Kõrged kinnisvarahinnad sunnivad Baltic Horizoni muutustele

„Mul on hea meel, et sellise strateegilise positsiooni Tallinnas võtsime,“ kommenteeris Karotam Äripäeva raadio saates "Investor Toomase tund" 33,4 miljoni euro suurust investeeringut Postimaja soetamiseks. Fondijuhi kinnitusel on see osa laiemast plaanist kasutada ära Postimaja lähedust juba portfellis sisalduva Coca Cola Plazaga ning teha koostööd Rotermanni kvartalis tegutsevate partneritega.

Seejuures tõdes Karotam, et praegune turuolukord ei keelita fondi lähiajal rohkem suuremaid oste tegema. „Aeg ostjale ei ole enam nii huvitav, sest hinnad on läinud väga kõrgeks,“ selgitas fondijuht. „Pean ausalt ütlema, et ega meil väga palju uusi investeeringuid plaanis teha pole, võib-olla mõned väiksemad sel aastal, kuid oleme suunamas oma jõudu ja mõttetööd olemasoleva portfelli majandamiseks,“ sõnas Kaotam.

Uuenenud strateegia

Nii on Karotame põhieesmärk käesolevaks aastaks maksimeerida investorite jaoks dividendi, investeerida hetkel veel järgi olev kapital, sõlmida uusi ja pikendada olemasolevaid rendilepinguid ning tekitada investori jaoks lisarahavoogu. „Sellest aastast on fookus järjest rohkem olemasoleval portfellil ning vara väärtuse kasvatamisel,“ kinnitas Karotam.

HG Arhitektuuri projekteeritud kavand postimaja ja kinohoone kompleksist.|FOTO: Baltic Horizon Fund

Nii näiteks plaanib fond äsja soetatud Postimaja ja Coca-Cola Plaza kompleksi jooksva tootluse tõsta minimaalselt 7 protsendini kolme aastaga. Tehtud investeering peaks end Karotame sõnul ära hakkama tasuma aga kolme kuni nelja aastaga. Selleks hakatakse arendama Rotermanni kvartali piirkonda tervikuna. „Praegu on seal paras virvarr, kuid meid toetab Narva maantee ehk peatänava projekt, mille kohaselt on oodata, et tekib jalakäijate sõbralik tänav, kus saame oma investeeringutega olemas olla,“ märkis Karotam.

Nii laiendatakse nii Coca-Cola Plazat kui Postimaja kolmandiku võrra ja ühendatakse hooned. „Mõlema maja keskele tuleb peatänav, mis liigub Hobujaama tänavalt vanalinna suunas ning teistpidi tuleb tänav, mis Postimajja sisenedes liigub läbi majade, sh Coca-Cola Plaza, Rotermanni platsile,“ rääkis Karotam oma plaanidest. „Tekib sümbioos, kus inimesed saavad käia ja olla – loome elustiilikeskuse, kus on kino, bürood, toitlustus, tervisekeskused,“ rääkis ta täiendustest Rotermanni Citys, mis peaksid ühtlasi tootma fondi investoritele ka lisarahavoogu.

Sarnast lähenemist plaanib Baltic Horizon kasutada aga ka teiste portfellis sisalduvate objektide puhul. „Vähemalt 5-6 objektil, mida me omame, on vähemalt veel sarnane potentsiaal,“ sõnas Karotam. „Keskendume selle potentsiaali ära kasutamisele, selle asemel, et osta müügis olevaid häid hooneid absurdsete hindadega,“ nentis fondijuht.

Eristutakse EfTENist

Kuigi Baltic Horizoni konkurent EfTEN võtab kõrgete hindadega turusituatsioonis kasumit, müües oma erinevatest portfellidest mitmeid objekte, siis Karotame kinnitusel on nende strateegia teistsugune. „Investeerime väga pikaajaliselt ja töötame olemasolevate objektidega, keskendume majandustsüklite ülese portfelli ehitamisele, mis on tagatud heade üürilepingute ning soodsate asukohtadega,“ selgitas Karotam. Samas jagus fondijuhil kiidusõnu ka EfTENile. „Kasumi realiseerimine on väga õige samm, mida investorid nende strateegia juures ootavad.“

Salas Biroji Aerial view Upmalas Biroji vastas.|FOTO: Baltic Horizon Fund

Objekte portfelli valib Baltic Horizon aga konkurentsivõime järgi. „Eks ostuotsus sõltub lõpuks sellest, kas suudame vakantsuse täis panna,“ selgitas Karotam ja lisas, et näiteks Postimaja puhul vaadati 20aastast perspektiivi. „Kui objekti konkurentsivõime hakkab vähenema, siis mõtleme ka müügile ning kasumi välja võtmisele,“ tõdes ta.

