Artikkel

    Rail Balticu trassialuse maa eest võiks Eestis ja Saksamaal maksta võrreldavat hinda

    1. juulil 2018 jõustus Eestis uus kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus, mis asendas varem kehtinud kinnis­asja sundvõõrandamise seaduse. Eelkõige tehti see seadus Rail Balticu maade omandamiseks, aga seda kasutatakse ka näiteks maavara kaevandamise soodustamiseks, riigipiiriäärsete maade omandamiseks riigile ja avalikult kasutatavate teede kasutamise tagamiseks, kirjutab Derling Primuse advokaat Maiki Virks.

    Uue seaduse eesmärk on selle seletuskirja kohaselt muuta kinnisasja avalikes huvides omandamine nii kokkuleppemenetluses kui läbi sundvõõrandamise selgemaks ja lihtsamaks, arvestades sealjuures omandatava kinnisasja omanike ja teiste puudutatud isikute õiguste ja huvide kaitsega.
    Kinnisasja hindamise korraldus Rail Balticu tarbeks sundvõõrandamisel soosib riiki hindamise tulemuse kontrollimisel. Foto: Rail Baltic
    Seaduse seletuskirjas on muu hulgas toodud esile kinnisasja avalikes huvides omandamise tasu ja täiendavate hüvitiste suuruse kindlakstegemise vajadus ning rõhutatud, et kokkuleppemenetlus peab olema kokkuleppe saavutamiseks kinnisasja omanikule motiveeriv.
    Seda arvestades võiks arvata, et uus seadus lahendab seni kerkinud probleemid, mille kohaselt on maaomanike jaoks olnud kinnisasja avalikes huvides omandamine riigi poolt vastumeelne või koguni kahjulik.
    Maiki VirksFoto: Derling Primus

    Kui Rail Balticu näol on tegu Euroopa Liidu jaoks üliolulise taristuobjektiga, siis kas poleks õiglane raudteealuse maa eest maksta kõikide Euroopa Liidu riikide maaomanikele võrreldavat hinda?

    Maiki Virks
    Derling Primuse advokaat
    Reaalsus on praegu siiski vastupidine ning olenemata uuest regulatsioonist ei ole kinnisasja avalikes huvides omandamisel maaomanikele makstav tasu õiglane. Kehtiva seaduse kohaselt koosneb kinnisasja omandamise tasu kinnisasja enda väärtusest, kinnistu võõrandamisega kaasnevast otsesest varalisest kahjust ning saamata jäänud tulust.

    Lähtutakse hindamisaegsest hüpoteetilisest väärtusest

    Esmapilgul võib tunduda, et seaduses sätestatud tasu regulatsioon soosib igakülgselt maaomanikku ja hüvitab lisaks kinnisasja väärtusele otsese kahju ja saamata jäänud tulu ning kingib maaomanikule kokkuleppe sõlmimisel motivatsioonitasu koguni 20 protsenti kinnisasja väärtusest ja hüvitisest. Tegelikult hinnatakse maa väärtust lähtuvalt hindamisaegsest turuväärtusest, mis leitakse üldjuhul võrreldavate tehingute hindade alusel. See aga ei arvesta piisavalt konkreetse maatüki omapära, selle eriväärtust kinnisasja omanikule ega omaniku plaane.
    Kinnisasi omandatakse tihti investeerimise eesmärgil sooviga kinnisasja väärtust detailplaneeringu kaudu suurendada, et see kõrgema ostuhinnaga võõrandada või sinna hoopis ise elamu ehitada.
    Sagedasti omab kinnisasi omaniku jaoks kindlat eesmärki, millest saadav kasu ei väljendu turuväärtuses. Kinnisasi võib maaomaniku jaoks olla püsiv sissetulekuallikas, näiteks metsaraie õiguse müügi kaudu. Sellisel juhul näeb maaomanik kinnisasja väärtust keskmisest turuhinnast olulisemalt kõrgemana. Seda enam, et muul viisil kinnis­asja võõrandades võiks kinnistu müügihind olla oluliselt kõrgem. Uues seaduses sätestatud kompensatsioonimeetmed nende asjaoludega ei arvesta.
    Samuti ei arvesta kompensatsioonimeetmed asjaoluga, et piirkonna kinnisvara väärtus võib olla juba hindamise hetkeks langenud. Selline olukord võib tulla kõne alla juhul, kui on olnud teada selle piirkonna maatükkide jäämine tulevikus mõne suure projekti, nt Rail Balticu alla, mistõttu on kinnisasjal olnud juba mitu aastat ebamõistlik äri arendada. Nii võib viis või kümme aastat tagasi äriarenduseks kõrge hinnaga ostetud maatükk olla praegu kordades madalama väärtusega.

