Uudised
Ainult tellijale

Detailplaneering tuleb ära tarvitada 5 aasta jooksul – muidu võib hapuks minna

Detailplaneering on alati olnud lähiaastate ehitustegevuse aluseks, ent ligi neli aastat tagasi jõustunud planeerimisseadus andis detailplaneeringule kaubanduslikus mõttes konkreetse realiseerimistähtaja, kirjutab Derling Primuse advokaat Angela Kase.

Olukorras, kus detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat, võib, aga ei pruugi, kohalik omavalitsus selle kehtetuks tunnistada. Järelikult on nüüd igale detailplaneeringule riputatud külge realiseerimistähtaja silt – “parim enne” viie aasta jooksul.

Ühest küljest on selline tähtaeg selguse huvides mõistlik, sest nii on igaühele teada, kui pikalt saab tugineda õigustatud ootusele, et detailplaneering jääb kehtima.

Detailplaneeringu tutvustamine aiaplangul.   Foto: Raul Mee

Tuntud nn Viru Poja kohtukaasus tõi põhimõttelise seisukoha, et detailplaneeringu koostamisest huvitatud isik saab selle kehtima jäämise ­õigustatud ootusele tugineda eelkõige sellel n-ö realiseerimisajal. Realiseerimistähtaja möödumisel hakkab õigustatud ­ootus aga sulama nagu kevadine lumi. Nii jäi ka aastaid tagasi Viru hotellile 17korruseline juurdeehitus tegemata, kuna selle detailplaneering tunnistati osaliselt kehtetuks.

Angela Kase, Derling Primuse advokaat

Üldine põhimõte on, et detailplaneeringu elluviimise all mõistetakse detailplaneeringu alusel mingi toimingu tegemist, näiteks ehitusloa taotlemist.

Teisest küljest aga tekib ­õigustatud küsimus, et kui keerulisematel juhtudel kulub suuremates omavalitsustes detailplaneeringu algatamisest kuni selle kehtestamiseni kümme, heal juhul viis aastat, siis kas see viieaastane realiseerimistähtaeg ei ole ülekohtune.

Kehtetuks tunnistamiseks peab olema põhjus

Omavalitsusel ei ole kohustust iga vähemalt viie aasta vanust detailplaneeringut kehtetuks tunnistada. Sellised detailplaneeringud peab teatud aja tagant üle vaatama ja kaaluma, kas esineb detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise vajadust.

Vajadus võib olla näiteks siis, kui selle viie aasta jooksul ei ole asutud detailplaneeringut ellu viima ning planeering on muutunud olusid arvestades ajale jalgu jäänud, näiteks sisulise vananemise tõttu läinud vastuollu avaliku huviga, nagu see oli Viru Poja näites.

Või siis, kui detailplaneeringu koostamisest huvitatud isik ei soovigi detailplaneeringut ellu viia.

Mis saab siis, kui detailplaneering on ellu viidud?

Üldine põhimõte on, et detailplaneeringu elluviimise all mõistetakse detailplaneeringu alusel mingi toimingu tegemist, näiteks ehitusloa taotlemist. See on aga teema, mis tekitab palju vaidlusi.

Hiljuti puutusin ise kokku paari detailplaneeringuga, mille best before oli möödas ja keskkonnaamet oli kaitsealal kaitsekorralduskava uuendamise käigus teinud omavalitsustele ettepaneku need detailplaneeringud osaliselt kehtetuks tunnistada. Nimelt oli välivaatlusel selgunud, et need detailplaneeringud olid osaliselt ellu viimata. Omavalitsused võtsid viivitamata ühendust maaomanikega ja küsisid nende arvamust. Loomulikult ei olnud maaomanikud huvitatud, et detailplaneeringud osaliselt kehtetuks tunnistataks.

Angela Kase, Derling Primuse advokaat

Hiljuti puutusin ise kokku paari detailplaneeringuga, mille best before oli möödas ja keskkonnaamet oli kaitsealal kaitsekorralduskava uuendamise käigus teinud omavalitsustele ettepaneku need detailplaneeringud osaliselt kehtetuks tunnistada.

Angela Kase  Foto: Eiko Kink

Antud juhul olid mõlema detailplaneeringu alusel krundid ära moodustatud. Kõik krundid ei olnud küll veel hoonestatud, kuid ühe detailplaneeringu puhul oli lisaks kruntide moodustamisele rajatud ka kõik detailplaneeringu kohased juurdepääsuteed ja iga krundi teenindamiseks vajalikud tehnovõrgud.

Ilmselt tuleb sellel juhul asuda seisukohale, et detailplaneeringuid oli asutud ellu viima. Kuigi jah, välivaatluse tulemusena ei pruugi see võib-olla silma hakata. Asjaolu, et mõni detailplaneeringu alusel moodustatud krunt ei olnud veel hoonestatud, ei tähenda aga, et nende hoonestamata kruntide detailplaneeringu võiks seetõttu kehtetuks tunnistada.

