Artikkel
  • Kuula

    Detailplaneering tuleb ära tarvitada 5 aasta jooksul – muidu võib hapuks minna

    Detailplaneering on alati olnud lähiaastate ehitustegevuse aluseks, ent ligi neli aastat tagasi jõustunud planeerimisseadus andis detailplaneeringule kaubanduslikus mõttes konkreetse realiseerimistähtaja, kirjutab Derling Primuse advokaat Angela Kase.

    Olukorras, kus detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat, võib, aga ei pruugi, kohalik omavalitsus selle kehtetuks tunnistada. Järelikult on nüüd igale detailplaneeringule riputatud külge realiseerimistähtaja silt – “parim enne” viie aasta jooksul.
    Ühest küljest on selline tähtaeg selguse huvides mõistlik, sest nii on igaühele teada, kui pikalt saab tugineda õigustatud ootusele, et detailplaneering jääb kehtima.
    Detailplaneeringu tutvustamine aiaplangul. Foto: Raul Mee
    Tuntud nn Viru Poja kohtukaasus tõi põhimõttelise seisukoha, et detailplaneeringu koostamisest huvitatud isik saab selle kehtima jäämise ­õigustatud ootusele tugineda eelkõige sellel n-ö realiseerimisajal. Realiseerimistähtaja möödumisel hakkab õigustatud ­ootus aga sulama nagu kevadine lumi. Nii jäi ka aastaid tagasi Viru hotellile 17korruseline juurdeehitus tegemata, kuna selle detailplaneering tunnistati osaliselt kehtetuks.

    Üldine põhimõte on, et detailplaneeringu elluviimise all mõistetakse detailplaneeringu alusel mingi toimingu tegemist, näiteks ehitusloa taotlemist.

    Angela Kase
    Derling Primuse advokaat
    Teisest küljest aga tekib ­õigustatud küsimus, et kui keerulisematel juhtudel kulub suuremates omavalitsustes detailplaneeringu algatamisest kuni selle kehtestamiseni kümme, heal juhul viis aastat, siis kas see viieaastane realiseerimistähtaeg ei ole ülekohtune.

    Kehtetuks tunnistamiseks peab olema põhjus

    Omavalitsusel ei ole kohustust iga vähemalt viie aasta vanust detailplaneeringut kehtetuks tunnistada. Sellised detailplaneeringud peab teatud aja tagant üle vaatama ja kaaluma, kas esineb detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise vajadust.
    Vajadus võib olla näiteks siis, kui selle viie aasta jooksul ei ole asutud detailplaneeringut ellu viima ning planeering on muutunud olusid arvestades ajale jalgu jäänud, näiteks sisulise vananemise tõttu läinud vastuollu avaliku huviga, nagu see oli Viru Poja näites.
    Või siis, kui detailplaneeringu koostamisest huvitatud isik ei soovigi detailplaneeringut ellu viia.

    Mis saab siis, kui detailplaneering on ellu viidud?

    Üldine põhimõte on, et detailplaneeringu elluviimise all mõistetakse detailplaneeringu alusel mingi toimingu tegemist, näiteks ehitusloa taotlemist. See on aga teema, mis tekitab palju vaidlusi.
    Hiljuti puutusin ise kokku paari detailplaneeringuga, mille best before oli möödas ja keskkonnaamet oli kaitsealal kaitsekorralduskava uuendamise käigus teinud omavalitsustele ettepaneku need detailplaneeringud osaliselt kehtetuks tunnistada. Nimelt oli välivaatlusel selgunud, et need detailplaneeringud olid osaliselt ellu viimata. Omavalitsused võtsid viivitamata ühendust maaomanikega ja küsisid nende arvamust. Loomulikult ei olnud maaomanikud huvitatud, et detailplaneeringud osaliselt kehtetuks tunnistataks.

    Hiljuti puutusin ise kokku paari detailplaneeringuga, mille best before oli möödas ja keskkonnaamet oli kaitsealal kaitsekorralduskava uuendamise käigus teinud omavalitsustele ettepaneku need detailplaneeringud osaliselt kehtetuks tunnistada.

