Käibemaks ehitise võõrandamisel

Käibemaksuseadus ei käsitle kaubana kinnisasju või ehitisi kui vallasasju. Kinnisasjaks on asjaõigusseaduse § 8 alusel maatükk koos selle oluliste osadega.

Maatüki olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad, sh ka ehitised. Eelnevast järeldub, et olenemata sellest, kas ehitis võõrandatakse kinnis- või vallasasjana, selle maksumusele käibemaksu ei lisata. Seejuures ei ole ehitise võõrandamise puhul tegemist maksuvaba käibega, vaid nimetatud tehingut ei loeta üldse käibeks käibemaksuseaduse tähenduses ja seega ehitise võõrandamist käibedeklaratsioonis ei kajastata. Samas on maksukohustuslasel KMS § 18 alusel õigus ehitise rajamisel selle soetusmaksumusse arvatavate kaupade ja teenuste soetamisel makstav käibemaks maksustatavalt käibelt arvestatud käibemaksust maha arvata.

Käibemaksu mahaarvamine on lubatud ainult tingimusel, et ehitist ei võõrandata 5 kalendriaasta jooksul alates selle raamatupidamises arvelevõtmise aastast. Kui aga ehitis 5 aasta jooksul siiski võõrandatakse, peab maksukohustuslane rahandusministri kehtestatud korras tegema eelnevalt mahaarvatud käibemaksu ümberarvestuse, st osaliselt (proportsionaalselt 20% ulatuses ehitise iga kasutusaasta eest) käibemaksu riigile tagasi maksma. Seega, kui ehitis võõrandatakse selle arvelevõtmise aastal, tuleb kogu ehitise rajamisega seoses eelnevalt mahaarvatud käibemaks riigile tagasi maksta.

Käibemaksu ümberarvestuse tegemiseks on oluline, et maksukohustuslase raamatupidamises on võõrandatava ehitise soetusmaksumusse arvatavad kaubad ja teenused kajastatud eraldi maksumaksja soetatud teistest kaupadest ja teenustest. Vastasel korral on maksuhalduril õigus lugeda arvestuslikult ehitisega seotud ja ümberarvestamisele kuuluvaks käibemaksuks 18% ehitise võõrandamistehingu maksustatavast väärtusest.