Ka igale krundile juurdepääsutee ja tehnovõrkude rajamine näitab, et detailplaneeringut on asutud ellu viima terviklikult ja selle osaline kehtetuks tunnistamine ei ole õigustatud puhtalt seetõttu, et viis aastat on möödas ja kõiki maju ei olegi veel püsti.

Olukorras, kus selgub, et maaomanik on pärast detailplaneeringu kehtestamist otsustanud selle elluviimisest loobuda, on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine igati õigustatud ja vaidlusi ei teki.

Küll aga on suur oht vaidluseks olukorras, kus omavalitsus jõuab seisukohale, et olulise avaliku huvi tõttu tuleb realiseerimistähtaja ületanud detailplaneeringu elluviimisest loobuda, nagu oli Viru Poja puhul.

Angela Kase, Derling Primuse advokaat

Küll aga on suur oht vaidluseks olukorras, kus omavalitsus jõuab seisukohale, et olulise avaliku huvi tõttu tuleb realiseerimistähtaja ületanud detailplaneeringu elluviimisest loobuda, nagu oli Viru Poja puhul.

Ent sel juhul võib see kaasa tuua maaomanikule tekkinud kahju hüvitamise kohustuse, kui maaomanik on juba detailplaneeringu osalise elluviimisega või selleks ettevalmistusega kulutusi teinud.

Kehtetuks tunnistamisega ei tasu üle pingutada

Juba ellu viidud detailplaneeringu muutmine skeemiga, et esmalt tunnistatakse detailplaneering kehtetuks ja asutakse projekteerimistingimuste menetlusega nõudma ehitusõiguse muutmist viisil, mis kunagi detailplaneeringut koostades avalikkuse vastuseisu tõttu läbi ei läinud, ei ole kooskõlas seaduse mõttega.

Sellisel juhul peaks ellu viidud detailplaneeringu lahenduse muutmine käima ikkagi uue detailplaneeringu koostamisega, aga alati pole seda vaja.

Viimase aja praktika on, et mõni vana detailplaneering, mis hõlmab tänaseks tervikuna välja ehitatud elamukvartalit, tunnistatakse ühe või kahe elamukrundi osas kehtetuks selle pärast, et neile kruntidele ehitada väike, mitte üle 20 m2 suuruse ehitisealuse pinnaga hoone, näiteks aiakuur muruniiduki ja labidate hoidmiseks. Vana detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise vajadus seisneb selles, et see lubas igale krundile rajada ainult ühe hoone. Ehk siis olukorras, kus elamu on valmis ehitatud, aiakuuri detailplaneeringu järgi enam teha ei tohiks.

See on väga ebaefektiivne, et ühe väikese aiakuuri pärast, milleks kehtiva seaduse järgi ei ole vaja ehitusluba ega isegi mitte ehitusteatist, veel vähem detailplaneeringut koostada, tuleb läbi käia ligi pooleaastane menetlus selleks, et vana detailplaneering esmalt kehtetuks tunnistada ja seejärel aiakuur püsti panna.

Vaevalt, et see praktikaks saanud tegevus oli seadusandja mõte. Reeglina on uute regulatsioonide eesmärk ikkagi menetluste hulga ja bürokraatia vähendamine.

Aiakuuri võiks rajada sõltumatult detailplaneeringust, sest see ei reguleeri aiakuuriga seonduvat. Sellise ebavajaliku menetluse arvel võiks hoopis lühendada näiteks keerukamate detailplaneeringute menetlusaega.

Aga otse loomulikult ei tähenda see seda, et naabrusõigustele või näiteks tuleohutusele võiks aiakuuri püstitamise puhul vilistada.

Kõik ehitisele ja ehitamisele kehtivad nõuded kehtivad hoolimata sellest, kas vana detailplaneering kehtib või tunnistatakse kehtetuks või kas ehitusteatis tuleb esitada või mitte.

Detailplaneeringu kehtimine tuleb osapooltega läbi arutada

Sõltumata sellest, kas kehtiva detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist taotleb maaomanik ise või teeb selle ettepaneku keskkonnaamet või leiab omavalitsus, et detailplaneeringu realiseerimisest tuleks ikkagi loobuda, on see igal juhul kaalutlusotsus.

Kaalutlusotsus on otsus, kus tuleb ära kuulata ja mitmekülgselt hinnata kõigi osapoolte seisukohti ja muid olulisi asjaolusid, näiteks liikluskorralduse muudatusi, keskkonnakaitse aspekte või piirkonnas ehitamist. Seda menetlust juhib omavalitsus, kes teadupärast peab olema kodaniku abiline.

Omavalitsus peab selgitama isikutele kõiki legaalseid võimalusi, kuidas parimal viisil soovitud eesmärgini jõuda.

Ja nii olekski ehk välistatud sattumine surve alla, kus maja peab hiljemalt viienda aasta lõpuks püsti saama, sest muidu võib juhtuda, et krundini välja veetud elektrit saad tulevikus ainult seal jõulukuuse küünalde põletamiseks kasutada.

9. mail ilmus Äripäeva tellijatele erileht Ehitusõigus ja kinnisvara, mis valmis koostöös Derling Primus advokaadibürooga.

Hetkel kuum