    Üüritulu kaotuse hüvitis vaid ühe aasta eest

    Lisaks on seadusandja kehtestanud makstavatele hüvitistele olulisi piiranguid. Näiteks hüvitatakse rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu vastavalt lepingu kehtivusajale maksimaalselt kuni ühe aasta ulatuses. Tavaliselt on aga põllumajanduslikud rendilepingud sõlmitud mitmeks aastaks, isegi aastakümneteks. Selline säte on selgelt maaomaniku jaoks kahjulik ega saa kaasa tuua maaomaniku rahulolu kinnisasja omandamisega. Õiglase tasu korral hüvitataks saamata jäänud tulu vastavalt lepingu kestusele, võttes arvesse lepingu automaatse pikenemise kokkuleppeid.

    Hindamise tulemusi on omanikul keeruline vaidlustada

    Kinnisasja hindamise korraldamise regulatsioon soosib riigi poolt hindamise tulemuse kontrollimist või halvemal juhul isegi mõjutamist, kuna hindamise korraldab menetluse läbiviija. Isegi kui kinnisasja väärtuse määramiseks tellitakse hindamine kutsetunnistusega hindajalt, tehakse tööd menetluse läbiviija antud sisendi järgi. Kuna riigi huvides on kinnisasja omandamine võimalikult madala hinnaga, on teatud väärtuse vahemiku esinemisel võimalik hindamise tulemust alampiiri poole suunata. Kuigi teoorias on ka maaomanikel võimalus anda enda kommentaarid kinnisasja väärtuse hindamisega seonduvalt, ei ole maaomanikul võimalik enda tähelepanekute arvesse võtmist sajaprotsendiliselt tagada.
    Maaomanikul on küll õigus hindamistulemus vaidlustada, kuid sellisel juhul võib ta kaotada motivatsioonitasu. Samas ei ole piisava praktika puudumise tõttu võimalik ette näha, kas hindamistulemuse vaidlustamisel saaks maaomanik lõpuks kõrgemat hinda, kui esialgu pakuti. Seega võtab maaomanik kokkuleppest loobudes riski. Nii tuleb maaomanikul otsustada, kas vaidlusega kaasnevad kulud ja motivatsioonitasust ilma jäämine on väärt võimalikku mõne tuhande eurost võitu kinnis­asja hinnatavas väärtuses. Sellises olukorras võib maaomanik tunda survet võtta riigilt vastu pakutav kokkulepe olenemata sellest, et tema õigusi võib olla rikutud.
    Kui Rail Balticu näol on tegu Euroopa Liidu jaoks üliolulise taristuobjektiga, siis kas poleks õiglane raudteealuse maa eest maksta kõikide Euroopa Liidu riikide maaomanikele võrreldavat hinda?
    Lahendus peab olema selline, kus maaomanikud kinnisasja avalikes huvides omandamise tagajärjel kahju ei kanna. Loe ka artiklit Jungenti logistikakeskuse arenduse Lätis katkestas Rail Balticu plaan
    9. mail ilmus Äripäeva tellijatele erileht Ehitusõigus ja kinnisvara, mis valmis koostöös Derling Primus advokaadibürooga.
Enn Listra: vanasse jõkke astuda ei saa. Ega tohi
Oleme jõudnud hetke, kus kunagine häda ja viletsus on meelest läinud ning näeme üha enam kiusatust sekkuda vabasse avatud turgu, kirjutab TalTechi majandusteaduskonna dekaan Enn Listra Äripäeva essees.
Oleme jõudnud hetke, kus kunagine häda ja viletsus on meelest läinud ning näeme üha enam kiusatust sekkuda vabasse avatud turgu, kirjutab TalTechi majandusteaduskonna dekaan Enn Listra Äripäeva essees.
Hotellid: turistid tulevad vaikselt tagasi, aga piisavalt palju raha ei saa neilt veel küsida
Turistid tulevad vaikselt Eestisse tagasi ja hotellide käive on taastunud kriisieelsele tasemele, kuid hotellide juhid tõdevad, et nad pole saanud hindu tõsta piisavalt, et see kataks aina suurenevaid kulusid. Tulevast suvest sõltub palju, sest rahapuhvrid on hotellidel koroonakriisis kokku kuivanud.
Turistid tulevad vaikselt Eestisse tagasi ja hotellide käive on taastunud kriisieelsele tasemele, kuid hotellide juhid tõdevad, et nad pole saanud hindu tõsta piisavalt, et see kataks aina suurenevaid kulusid. Tulevast suvest sõltub palju, sest rahapuhvrid on hotellidel koroonakriisis kokku kuivanud.
USA aktsiaturud kerkisid, Nasdaq sai kirja uhke tõusunädala
USA aktsiaturud jätkasid reedel kerkimist ja ligi protsendi edenenud Nasdaqi liitindeks sai kirja mitme kuu parima tõusunädala.
USA aktsiaturud jätkasid reedel kerkimist ja ligi protsendi edenenud Nasdaqi liitindeks sai kirja mitme kuu parima tõusunädala.
Reaalajas börsiinfo
Lillemüüja laseb pikalt tegutsenud äri pankrotti: pole enam mõtet
Varem Viru lilleturul kioskit pidanud lillede jaemüügiga tegelev Kaeralill koondas töötajad ja läheb pankrotti.
Varem Viru lilleturul kioskit pidanud lillede jaemüügiga tegelev Kaeralill koondas töötajad ja läheb pankrotti.
Madis Müller: juht saavutab tulemusi läbi teiste inimeste "Juhi juttude" intervjuu!
Eesti Panga presidendi Madis Mülleri tippjuhiks saamise tee on olnud ebatraditsiooniline. Enne asepresidendiks saamist polnud ta varem olnud ühegi inimese administratiivne juht ega ülemus.
Eesti Panga presidendi Madis Mülleri tippjuhiks saamise tee on olnud ebatraditsiooniline. Enne asepresidendiks saamist polnud ta varem olnud ühegi inimese administratiivne juht ega ülemus.
“Äripäev eetris”: Scholz tegi end tankidega veiderdamisega lolliks
Pikk venitamine ukrainlastele tankide lubamisel on teinud lolliks eelkõige Saksa liidukantsleri Olaf Scholzi enese, kuid sakslaste suhtes on tekkinud skepsis, kas nende peale saab üldse loota, leidsid ajakirjanikud saates “Äripäev eetris”.
Pikk venitamine ukrainlastele tankide lubamisel on teinud lolliks eelkõige Saksa liidukantsleri Olaf Scholzi enese, kuid sakslaste suhtes on tekkinud skepsis, kas nende peale saab üldse loota, leidsid ajakirjanikud saates “Äripäev eetris”.
Tähelepanu Lätis liigeldes: naaberriik paneb püsti keskmise kiiruse kaamerad
Läti paneb parasjagu püsti esimesi keskmise kiiruse kaameraid, mis hakkavad trahve tegema märtsis, kirjutas Läti rahvusringhääling.
Läti paneb parasjagu püsti esimesi keskmise kiiruse kaameraid, mis hakkavad trahve tegema märtsis, kirjutas Läti rahvusringhääling.

