Rail Balticu trassialuse maa eest võiks Eestis ja Saksamaal maksta võrreldavat hinda

Uue seaduse eesmärk on selle seletuskirja kohaselt muuta kinnisasja avalikes huvides omandamine nii kokkuleppemenetluses kui läbi sundvõõrandamise selgemaks ja lihtsamaks, arvestades sealjuures omandatava kinnisasja omanike ja teiste puudutatud isikute õiguste ja huvide kaitsega.

Seaduse seletuskirjas on muu hulgas toodud esile kinnisasja avalikes huvides omandamise tasu ja täiendavate hüvitiste suuruse kindlakstegemise vajadus ning rõhutatud, et kokkuleppemenetlus peab olema kokkuleppe saavutamiseks kinnisasja omanikule motiveeriv.

Seda arvestades võiks arvata, et uus seadus lahendab seni kerkinud probleemid, mille kohaselt on maaomanike jaoks olnud kinnisasja avalikes huvides omandamine riigi poolt vastumeelne või koguni kahjulik.

Reaalsus on praegu siiski vastupidine ning olenemata uuest regulatsioonist ei ole kinnisasja avalikes huvides omandamisel maaomanikele makstav tasu õiglane. Kehtiva seaduse kohaselt koosneb kinnisasja omandamise tasu kinnisasja enda väärtusest, kinnistu võõrandamisega kaasnevast otsesest varalisest kahjust ning saamata jäänud tulust.

Esmapilgul võib tunduda, et seaduses sätestatud tasu regulatsioon soosib igakülgselt maaomanikku ja hüvitab lisaks kinnisasja väärtusele otsese kahju ja saamata jäänud tulu ning kingib maaomanikule kokkuleppe sõlmimisel motivatsioonitasu koguni 20 protsenti kinnisasja väärtusest ja hüvitisest. Tegelikult hinnatakse maa väärtust lähtuvalt hindamisaegsest turuväärtusest, mis leitakse üldjuhul võrreldavate tehingute hindade alusel. See aga ei arvesta piisavalt konkreetse maatüki omapära, selle eriväärtust kinnisasja omanikule ega omaniku plaane.

Kinnisasi omandatakse tihti investeerimise eesmärgil sooviga kinnisasja väärtust detailplaneeringu kaudu suurendada, et see kõrgema ostuhinnaga võõrandada või sinna hoopis ise elamu ehitada.

Sagedasti omab kinnisasi omaniku jaoks kindlat eesmärki, millest saadav kasu ei väljendu turuväärtuses. Kinnisasi võib maaomaniku jaoks olla püsiv sissetulekuallikas, näiteks metsaraie õiguse müügi kaudu. Sellisel juhul näeb maaomanik kinnisasja väärtust keskmisest turuhinnast olulisemalt kõrgemana. Seda enam, et muul viisil kinnis­asja võõrandades võiks kinnistu müügihind olla oluliselt kõrgem. Uues seaduses sätestatud kompensatsioonimeetmed nende asjaoludega ei arvesta.

Samuti ei arvesta kompensatsioonimeetmed asjaoluga, et piirkonna kinnisvara väärtus võib olla juba hindamise hetkeks langenud. Selline olukord võib tulla kõne alla juhul, kui on olnud teada selle piirkonna maatükkide jäämine tulevikus mõne suure projekti, nt Rail Balticu alla, mistõttu on kinnisasjal olnud juba mitu aastat ebamõistlik äri arendada. Nii võib viis või kümme aastat tagasi äriarenduseks kõrge hinnaga ostetud maatükk olla praegu kordades madalama väärtusega.

Lisaks on seadusandja kehtestanud makstavatele hüvitistele olulisi piiranguid. Näiteks hüvitatakse rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu vastavalt lepingu kehtivusajale maksimaalselt kuni ühe aasta ulatuses. Tavaliselt on aga põllumajanduslikud rendilepingud sõlmitud mitmeks aastaks, isegi aastakümneteks. Selline säte on selgelt maaomaniku jaoks kahjulik ega saa kaasa tuua maaomaniku rahulolu kinnisasja omandamisega. Õiglase tasu korral hüvitataks saamata jäänud tulu vastavalt lepingu kestusele, võttes arvesse lepingu automaatse pikenemise kokkuleppeid.

Kinnisasja hindamise korraldamise regulatsioon soosib riigi poolt hindamise tulemuse kontrollimist või halvemal juhul isegi mõjutamist, kuna hindamise korraldab menetluse läbiviija. Isegi kui kinnisasja väärtuse määramiseks tellitakse hindamine kutsetunnistusega hindajalt, tehakse tööd menetluse läbiviija antud sisendi järgi. Kuna riigi huvides on kinnisasja omandamine võimalikult madala hinnaga, on teatud väärtuse vahemiku esinemisel võimalik hindamise tulemust alampiiri poole suunata. Kuigi teoorias on ka maaomanikel võimalus anda enda kommentaarid kinnisasja väärtuse hindamisega seonduvalt, ei ole maaomanikul võimalik enda tähelepanekute arvesse võtmist sajaprotsendiliselt tagada.

Maaomanikul on küll õigus hindamistulemus vaidlustada, kuid sellisel juhul võib ta kaotada motivatsioonitasu. Samas ei ole piisava praktika puudumise tõttu võimalik ette näha, kas hindamistulemuse vaidlustamisel saaks maaomanik lõpuks kõrgemat hinda, kui esialgu pakuti. Seega võtab maaomanik kokkuleppest loobudes riski. Nii tuleb maaomanikul otsustada, kas vaidlusega kaasnevad kulud ja motivatsioonitasust ilma jäämine on väärt võimalikku mõne tuhande eurost võitu kinnis­asja hinnatavas väärtuses. Sellises olukorras võib maaomanik tunda survet võtta riigilt vastu pakutav kokkulepe olenemata sellest, et tema õigusi võib olla rikutud.

Kui Rail Balticu näol on tegu Euroopa Liidu jaoks üliolulise taristuobjektiga, siis kas poleks õiglane raudteealuse maa eest maksta kõikide Euroopa Liidu riikide maaomanikele võrreldavat hinda?

Lahendus peab olema selline, kus maaomanikud kinnisasja avalikes huvides omandamise tagajärjel kahju ei kanna. Loe ka artiklit Jungenti logistikakeskuse arenduse Lätis katkestas Rail Balticu plaan

9. mail ilmus Äripäeva tellijatele erileht Ehitusõigus ja kinnisvara, mis valmis koostöös Derling Primus advokaadibürooga.