AC Hotel by Marriott Vilnius esimene tegevusaasta ületas ootusi: mida näitavad Vilniuse suundumused Balti riikide investoritele?

2025. aasta oktoobris avatud 271 toaga hotell kinnitas esimese kaheteistkümne tegevuskuu jooksul kanda nii majutus- kui ka üritusturul. Selle aasta esimese kolme kvartali jooksul korraldati siin ligi 300 üritust, viimastel kuudel ületas tubade täitumus 80% ning augustis ulatus 87%ni.

Jaanuarist septembrini olid tulud 4,26% suuremad ja kasum enne intresse, makse, kulumit ja amortisatsiooni (EBITDA) 19% suurem kui sama perioodi eelarves kavandatud.

„Esimene tegevusaasta ületas meie ootusi, eriti konverentside ja ürituste valdkonnas. Avamisest saati oleme pälvinud suurt huvi äriklientide, rahvusvaheliste organisatsioonide ja ürituskorraldajate seas. Meeskonnale oli see pingeline aeg: kujundasime samal ajal tööstandardeid, võtsime vastu üha rohkem külalisi ja hoolitsesime selle eest, et broneeringute arvu kasvades säiliks teenuste kõrge kvaliteet,“ ütleb Šukytė.

Hotell alustas tegevust ajal, mil Vilnius tugevdas oma positsiooni rahvusvaheliste ürituste turul. Go Vilniuse andmetel toimus 2025. aastal pealinnas 791 rahvusvahelist konverentsi – 40% rohkem kui 2024. aastal. Ööbimiste koguarv linnas kasvas samal ajavahemikul 3% võrra. Hotellidele, mis pakuvad nii majutus- kui ka konverentsikorraldusteenuseid, avab selline üritusturu kasv lisavõimalusi.

Suure osa Vilniuse konverentsiturust moodustavad üritused, mille osalejaid saab majutada ja teenindada ühes hotellis. Šukytė sõnul otsivad just sellist teenuste kombinatsiooni ka AC Hotel by Marriott Vilnius kliendid. Neile on olulised nüüdisaegse tehnikaga varustatud saalid, asukoht kesklinnas, parkimisvõimalus ning mugavad alad kohvipausideks ja mitteametlikuks suhtluseks.

„Ürituskorraldajatele on oluline osalejate terviklik kogemus: kuidas nad saabuvad, kus peatuvad, kuidas korraldatakse toitlustus ja kas vaheaegadel on mugav suhelda. Meie ülesanne on tagada, et kõik need teenused oleksid omavahel kooskõlas ning korraldaja ei peaks iga küsimusega eraldi tegelema,“ märgib hotelli juht.

Šukytė sõnul aitas kasvava turu võimalusi ära kasutada varajane ettevalmistus. Hotelli äritegevusega alustati juba enne avamist: loodi kontaktid ettevõtete, ürituskorraldajate ja teiste potentsiaalsete klientidega.

„Tegevust alustades olid meil juba ärikontaktid ja selge turupositsioneerimise strateegia. Sellesse andsid olulise panuse Apex Alliance Hotel Managementi meeskond, selle kogemused, müügikanalid ja rahvusvahelised kontaktid. See võimaldas juba esimestest kuudest alates kaasata eri eesmärkidel reisivaid külalisi,“ ütleb Šukytė.

Olulist rolli mängivad ka Marriotti kaubamärk, rahvusvahelised müügikanalid ja Marriott Bonvoy lojaalsusprogramm. Need aitavad jõuda reisijateni, kes juba kasutavad hotelliketi teenuseid teistes riikides ja teavad, millist kvaliteeti uuelt hotellilt oodata.

Hotell keskendub neljatärnihotellide turu kõrgemale segmendile. Šukytė sõnul jääb toa keskmine hind sageli nelja- ja viietärnihotellide hinnataseme vahele, mistõttu on oluline säilitada täitumuse, hinna ja teenuse kvaliteedi õige tasakaal.

Selle aasta üheksa kuuga ületati tulude plaani 4,26% ja EBITDA plaani 19% võrra. Hotelli juhi sõnul tulenes kasumiplaani suurem ületamine igapäevasest tegevuse planeerimisest, hinnakujundusest ja kulude kontrollist. Broneeringute arvu kasvades on oluline meeskonna töökoormust ette hinnata ja teenuste osutamist tõhusalt korraldada.

„Jälgime pidevalt nõudlust, vaatame üle hinnakujunduse, planeerime meeskonna tööd ja kontrollime kulusid. Soovime, et suurem tulu kajastuks ka kasuminäitajates. See nõuab järjepidevat igapäevatööd – müügiotsustest kuni külaliste ja üritustel osalejate teenindamiseni,“ ütleb Šukytė.