    Angela Kase
    Derling Primuse advokaat
    Angela KaseFoto: Eiko Kink
    Antud juhul olid mõlema detailplaneeringu alusel krundid ära moodustatud. Kõik krundid ei olnud küll veel hoonestatud, kuid ühe detailplaneeringu puhul oli lisaks kruntide moodustamisele rajatud ka kõik detailplaneeringu kohased juurdepääsuteed ja iga krundi teenindamiseks vajalikud tehnovõrgud.
    Ilmselt tuleb sellel juhul asuda seisukohale, et detailplaneeringuid oli asutud ellu viima. Kuigi jah, välivaatluse tulemusena ei pruugi see võib-olla silma hakata. Asjaolu, et mõni detailplaneeringu alusel moodustatud krunt ei olnud veel hoonestatud, ei tähenda aga, et nende hoonestamata kruntide detailplaneeringu võiks seetõttu kehtetuks tunnistada.
    Ka igale krundile juurdepääsutee ja tehnovõrkude rajamine näitab, et detailplaneeringut on asutud ellu viima terviklikult ja selle osaline kehtetuks tunnistamine ei ole õigustatud puhtalt seetõttu, et viis aastat on möödas ja kõiki maju ei olegi veel püsti.
    Olukorras, kus selgub, et maaomanik on pärast detailplaneeringu kehtestamist otsustanud selle elluviimisest loobuda, on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine igati õigustatud ja vaidlusi ei teki.
    Küll aga on suur oht vaidluseks olukorras, kus omavalitsus jõuab seisukohale, et olulise avaliku huvi tõttu tuleb realiseerimistähtaja ületanud detailplaneeringu elluviimisest loobuda, nagu oli Viru Poja puhul.

    Küll aga on suur oht vaidluseks olukorras, kus omavalitsus jõuab seisukohale, et olulise avaliku huvi tõttu tuleb realiseerimistähtaja ületanud detailplaneeringu elluviimisest loobuda, nagu oli Viru Poja puhul.

    Angela Kase
    Derling Primuse advokaat
    Ent sel juhul võib see kaasa tuua maaomanikule tekkinud kahju hüvitamise kohustuse, kui maaomanik on juba detailplaneeringu osalise elluviimisega või selleks ettevalmistusega kulutusi teinud.

    Kehtetuks tunnistamisega ei tasu üle pingutada

    Juba ellu viidud detailplaneeringu muutmine skeemiga, et esmalt tunnistatakse detailplaneering kehtetuks ja asutakse projekteerimistingimuste menetlusega nõudma ehitusõiguse muutmist viisil, mis kunagi detailplaneeringut koostades avalikkuse vastuseisu tõttu läbi ei läinud, ei ole kooskõlas seaduse mõttega.
    Sellisel juhul peaks ellu viidud detailplaneeringu lahenduse muutmine käima ikkagi uue detailplaneeringu koostamisega, aga alati pole seda vaja.
    Viimase aja praktika on, et mõni vana detailplaneering, mis hõlmab tänaseks tervikuna välja ehitatud elamukvartalit, tunnistatakse ühe või kahe elamukrundi osas kehtetuks selle pärast, et neile kruntidele ehitada väike, mitte üle 20 m2 suuruse ehitisealuse pinnaga hoone, näiteks aiakuur muruniiduki ja labidate hoidmiseks. Vana detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise vajadus seisneb selles, et see lubas igale krundile rajada ainult ühe hoone. Ehk siis olukorras, kus elamu on valmis ehitatud, aiakuuri detailplaneeringu järgi enam teha ei tohiks.
    See on väga ebaefektiivne, et ühe väikese aiakuuri pärast, milleks kehtiva seaduse järgi ei ole vaja ehitusluba ega isegi mitte ehitusteatist, veel vähem detailplaneeringut koostada, tuleb läbi käia ligi pooleaastane menetlus selleks, et vana detailplaneering esmalt kehtetuks tunnistada ja seejärel aiakuur püsti panna.
    Vaevalt, et see praktikaks saanud tegevus oli seadusandja mõte. Reeglina on uute regulatsioonide eesmärk ikkagi menetluste hulga ja bürokraatia vähendamine.
    Aiakuuri võiks rajada sõltumatult detailplaneeringust, sest see ei reguleeri aiakuuriga seonduvat. Sellise ebavajaliku menetluse arvel võiks hoopis lühendada näiteks keerukamate detailplaneeringute menetlusaega.
    Aga otse loomulikult ei tähenda see seda, et naabrusõigustele või näiteks tuleohutusele võiks aiakuuri püstitamise puhul vilistada.
    Kõik ehitisele ja ehitamisele kehtivad nõuded kehtivad hoolimata sellest, kas vana detailplaneering kehtib või tunnistatakse kehtetuks või kas ehitusteatis tuleb esitada või mitte.

