevat elukaart, need kaks on omavahel tihedatult seotud. Kasutusotstarbe elukaare lõpp võib tingida ehitise ümberehitamise, kasutamisest väljajätmise või lammutamise.

Ehitise või selle osa elukaare lõpp, mis jõuab kätte enne kasutusotstarbe lõppu, eeldab olulist rekonstrueerimist või osa väljavahetamist. See kõik muudab keskmise elukaare määramise raskeks, kui mitte võimatuks.

Elukaare pikendamine

Ehitise kulumine saab olla nii füüsiline (kulumine, vananemine), majanduslik, moraalne (kui ehitis on ajale jalgu jäänud) kui ka sotsiaalne (ei vasta ootustele).

Pildi sõnul on hoone elukaare pikendamiseks oluline planeerimine, projekteerimine ja ehitamine ning lisaks korralik hooldus kasutusperioodil.

“Olen uurinud paljusid hooneid, mis on ehitatud erinevatel perioodidel ning täheldanud, et paremini säilivad meie kliimavöötmes kõrge vundamendi ja üle 40kraadise viilkatusega ning laia räästaga hooned,” lisab Pilt.

Nurm tõstatab aga küsimuse, kas elukaare pikendamine peaks alati olema eesmärk omaette? Ehitise elukaart saab pikendada, kuid pigem võiks tema hinnangul keskenduda ehitise kasutuseesmärgile ja sellest tuleneva kasu maksimeerimisele.

24. augustil ilmuvas Ehituse kuukirjas saab lugeda veel, miks me kõrgustesse ehitame, kuidas Tartusse uut hotelli ehitati ja kuidas hoone ilusaks maalida.