Tema sõnul ületas nõudlus konverentsikeskuse järele ootusi ning majutusteenuste pakkumisel õnnestus kaasata eri külaliste rühmi ja hoida toa keskmine hind eelarves kavandatust ligi 8% kõrgem. Tulu saadaoleva toa kohta (RevPAR) ületas plaani 7% võrra. Suurem osa müüdud toaöödest langeb üksikkülaliste arvele, kuid mõnel kuul moodustavad grupibroneeringud üle kolmandiku täitumusest. Suvel kasvab turistide ja organiseeritud rühmade voog, ärikliendid ja konverentsid aitavad aga nõudlust säilitada muudel aastaaegadel.

„Meie tugevus on mitmekesised külaliste vood. Suvel võtame vastu rohkem turismirühmi, muul ajal on olulised ärikliendid, konverentsid ja pikaajalised lepingud ettevõtetega. See aitab tegevust ühtlasemalt planeerida ja nõudlust säilitada ka pärast turismi kõrghooaja lõppu,“ märgib Šukytė.

Hotelli juht märkab ka kasvavat huvi nädalavahetuseks majutumise vastu. Külalised saabuvad Vilniusesse kontsertide, kultuuriürituste, gastronoomiliste elamuste või lühikese puhkuse pärast. Hotellis peatuvad reisijad Poolast, Lätist, Saksamaalt, Hispaaniast, Itaaliast, Soomest, Ühendkuningriigist ja USAst, samuti Leedu elanikud.

Hotell alustab teist tegevusaastat pikaajaliste lepingute ja järgmiseks aastaks tehtud broneeringutega.

„Saame juba päringuid järgmise aasta ürituste ja majutuse kohta. Kasvuvõimalusi näeme nii suurema hulga rühmade ja konverentside kui ka nädalavahetuseks saabuvate reisijate kaasamises. Broneeringute arvu kasvades on kõige olulisem säilitada teenuste kvaliteet ja kasumlikkus,“ ütleb Šukytė.

Hotell on üks Püha Jaakobi kvartali tegevussuundadest. Lukiškėse väljaku ja Nerise jõe vahel asuvas kompleksis tegutsevad ka Šiuolaikinės mokyklos centras, Leedu ja rahvusvaheliste ettevõtete kontorid, restoranid ja kohvikud.

Sõlmitud lepingute alusel on 18 800 m² üüritavast pinnast välja üüritud 98,9%. Üürilepingute kaalutud keskmine järelejäänud tähtaeg on 18,4 aastat ja hotelli üürilepingut arvestamata 9,3 aastat. Kvartal teenib tulu hotelli tegevusest ning büroo- ja haridusotstarbeliste ruumide pikaajalisest üürist.

Esimese kolme kvartali tulemuste ja neljanda kvartali eelarve põhjal prognoositakse, et 2026. aastal ulatub kvartali puhas tegevustulu (NOI) ligikaudu 3,8 miljoni euroni. 2027. aastal peaks see prognoosi kohaselt ületama 5 miljonit eurot. Kasvu oodatakse, võttes arvesse hotelli prognoositavaid tulemusi, juba sõlmitud üürilepinguid ning asjaolu, et sel aastal tehti märkimisväärseid ühekordseid kulutusi ruumide kohandamiseks üürnike vajadustele.

Püha Jaakobi kvartali arendas välja Lords LB Asset Managementi hallatav fond Lords LB Special Fund IV. DO Architectsi projekti järgi renoveeriti endise haigla territooriumil ajaloolised hooned, ehitati hotell ja avati kvartali alad avalikkusele.

Orkelos valdymas pakub Leedu, Läti ja Eesti investoritele kuni 12 miljoni euro väärtuses 18-kuulise tähtajaga võlakirju, mille fikseeritud aastaintress on 9,5%. Minimaalne investeering on 1000 eurot ning intressi makstakse iga kuue kuu järel. Pakkumist korraldab investeerimisühing OSUM Securities.

Kaasatud vahendeid kasutatakse ettevõtte varasemate võlakirjade refinantseerimiseks, mille lunastustähtpäev on 11. november 2026. Uued võlakirjad on tagamata. Nende tingimustes on sätestatud kohustused seoses võla ja vara väärtuse suhtarvu ning intresside kattekordajaga, samuti piirangud aktsionäridele tehtavatele väljamaksetele.

Aktsionäri antud laenud allutatakse võlakirjaomanike nõuetele. See tähendab, et emissioonitingimuste kohaselt peab ettevõte esmalt täitma kohustused võlakirjaomanike ees ja alles seejärel võib ta aktsionäri laenud tagasi maksta.