Artikkel
  • Kui palju tuleb maksta üle naabri maa sõitmise eest?

    Riigikohus muutis hiljutise lahendiga juurdepääsutee talumistasu arvutamise põhimõtteid. Senisest kolmest komponendist koosneva tasu asemel andis Riigikohus juhise, et maaomanikule tuleb hüvitada tema kinnisasja väärtuse vähenemine ja kehtestas selleks ka matemaatilise valemi.

    Erki Vabamets, TRINITI vandeadvokaat ja partner

    Senine praktika

    Viimased umbes seitse aastat on kohtupraktika olnud juurdepääsu talumistasu osas suhteliselt muutumatu ja selge. Kui soovid saada juurdepääsu üle võõra maatüki, on selle omanikul õigus saada:
    1. maamaksu (tee alla jäävas osas);
    2. juurdepääsutee korrashoiu kulude eest hüvitist ja;
    3. omandiõiguse riive eest hüvitist (mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele).
    Mis on kasutuseelis? Lihtsalt öeldes – tasu, mida turutingimustel sellise asja või õiguse kasutamise eest tuleks maksta, näiteks auto, korteri vms kasutamise eest. Juurdepääsuvaidlustes on kohtud valdavalt leidnud, et kinnisasjade puhul tuleb kasutuseelise määramisel lähtuda kinnisasja eeldatavast üüritulust, mida omanik oleks saanud asja (s.o tee alla jääva suurusega tükki) välja üürides. Rõhutatud on, et seejuures tuleb silmas pidada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust.
    Sellist seisukohta kinnitas Riigikohus viimati 20. aprillil 2022. tsiviilasjas nr 2-19-5997.

    Hüvitada tuleb kinnisasja väärtuse vähenemine

    Vaid vähem kui poolteist kuud hiljem lahendas Riigikohus jälle juurdepääsutasu vaidlust ja andis „kohtupraktika ühtlustamiseks ja edasiarendamiseks“ vaidluse lahendada Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule. Seitsmest kohtunikust koosnev kolleegium andis 1. juunil 2022.a tehtud lahendis (ts.asi 2-19-20416) juhise, et üle võõra maa juurdepääsu määramisel tuleb maaomanikule hüvitada tema kinnisasja väärtuse vähenemine. Selleks tuleb kohtul välja selgitada kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Vahe tuleb maaomanikule perioodiliste (iga-aastaste) maksetega hüvitada.
    Riigikohus pakkus selleks välja ka järgmise valemi:
    Juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse vähenemine (koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär
    Diskontomäärana tuleb kasutada võlaõigusseadusest tulenevat viivisemäära (mis on hetkel 8% aastas).

    Kas selline lahendus on ikka õiglane?

    Samas lahendis selgitas Riigikohus, et kui juurdepääsutasu on eeltoodud viisil välja arvestatud, siis eelduslikult hõlmab see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiukulude ja maamaksu eest. Seega varem kehtinud tasukomponente enam arvestama ei pea.
    Minu arvates ei pruugi selline hüvitise arvutamise metoodika alati õiglase tulemuseni viia.
    Esiteks ei räägita sellest, kui palju rajatav tee kinnistu väärtust vähendab, vaid sellest, kui palju vähendab kinnistu väärtust koormatis ehk kinnistusraamatusse kantud märge. Need on eluliselt väga erinevad asjad.
    Teiseks võivad tekkida probleemid tõendamisega. Kas me saame kinnisvara hindajalt hindamisakti, mis ütleb, et kinnistu väärtus ilma kinnistusraamatusse kantud märketa (so ilma talumiskohustuseta) on nii palju ja märkega nii palju.
    Kolmandaks tuleb mõista, et maaomaniku „kaotus“ on tavaliselt pigem emotsionaalne – tema privaatsus saab riivatud. Kinnisvarabürood aga kasutavad tavaliselt võrdlusmeetodit, mille puhul tuletatakse turuhind samas piirkonnas sama sihtotstarbega ja sarnase suurusega maatükkide tehinguhindadest, mis saadakse Maa-ameti ametlikust statistikast. Nii juhtubki, et hindamisakti järgi võivad näiteks olla Hiiumaal mereäärne maaliline maatükk ja kusagil saare keskel asuv maatükk sama turuväärtusega. Ometi see päriselus nii ei ole.
    Neljandaks võib sellise metoodika puhul hüvitis tegelikust riivest kaugele jääda just nendel juhtudel, kus juurdepääsutee on juba füüsiliselt olemas ja seda soovib nüüd kasutama hakata ka naaber või mitu naabrit. Siis ei saa rääkida isegi sellest, et üle võõra maa rajatakse tee, mida seal varem ei olnud. Kuigi, nagu eelnevalt viidatud, siis väärtuste vahe määramisel ei tule lähtuda mitte tee kui sellise mõjust kinnistu hinnale, vaid koormatise ehk kinnistusraamatusse kantud märke mõjust.
    TRINITI vaidluste töögrupp on osalenud paljudes juurdepääsuvaidlustes ja kui teil on antud teemaga seoses küsimusi, siis võtke meiega julgesti ühendust.
    Jaga lugu:
  • Hetkel kuum

