Müüja vastutus kinnisvara müümisel – mida peaks teadma?

Müüdud asja puudused ei pea avalduma kohe peale müüdud asja ostjale üleandmist, vaid müüja vastutuse tekkimiseks piisab ka sellest, kui hiljem lepingu mittevastavuse põhjustanud asjaolu on olemas olnud asja ostjale üleandmise hetkel. Otsustamaks, kas müüdud asi vastab lepingutingimustele, on määravaks müüja ja ostja vahel sõlmitud müügilepingu sisu. Kui näiteks ostja omandab kinnistu eesmärgiga lammutada seal olev amortiseerunud hoone ja ehitada selle asemele uus, on alusetu esitada müüjale hiljem pretensioone vana hoone puuduste kohta.

Kui müügilepingus on kokkulepe, et ostja ostab kinnistu eesmärgiga kasutada seal olevat ehitist üksnes soojal aastaajal, võiks sellest olla kasu hilisemates võimalikes vaidlustes ehitise soojapidavuse üle. Müüja vastutuse piiramiseks on praktikas mõnikord juba müügilepingu sõlmimisel kokku lepitud, et teatavaid asjaolusid ei loeta müügieseme puudusteks. Kui lepingueelsete läbirääkimiste käigus on mõnede puuduste tõttu juba langetatud müüja poolt esialgselt küsitud hinda, siis oleks see mõistlik ka müügilepingus ära märkida. Kui müügilepingus kokkulepitu põhjal pole võimalik järeldada, millistele omadustele müüdud asi vastama peab, peab see vastama vähemalt samale kvaliteedile, millisele sarnased asjad tavaliselt vastavad.

Võlaõigusseaduses on toodud mitteammendav loetelu müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse kriteeriumitest. Seaduse järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele, kui ta ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

Kuna alati ei pruugi müüjal ja ostjal olla ühesugune arusaamine, on kohtusse jõudnud mitmeid vaidlusi müüdud asja puuduste kohta. Kohtupraktika täieneb pidevalt nende tingimuste osas, millele peab vastama tavaliseks kasutamiseks mõeldud eluase.

Elementaarsed elutingimused tähendavad Riigikohtu praktika kohaselt üldjuhul eluruumi soojaks kütmise võimalust ja soojapidavust, elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni või muude võimaluste puudumisel vähemalt töökorras kogumiskaevu, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist.

Seaduse kohaselt peab müüja ostjale teatama isegi riigisisestes õigusaktides sätestatud muinsuskaitse, looduskaitseliste ja ehitusõiguslikest piirangutest. Nii on Riigikohus ühes oma lahendis öelnud, et elamiseks mõeldud kinnisasi peab ka õiguslikult eluaseme rajamist võimaldama: kui kinnisasjale, mis on müügilepingu järgi sihtotstarbelt 100% elamumaa, ei saa rajada eluaset, on Riigikohtu hinnangul eelduslikult tegemist lepingueseme puudusega.

Ka müüdaval hoonel kasutusloa puudumine või avalikuks kasutamiseks mõeldud teelt müüdavale kinnistule juurdepääsu puudumine on kindlasti asjaolud, millest ostjat tuleks teavitada.

Müüja vastutus pole siiski absoluutne. Seaduse kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Nii on Riigikohus märkinud, et müüja vastutuse piiramiseks on parim võimalus müügilepingus kõik müüjale teadaolevad puudused üles loetleda. Müüja peab ostjale teada andma müügilepingu eseme kohta kõigest sellest, mille suhtes võib ostjal olla äratuntav huvi. Kuna müüja kohus on hiljem tõendada, et ostja oli vaidlusalustest puudustest teadlik, on müüjale kõige lihtsam kõik talle teadaolevad puudused müügilepingus üles loetleda.

Oluline on meeles pidada, et hilisemates võimalikes vaidlustes omab tähendust ka müügikuulutuses toodud info ja müügilepingu eelselt ostjale muul viisil esitatud teave, kui notariaalse müügilepinguga pole seda otseselt välistatud.

Üldjuhul ei sõltu müüja vastutus sellest, kas ta müügilepingu eseme puudustest teadis või oleks pidanud teadma. Eesti kohtupraktikas on seisukoht, et müüja peab olema teadlik paljudest puudustest lihtsalt seetõttu, et ta on asja omanik. Paraku tegelikult ei pruugi see alati nii olla.

Müüja vastutust täielikult välistada ei saa, kuid sõltuvalt müügilepingu asjaoludest (eelkõige sellest, kas sarnaseid müügilepinguid sõlmib kinnisvaraarendajast müüja paljude eraisikust ostjatega või on müügilepingu puhul tegemist kahe isiku vahel sõlmitava unikaalse asja müügilepinguga) võib müüja vastutust erineval määral siiski piirata või kergendada. Nii on võimalik näiteks müügilepingus kokku leppida, et müüja ei vastuta varjatud puuduste eest, millest ta ei olnud müügilepingu sõlmimisel teadlik. Sellisel juhul tuleks müügilepingusse muidugi ka sõnaselgelt kirja panna, kui müüja müüdud asja seisundit tõesti tegelikult ei tea.

Seadus lubab teatud piirides kokku leppida ka lühendatud õiguskaitsevahendite kasutamise tähtajas, samuti teataval määral leppida kokku tähtajas, mille jooksul tuleb müüjat avastatud puudustest teavitada. Müüja vastutuse kergendamiseks on muu hulgas võimalik lepingusse lisada kokkulepe, et müüja vastutab ainult süü teatud vormide puhul või piirata müüja vastutust maksimaalse rahalise suurusega.

Risk hilisemate kohtuvaidluste tekkeks on seda väiksem, mida rohkem on müüja ostjale müügieseme kohta teavet jaganud, mida rohkem on müügilepingus märgitud ostja ootusi ostetava vara suhtes ja mida rohkem on selles pooltevahelisi kokkuleppeid müüdud asja omaduste suhtes.

Reeli Eelmets, Tallinna Notar