    Detailplaneeringu kehtimine tuleb osapooltega läbi arutada

    Sõltumata sellest, kas kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist taotleb maaomanik ise või teeb selle ettepaneku keskkonnaamet või leiab omavalitsus, et detailplaneeringu realiseerimisest tuleks ikkagi loobuda, on see igal juhul kaalutlusotsus.
    Kaalutlusotsus on otsus, kus tuleb ära kuulata ja mitmekülgselt hinnata kõigi osapoolte seisukohti ja muid olulisi asjaolusid, näiteks liikluskorralduse muudatusi, keskkonnakaitse aspekte või piirkonnas ehitamist. Seda menetlust juhib omavalitsus, kes teadupärast peab olema kodaniku abiline.
    Omavalitsus peab selgitama isikutele kõiki legaalseid võimalusi, kuidas parimal viisil soovitud eesmärgini jõuda.
    Ja nii olekski ehk välistatud sattumine surve alla, kus maja peab hiljemalt viienda aasta lõpuks püsti saama, sest muidu võib juhtuda, et krundini välja veetud elektrit saad tulevikus ainult seal jõulukuuse küünalde põletamiseks kasutada.
    9. mail ilmus Äripäeva tellijatele erileht Ehitusõigus ja kinnisvara, mis valmis koostöös Derling Primus advokaadibürooga.

