3 detsember 1995

Seitse meest hindavad korterit

Hindamisel ilmnes, et ühe korteri kiirmüügihind võib olla turuhinnast 65 000 krooni madalam.

Kokkulepitud ajast täpselt kinni pidades tuleb kohale ekspert, kellel teie korteri ja dokumentidega tutvumiseks kulub 10--30 minutit. Ja tasuda tuleb 1000 krooni!

«Maksab oskusteave,» vastab kinnisvarafirma Mendelson & Co vanemmaakler Siiri Maask, kes on kinnisvara alal tegev olnud kolm aastat, «teinekord kulub hindamisakti koostamiseks mitu tundi.»

Hansapanga laenuosakonna eraisikute laenude peaspetsialist Anna Talve teatab, et nemad hindavad oma laenutaotlejate korterid ise: «Äripäevas ilmuvaid kinnisvarahindu arvestades oskan ma ka ise Mustamäe kahetoalist korterit hinnata, ilma, et ma kohalegi läheks.»

Talve leiab, et kinnisvarafirmalt hindamist tellides lähevad laenutaotleja, kes niigi tasub notari-, pandi-, kindlustuslepingu eest, kulud liiga suureks. «Panga seisukohalt ei ole eksperdi hindamine vajalik,» sõnab Talve.

Võttes aluseks Äripäeva tabeli 1toalise kesklinna korteri hinna, 3900 krooni, kujuneb firmade hinnatud Faehlmanni tänava korteri väärtuseks 108 030 krooni. Talve hindab korteri 80 000 kroonile ning kuna tagatise väärtus peab laenust kolmandiku võrra suurem olema, laenaks ta kliendile 50 000--60 000 krooni. «Rohkem isegi mitte juhul, kui firma on hinnanud korteri 150 000 krooniga,» kinnitab laenuspetsialist, «ma ei mõista, miks peavad kinnisvarafirmad just hindamisteenust pankadega koostöö aluseks. Vähemalt eraisikute laenu puhul on ju oluline see, et pank laenu võimaldaks.» Ja laenusoovijaid on palju, nendib Talve, kes ise kevadel Rootsist Eestisse kolides lootusetult pangauksi kulutas. Maikuus talle pangad veel laenu ei andnud.

Talve, eelistamata üht kinnisvarafirmat teisele, lisab, et ta aktsepteerib ka iga korraliku firma hindamisakti, kui see just loogikavastane ei ole. Kui tagatiseks on maja, hindab laenuspetsialist lühidaid akte nähes neis meeleldi põhjalikku ümbruskonna iseloomustust.

Erinevalt Hansapangast on Hoiupanga laenuosakond sõlminud koostöölepingud viie kinnisvarafirmaga: Mendelson & Co, ERI, Uus Maa, Eravara ja kinnisvarabüroo LVM. «Arvestasime firmade turuosa, omavastutuse määra, eelnevat koostöökogemust ja firma valmisolekut võtmaks vastutust avaldatud hinnangu osas. Panga huvi on leida võimalikult objektiivne turuhind,« põhjendab koostööleppeid Hoiupanga laenuarendusosakonna juhataja Tanel Kõivupuu. Ta usub, et kuna firmad ei taha kaotada nn kaudseid tellijaid, näiteks panku, ja kuna koostöölepingu punkt sätestab kinnisvarafirma poolse materiaalse vastutuse ebaobjektiivse hinnangu korral, võib hindamisakte uskuda.

Laenu andmisel huvitab Hoiupanka kiirmüügihind. «Lõpptulemused turuhinna osas on suhteliselt ühtlased,» hindab Kõivupuu seitsme firma määratud korterihinda, «maksimaalne hinnang moodustab 136% minimaalsest.»

Rahulolematu on juhataja mõistega «turuväärtus»: «See eeldab definitsiooni.» Plusspunkte teenib Ober Hausi maakler Randel Vuks, kelle esitatud hindamisaktis on kirjas: «Hindamise aluseks on valitud avatud turu väärtus.»

Vuks toetus Royal Institution of Chartered Surveyors väljastatud juhendile: «Parim hind, mille korral võiks aset leida kinnisvara osa müük sularaha eelistamise tingimuseta, hindamise kuupäeval, eeldades: müüa soovija olemasolu; et enne hindamise kuupäeva on olnud mõistlik periood kinnisvara osa korralikuks turustamiseks, hinnas ja tingimustes kokku leppimiseks ja müügi toimumiseks; et turu seis ja väärtuste tase olid mõnel teisel eeldatud lepingute sõlmimise kuupäeval samad kui hindamise kuupäeval ja ei ole arvestatud lisapakkumusi erihuvidega ostja poolt.»

ERI kinnisvarabüroo hindas ka tasuvusmeetodi järgi. Lähtudes projekti omapärast arvestas ERI ekspert Andres Vühner tasuvusajaks neli aastat, puhasrendimääraks ca 75 kr/m² kuus ja aastaintressiks riskivabalt deposiidilt 10%. Aasta puhastuluks sai Vühner 115 700 krooni. «Selline lähenemine on õigustatud eriti suurte ja unikaalsete objektide hindamisel, samuti äripindade hindamisel,» märgib Kõivupuu.

Ekspertide hinnang korteri suhtes ei erinenud. Plussina märgiti, et maja on Eesti-aegne, fonoluku ja puhta trepikojaga, tehtud on sanitaarremont, korteris on kõrged laed, parkett, telefon. Puuduseks oli paiknevus esimesel korrusel, ruutmeetrite nappus: 27,7m², vanad aknad-uksed, seinakapp elutoas, veidi kulunud parkett, gaasipliit, kitsas koridor, piklik korter. Faehlmanni tänavat pidasid hindajad heaks asukohaks. Hillar Viksi kinnisvarabüroo maakler Helle Vilu lisas, et umbes kilomeetrine teekond kesklinna on jalgsi käimiseks liiga pikk: «Korteri potentsiaalne ostja oleks soomlane, kes trammiga ei sõida ja kel sageli autot kaasas pole.» Kuidas kinnisvarafirma korterile hinna kujundas, seletasid hindamisaktides põhjalikumalt ERI, Ober Haus ja Kinnisvaraekspert, kelle hindamisakti võib tunnistada kõige põhjalikumaks. Kinnisvaraeksperdi esindaja Ennu Susi vormistatud hindamisakti lisa tõi ära ka korteri plaani ja fotod. Kinnisvarabüroo Simus eksperdi Raivo Tasso konkreetseid fakte esitav hindamisakt on ilmselt meelt mööda kiirustavale pangaametnikule. Puhtvälise vormistamise atraktiivsuses konkureerisid Uus Maa, Ober Haus ja Kinnisvaraekspert, korrektsuses ja kliendisõbralikkuses aga kõik firmad.

Tanel, kes Mendelson & Co hindamisakti ja kätte saadud laenuga sisse tormas, vaimustus hinnarida jälgides kõige enam 150 000kroonisest hinnast. «Kõige muljet avaldavama ja põhjalikuma töö tegi Ober Haus ja Kinnisvaraekspert,» teatas ta seitsme oma korteri hindamisaktiga tutvununa.

Hetkel kuum