Olulisemad lood

LHV võlakirjad märgiti pea 2,5 kordselt üle
Eelmisel reedel lõppes LHV Groupi esimese taseme täiendavatesse omavahenditesse kuuluvate võlakirjade pakkumine finantsinstitutsioonidele ja suurema investeerimisportfelliga teadlikumatele investoritele.
Eelmisel reedel lõppes LHV Groupi esimese taseme täiendavatesse omavahenditesse kuuluvate võlakirjade pakkumine finantsinstitutsioonidele ja suurema investeerimisportfelliga teadlikumatele investoritele.
Jalgpalliajakirjanik: FIFA ja Aivar Pohlaku võim põhineb hirmul
Poliitik vastutab valija ees, eraettevõtte omanik ja juhid vastutavad kliendi ees, jalgpalli juhtimises selline süsteem puudub, nii üleilmselt kui Eestis, kirjutab jalgpalliajakirjanik Andres Must.
Poliitik vastutab valija ees, eraettevõtte omanik ja juhid vastutavad kliendi ees, jalgpalli juhtimises selline süsteem puudub, nii üleilmselt kui Eestis, kirjutab jalgpalliajakirjanik Andres Must.
Silvano kasvatas käivet, kuid ärikasum langes surve alla
Pesutootja Silvano müügitulu on tänavu üheksa kuuga mullusest ligi 20 protsenti suurem, samas ärikasumis on näha ligi 12 protsendi suurust tagasiminekut, selgub börsiteatest.
Pesutootja Silvano müügitulu on tänavu üheksa kuuga mullusest ligi 20 protsenti suurem, samas ärikasumis on näha ligi 12 protsendi suurust tagasiminekut, selgub börsiteatest.
Reaalajas börsiinfo
Suures kahjumis Operaili kaubaveod on tänavu vähenenud poole võrra
Riigile kuuluva raudteevedude ettevõtte Operail kaubamahud on Vene sõja tõttu kokku kuivanud ning kasumi asemel vaatab esimese 9 kuu tulemustest vastu 3,5 miljoni euro suurune kahjum.
Riigile kuuluva raudteevedude ettevõtte Operail kaubamahud on Vene sõja tõttu kokku kuivanud ning kasumi asemel vaatab esimese 9 kuu tulemustest vastu 3,5 miljoni euro suurune kahjum.
Kõlvart: Porto Franco kriminaalasi linna juhtimist ei mõjuta
Tallinna linnapea Mihhail Kõlvarti kinnitusel Porto Franco süüasja arutamine linna juhtimist ei mõjuta, prokuratuuril etteheiteid linnavalitsuse ega ametnike tööle pole, ütles ta.
Tallinna linnapea Mihhail Kõlvarti kinnitusel Porto Franco süüasja arutamine linna juhtimist ei mõjuta, prokuratuuril etteheiteid linnavalitsuse ega ametnike tööle pole, ütles ta.
No pressure, Harmet! Ukraina lasteaia ehitamise aeg hakkas jooksma
Tänasest hakkab jooksma 170 päeva, mille jooksul peab Harmet ehitama moodullasteaia Ukrainasse Ovrutši linna.
Tänasest hakkab jooksma 170 päeva, mille jooksul peab Harmet ehitama moodullasteaia Ukrainasse Ovrutši linna.
Raadiohommikus: pealinna linnapea ja kütuse hind
Nädala esimene Äripäeva raadio hommikuprogramm võtab luubi alla kütuse- ja aktsiaturud ning Tallinna tegemised.
Nädala esimene Äripäeva raadio hommikuprogramm võtab luubi alla kütuse- ja aktsiaturud ning Tallinna tegemised.

Olulisemad lood

Eesti kohtutäitur müüb Boeingut
Kohtutäitur Risto Sepp müüb Oksjonikeskuse veebisaidil Boeing 737-400 lennukit.
Kohtutäitur Risto Sepp müüb Oksjonikeskuse veebisaidil Boeing 737-400 lennukit.

Küpsised

Äripäev kasutab küpsiseid parima ajakirjandusliku teenuse, huvipakkuvama sisu ja hea kasutajakogemuse võimaldamiseks. Meie veebilehel on järgmist liiki küpsised: vajalikud-, statistika-, eelistuste- ja turunduse küpsiseid. Küpsiste kasutamise eesmärkide ja töötlemise aluse osas saad rohkem infot Meie Küpsiste Poliitikast. Vajutades „Luban kõik“ nõustud Küpsiste kasutamisega meie ja kolmandate osapoolte poolt Meie Küpsiste poliitikas ja käesolevas Küpsiste lahenduses toodud tingimustel. Vajutades „Muudan eelistusi“ saad oma eelistusi alati muuta ja täiendavalt infot erinevate Küpsiste kohta.

Loe lähemalt meie Privaatsus - ja Küpsisepoliitikast.