Olulisemad uudised

USA järelevalve hoiatab: Vene oligarhid üritavad kinnisvara osta
USA valitsusagentuur hoiatab, et oma vara peitvad Vene rikkurid üritavad hankida kirjude skeemide kaudu rahavoogu pakkuvat kommertskinnisvara.
USA valitsusagentuur hoiatab, et oma vara peitvad Vene rikkurid üritavad hankida kirjude skeemide kaudu rahavoogu pakkuvat kommertskinnisvara.

Küpsised

Äripäev kasutab küpsiseid parima ajakirjandusliku teenuse, huvipakkuvama sisu ja hea kasutajakogemuse võimaldamiseks. Meie veebilehel on järgmist liiki küpsised: vajalikud-, statistika-, eelistuste- ja turunduse küpsiseid. Küpsiste kasutamise eesmärkide ja töötlemise aluse osas saad rohkem infot Meie Küpsiste Poliitikast. Vajutades „Luban kõik“ nõustud Küpsiste kasutamisega meie ja kolmandate osapoolte poolt Meie Küpsiste poliitikas ja käesolevas Küpsiste lahenduses toodud tingimustel. Vajutades „Muudan eelistusi“ saad oma eelistusi alati muuta ja täiendavalt infot erinevate Küpsiste kohta.

Loe lähemalt meie Privaatsus - ja Küpsisepoliitikast.