Ärikinnisvara haldaja on mitmekesine kui Šveitsi armee nuga

“Eesti ärikinnisvara haldamise turg on veel välja arenemata. See tähendab, et turuosalistel on haldusteenusest erinevad arusaamad ja haldusteenuse sisu kohta esineb ka valesid ootusi ning väärarusaamu, millest tuleks üle saada,” rääkis pikaaegse ärikinnisvara haldamise kogemusega Niinemägi.

Tema sõnul juhivad turu kasvu ja teenuse arengut laiemalt asjatundlikkus ja spetsialiseerumine. Vaja on, et kasvaks professionaalsete investorite hulk, kes pühenduvad ärikinnisvara investeeringutele ja teavad, mida kinnisvara halduse turult sisse osta. “Selliste investorite jaoks on iseenesestmõistetav ja tavapärane, et kinnisvarahaldurile usaldatakse üürilepingute sõlmimine, rahavood, finantsjuhtimine, kinnisvara arendustegevus, ehitusjuhtimine ja nii edasi,” selgitas Niinemägi.

Haldaja vastutus suurem, kui esmapilgul paistab

Globaalsel turul on ärikinnisvara haldamise märksõnadeks rahavood, täitumus, vara väärtuse kasvatamine, teenuse laiapõhjalisus, tulemuslikkuse võtmenäitajad. “Eestis on need liiga väheste haldurite igapäevases keelepruugis, aga liiga palju investorite muremõtetes, kes peavad praegu nende asjadega tegelema,” ütles Niinemägi.

Tema sõnul on üürniku ehk kinnisvara kasutaja positsioonilt vaadates kinnisvara omanik ja haldaja võrdkujud. Seepärast on haldaja vastutus suurem, kui esmapilgul võiks arvata. “Kui haldusteenus on kehvalt osutatud, tähendab see otsest mõju rahavoole ja objekti väljaüürimise edukusele. Kinnisvara haldaja vastutus ja volitused on piiratud, aga tagajärjed see-eest väga olulised. Teisest küljest saab kinnisvara omanik oma puudujääke ja kogenematust maskeerida hea halduseteenuse abil.”

Lihtsalt korrashoid ei ole tasuv

Teise ülioluliste punktina ärikinnisvara haldamisel nimetas Niinemägi kinnisvara väärtuse kasvatamisega seotut. Kinnisvara haldamine selle korrashoiu tasemel ei loo tema sõnul otsest väärtust, ehkki tagab vara väärtuse säilimise: hooned ei amortiseeru ja rahavoog säilib.

“Sellist kinnisvara haldamist võib võrrelda vihmavarju hoidmisega. Tagasihoidlikust vihmavarjuhoidjast võiks aga saada piloot, kes roolib vara väärtuse ja esinduslikkuse kasvu,” rääkis Niinemägi.

Kinnisvara lihtsalt korras hoidmine pikas perspektiivis ei ole tasuv strateegia. “Korrashoiuteenuse osutamiseks ei ole vaja erioskusi, mistõttu ei pruugi sellise teenuse sisseostmine olla põhjendatud, klient võib seda ka ise teha,” ütles Niinemägi.

Niinemägi möönis, et praegu on kinnisvara väärtusloome olukord problemaatiline, sest kuigi paljudel haldusala inimestel on vajalik pädevus olemas, ei ole omanikud valmis haldajale lisavolitusi andma. “Tihtipeale ei ole ka teenuse osutajad lisaväärtuse loomiseks valmis. Väärtuse loomise tegevused ajavad kinnisvara haldaja mugavustsoonist välja: see tähendab ekstra pingutamist, panustamist, riskide võtmist ja enda ohustamist. Selles mõttes on see haldajale ebamugav küsimus,” selgitas ta.

Kaasata tuleks ka projekteerijad ja ehitajad

Täisteenus sisaldab vältimatult ka objekti tundmist, ülevaadet selle toimimise kohta ja ka investeeringute salakeele mõistmist. Hea haldaja peaks Niinemägi hinnangul olema mitmekesine nagu Šveitsi armee nuga.

Kinnisvaraobjekti toimimise juurde kuulub püsiv andmevoog selle igapäevaste võtmenäitajate kohta, nagu tarbimisandmed, tulud-kulud ja nii edasi. “See on tohutu andmehulk, aga kui neid ei kasutata, ei saa tegelikult ka midagi muuta ega parandada,” rääkis Niinemägi. “Haldajal tuleks endale selgeks teha ka ärikinnisvara tulemuslikkuse võtmenäitajad ning neid teadlikult ja eesmärgipäraselt juhtida.”

Niinemägi kinnitusel tekib igapäevases haldustegevuses pädevus, mis peaks kaasama peale investorite ka kinnisvaraarendajad, projekteerijad ja ehitajad. “Haldusteadmiste kasutamine võimaldab rajada vastupidavamaid, energiasäästlikumaid, nutikamaid ja igas mõttes paindlikumaid hooneid. See säästaks tohutult ka haldaja tööd ja vaeva ning oleks igas mõttes mõistlik ja vastutustundlik tegevus.”