Kinnisvarainvesteeringutest Eesti oludes

Uusi kinnisvarainvesteeringuid vajatakse siis, kui vanad ehitised on nii füüsiliselt kui ka moraalselt vananenud, samuti siis, kui muutunud on tarbija nõudmised, elatustase jne.

Klassikaline kinnisvarainvesteering sõltub tavaliselt kapitali hinnast ja objekti east, mille põhjal leitakse kulumine, objekti hoolduskuludest ning muudest teguritest, mille hulka arvatakse tavaliselt kindlustatavad riskid ja riskid, mida ei ole võimalik kindlustada.

Mida kõrgemad on intressimäärad, seda raskem on kinnisvara investeerimisprojekti rahastada laenumaksudega ning teostatavad projektid on tavaliselt küllalt lühikese tasuvusajaga. Kõrged intressimäärad põhjustavad tavaliselt madalat huvi kinnisvara investeeringute vastu ja see suurendab tavaliselt müügiks pakutava vana kinnisvara hulka turul.

Küllalt oluline kinnisvarainvesteeringute puhul on tulude prognoositav suurus, kusjuures tulusid võidakse saada nii kinnisvara müügist kui ka kasutamisest (väljarenditav kinnisvara).

Investeeringute objektiks võivad olla ka objektid, mille haldamine toodab kahjumit, kuid mille väärtus tulevikus tõuseb või siis jääb vähemalt samaks. Sel juhul realiseerub kasum alles müügihetkel. Siiski on kinnisvarainvesteeringute tulude prognoosimisel tähtis koht investeeringult saadava tulu kindlustusel.

Tähendab ju suurem risk tihti suuremat tulu ning ka väiksemate tuluootuste puhul on risk tavaliselt väiksem.

Kinnisvarainvesteeringute tasuvusarvutustes on oluline koht objekti hoiukuludel. Hoiukulude ja objekti ea vahel on kõige otsesem side. Mida paremini ehitist korras hoitakse, seda pikem on tema iga.

Väljarenditava kinnisvara puhul lisanduvad eespool nimetatud teguritele veel investeeringute aastate kulude katteks saadavad aastatulud ja tulude kestus. Kinnisvarainvesteeringute puhul hakkab üha suuremat rolli mängima riskide kindlustamine. Kõige levinum on siiani olnud vast tulekindlustus. Tulekindlustustele lisaks võidakse ehitist kindlustada veeavariide, loodusõnnetuste, vandalismi jne vastu.

Osa investeeringuid teenitakse ruttu tagasi, osa raha tuleb aga siiski investeerida pikemaajaliselt, näiteks teede, kommunikatsioonide jne puhul. Kui Eestis on seni juba leitud raha kiirema tasuvusajaga kinnisvarainvesteerimise projektideks (4--6 aastat), siis pikaajaliste investeeringute tegemisega on endiselt tõsiseid probleeme. Pikaajalised investeeringud võib küll edasi lükata, kuid elamis-, äri- ja tootmispindade ehituse edasisel arenemisel ei saa seda siiski lõpmatuseni teha.