Kas kinnisvara hind tuleneb kuulujuttudest, bilansilisest väärtusest või kõhutundest?

Heites pilgu viimaste aastate kinnisvaraturule peaksid kapitalijanused Eesti tormilise arengu propageerijad oma varamusse lisama veel ühe -- Tallinna kinnisvaraturu areng on üks maailma kiiremaid. Välisinvestoritele ei tohiks aga ka mainimata jätta, et sellegipoolest ei oska enamik kinnisvara omavaid kohalikke firmasid oma vara väärtust hinnata muu kui olude ja raamatupidamisnormatiivide muutumisega ebamäärastunud bilansilise väärtuse, kõhutunde või mingis piirkonnas tehtud kinnisvaratehingutest levivate kuulujuttude järgi.

Euroopas on heaks tavaks lasta kord aastas oma kinnisvara hinnata, sest ainult nii on võimalik teada saada firmale kuuluva kinnisvara väärtus, mis on omakorda tähtis kriteerium firma puhasväärtuse määramisel. Eriti tähtis on see pankade jaoks -- teadmaks nii neile kuuluva kui ka laenude tagatiseks panditud kinnisvara väärtust.

Kuna igal firmal on talle kuuluva kinnisvara kasutamiseks oma strateegia, võib neil sellest lähtuvalt tekkida vajadus ka oma kinnisvara hindamise korraldamiseks erinevate meetodite alusel. Pank, kes käsitleb näiteks mingit maja laenutagatisena, on tõenäoliselt huvitatud vara «avatud turu väärtusest». Rahvusvahelise hindamise standardiseerimise komitee viimase (1995. aasta) definitsiooni kohaselt on see hind «mille korral võiks aset leida kinnisvara osa müük, sularaha eelistamise tingimuseta, hindamise kuupäeval...».

Firma aga, müües teisele firmale büroohoonet, sooviks pigem oma hoonet hinnata «praeguse kasutuse väärtuse alusel», mis ei arvesta mitte ainult ehitise kui kinnisvara väärtust, vaid ka selle võimet toota raha rentimise korral.

Tavaliselt just sellel hindamisviisil põhinebki ärilisel eesmärgil kasutatava kinnisvara hindamine finantsaruandluse jaoks. Umbes sellist meetodit kasutab ka enamik Eestis tegutsevaid kinnisvarafirmasid oma hinnanguid jagades.

Kinnisvara turuväärtus ja sellega sooritatud tehingute hinnad erinevad üksteisest tunduvalt, seda eriti pikema aja vältel ning iseäranis perioodidel, mil kinnisvarahinnad suuresti muutuvad. Näiteks Tallinnas, 1995. aastal, võib tüüpilise kesklinna korteri turuhind olla neli korda suurem kui 1992. aastal selle eest makstud summa. Sellises turusituatsioonis on firma puhasväärtuse määramine talle kuuluva kinnisvara ostuhindade põhjal mõttetu.

Hoolimata mitmest eri koefitsientidega korraldatud põhivahendite ümberhindamisest on igasuguste varade ja eriti kinnisvara bilansiline väärtus pahatihti vaid veel üks eksitav number niigi segases raamatupidamises.

Firmad, kes soovivad saada (pakkuda) krediiti, on esimesed, kes näevad laenude tagatiseks panditud vara hindamise vajalikkust. Nii nagu kasvab firmade ja üksikisikute vara, kasvab ka nende krediidivõime. Pingelises konkurentsis võib see olla ülitähtis faktor, mis otsustab õnnestumise või läbikukkumise.

Eesti pangad annavad praegu välja laene tuginedes tagatiste hindamisel tavaliselt kas objekti müüva maaklerfirma või siis omaenda töötajate arvamusele.

Pangandustegevusega kaasneb aga alati risk: mis juhtub siis, kui ühel päeval saabki krediidiasutus kaela mõne talle ebavajaliku kinnisvara, kuid paberites objekti tagatisväärtusena maakleri soovitusel kirja pandut ei nõustu ükski potentsiaalne ostja lauale panema.

Siin peitub senise süsteemi kõige ilmsem huvide konflikt -- objekti müüv maaklerfirma (kelle esmane huvi on võimalikult kõrge müügihind) ütleb pangale, milline siis on kinnisvara väärtus. Samas on isegi pikaajaliste traditsioonidega turult, nagu nt Inglismaa, teada juhuseid, kus maaklerid avantüüri peale välja minnes võtsid hindamisväärtusi laest, peaasi et müügitehinguga ühele poole saada. Nemad ju tulevikuriski enda peale ei võta. Tegelikult on just pangaametnik see, kel kunagi võib vaja minna argumente oma laenuandmisotsuse kaitseks ja siis on tal vähemalt võimalus tugineda sõltumatu hindaja koostatud aktile.

Euroopas ja Ühendriikides on pangad seadusega kohustatud tellima laenutagatisele sõltumatu hindamise enne laenu väljaandmist. Eestis ei ole see veel seadusega reguleeritud, kuid igatahes mõtlemist vääriv asi. Kui pank peab vältima ja tahab vältida riske, tuleb tal lihtsalt enne laenuandmist küsida tagatisvara kohta hinnang sõltumatult kinnisvarafirmalt.

Samas suunas peaksid tegutsema ka oma aktsiad avalikule turule lasknud firmad. Nendegi vara kohta antud hinnangute objektiivsusest sõltub paljude investorite heaolu ja usaldus nii Eesti väärtpaberi- kui kinnisvaraturu vastu.