Portfellihaldus 20 aastat investeerimiskogemust

Olulisemad lood

Tarmo Ulla: leiutaks hoiupõrsa, mis alistab TikToki Kuidas võita noorte tähelepanu infouputuse ajastul?
Finantsteadmised on kõige kesisemad 18–29aastaste hulgas. Me peaksime välja mõtlema, kuidas viia rahatarkus just selle vanuserühmani, kirjutab arvamuskonkursi Edukas Eesti toetaja, Swedbanki eraisikute panganduse juht Tarmo Ulla.
Finantsteadmised on kõige kesisemad 18–29aastaste hulgas. Me peaksime välja mõtlema, kuidas viia rahatarkus just selle vanuserühmani, kirjutab arvamuskonkursi Edukas Eesti toetaja, Swedbanki eraisikute panganduse juht Tarmo Ulla.
USA aktsiaturg tõusis tänavuse aasta tippu
USA peamine aktsiaindeks S&P 500 tegi reedel uue tänavuse tipu, tõustes 0,59% 4594,63 punktini.
USA peamine aktsiaindeks S&P 500 tegi reedel uue tänavuse tipu, tõustes 0,59% 4594,63 punktini.
Articles republished from the Financial Times
Reaalajas börsiinfo
VIDEO: kuidas karjääri tipus olles uuesti nullist alustada
Pärast profikarjääri lõppu on tipprattur Tanel Kangert keskendunud oma rattapoele. Aga kuidas aru saada, millal on õige aeg ühe tippkarjääriga otsad kokku tõmmata ja uueks eluks fookus paika saada?
Pärast profikarjääri lõppu on tipprattur Tanel Kangert keskendunud oma rattapoele. Aga kuidas aru saada, millal on õige aeg ühe tippkarjääriga otsad kokku tõmmata ja uueks eluks fookus paika saada?
Gasellid
Kiiresti kasvavate firmade liikumist toetavad:
Gaselli KongressAJ TootedFinora BankGBC Team | Salesforce
VIDEO: kuidas karjääri tipus olles uuesti nullist alustada
Pärast profikarjääri lõppu on tipprattur Tanel Kangert keskendunud oma rattapoele. Aga kuidas aru saada, millal on õige aeg ühe tippkarjääriga otsad kokku tõmmata ja uueks eluks fookus paika saada?
Pärast profikarjääri lõppu on tipprattur Tanel Kangert keskendunud oma rattapoele. Aga kuidas aru saada, millal on õige aeg ühe tippkarjääriga otsad kokku tõmmata ja uueks eluks fookus paika saada?
Eesti kõige edukam firma lõikab kasu Infortari börsileminekust
Omanikfirma ehk Infortari börsileminek avab Eesti Gaasile mõningaid uksi, sõnas tänavu edukaimaks ettevõtteks tunnistatud Eesti Gaasi juht Margus Kaasik.
Omanikfirma ehk Infortari börsileminek avab Eesti Gaasile mõningaid uksi, sõnas tänavu edukaimaks ettevõtteks tunnistatud Eesti Gaasi juht Margus Kaasik.
Kliimakõneluste võõrustaja võib naftatootmist hoopis suurendada
Araabia Ühendemiraadid, mis võõrustavad tänavust kliimakonverentsi, võivad lähiaastatel oluliselt suurendada naftatootmist, vahendab BBC.
Araabia Ühendemiraadid, mis võõrustavad tänavust kliimakonverentsi, võivad lähiaastatel oluliselt suurendada naftatootmist, vahendab BBC.
Tuhanded CNG-autod said tänasest sõidukeelu
Tuhanded CNG-l ehk surugaasil vuravad autod ei tohi alates tänasest enam teedel sõita.
Tuhanded CNG-l ehk surugaasil vuravad autod ei tohi alates tänasest enam teedel sõita.
Soome suurfirma asepresident: julgustan Eesti valitsust palju jõulisemalt tegutsema
Ma julgustaksin Eesti valitsust tegema palju kiiremini otsuseid, et siinsetel ettevõtetel oleks ligipääs roheenergiale, rääkis Pauligi kommunikatsiooni- ja jätkusuutlikkuse asepresident Kaisa Lipponen.
Ma julgustaksin Eesti valitsust tegema palju kiiremini otsuseid, et siinsetel ettevõtetel oleks ligipääs roheenergiale, rääkis Pauligi kommunikatsiooni- ja jätkusuutlikkuse asepresident Kaisa Lipponen.
Tartu–Helsingi lennuliini hankele tuli ainult üks pakkumine
Tartu–Helsingi lennuliini teenindamise rahvusvahelisele hankele tehti tähtajaks üks pakkumus, see tuli Soome Finnairilt.
Tartu–Helsingi lennuliini teenindamise rahvusvahelisele hankele tehti tähtajaks üks pakkumus, see tuli Soome Finnairilt.

Küpsised

Äripäev kasutab küpsiseid parima ajakirjandusliku teenuse, huvipakkuvama sisu ja hea kasutajakogemuse võimaldamiseks. Meie veebilehel on järgmist liiki küpsised: vajalikud-, statistika-, eelistuste- ja turunduse küpsiseid. Küpsiste kasutamise eesmärkide ja töötlemise aluse osas saad rohkem infot Meie Küpsiste Poliitikast. Vajutades „Luban kõik“ nõustud Küpsiste kasutamisega meie ja kolmandate osapoolte poolt Meie Küpsiste poliitikas ja käesolevas Küpsiste lahenduses toodud tingimustel. Vajutades „Muudan eelistusi“ saad oma eelistusi alati muuta ja täiendavalt infot erinevate Küpsiste kohta.

Loe lähemalt meie Privaatsus - ja Küpsisepoliitikast.