Seejuures rõhutas Karotam, et hetkel tunneb Baltic Horizon end oma portfelli suhtes väga kindlalt. „Seda eriti Riias – seal on rentnikud, kes tahavad laieneda, leida uut pinda, kuid pakkumises midagi pole,“ viitas ta sealsele turupotentsiaalile. „Tallinnas on olnud pakkumine muljetavaldav, kuid see on ära absorbeerunud, lisaks on meie büroode hinna-kvaliteedi suhe piisavalt atkatiivne, kui vaadata näiteks asukohta,“ loetles Karotam oma juhitud fondi konkurentsieeliseid. Karotam lisas, et Riias näeb ta paari aasta jooksul tekkimas uut pakkumise faasi ning uute büroopindade turule tulekut.

Keskendutakse jätkuvalt Balti büroopindadele

Ka Baltic Horizon fondi portfellist leiab kõige rohkem büroopindu. „Eelistame neid kaubanduspindadele, sest kaubandusmaastik on muutumas ebasoodsamaks kõigis Balti pealinnades – meil on nende osas pigem "oota ja vaata" strateegia,“ nentis Karotam. Samuti on fondijuht skeptiline pealinnadest väljapoole jääva kinnisvara suhtes. „Väikestes linnades on likviidsusrisk kordades kõrgem, samal ajal kui ülemaailmse linnastumise tulemusena pealinnade rahvaarv pidevalt kasvab,“ põhjendas Karotam seda, miks ta ei vaata objekte näiteks Narvas, Pärnus või Tartus.

Baltikumist ei vaata Karotam välja aga seetõttu, et tunneb siinset turgu kõige paremini. Samuti on näiteks Põhjamaad võrreldes Baltikumiga olulisemalt suuremas buumis. „Siinne kinnisvaraturg on kasvanud võrdväärses tempos majandusega ning süsteemis on palju mõistlikkust – pangad on mõistlikud, hindajad on mõistlikud, investorid on mõistlikud,“ rääkis Karotam ja lisas, et ainsana pole mõistlikud kinnisvaraobjektide müüjad.

Põhjamaade buum on aga ka üks põhjusi, miks järjest enam välisinvestorite vaba raha Baltikumist teenimisvõimalust otsib. „Välisinvestorite huvi meie vastu on suur,“ kinnitas Karotam. Selline huvi osutus soodustavaks teguriks ka Postimaja omandamisel. „Põhjamaade buumi tõttu tulid paljud kaasa meie pakkumisega, mis oli mõeldud Postimaja jaoks – paljud investeeridki ainult selle objekti pärast.“

Karotam lisas, et otseinvesteeringuid ta samas palju peale tulemas ei näe. „Pigem usaldatakse kohalikku varahaldurit.“ Seejuures peab ta aga oluliseks, et fondijuhtidel piisavalt tarkust jaguks, et vajadusel ka investorite raha tagasi lükata. „Fondijuhi huvi peab olema raha mõistlikult investeerida, kui võimalusi pole, pole mõtet ka raha koguda,“ leidis Baltic Horizon Fundi juht.

Kuigi Baltikumis buumi Karotam otseselt ei näe, arvestab ta investeerimisotsuste tegemisel võimalike riskidega. Nii ei võeta arendusriski ning seetõttu vaadatakse vaid neid objekte, mis on vähemalt poolenisti eellepingutega kaetud. Samuti ei tohi objekt olla üle renditud ning rentnikud peavad olema pikaajalised. Samuti hoitakse laenu võtmisel kinni põhimõttest, et selle osakaal portfellist ei ületaks 50-55 protsenti. „Lisaks hoiame investoritega häid suhteid, et kriisi ajal oleks raha, millega häid objekte portfelli juurde soetada,“ lõpetas Karotam.