Hoonestusõiguse ostu-müügilepingu sõlmimine

Hoonestusõigus on juriidiline konstruktsioon, mis erandina näeb ette maaga püsivalt ühendatud ehitise tsiviilkäibe lahus maast. Hoonestusõiguse puhul on tegemist maatüki võõrandatava, pärandatava ja tähtajalise koormatisega, mille sisu kohaselt võib teine isik omada koormatud maatükil ehitist.

Hoonestusõiguse põhifunktsioon on asendada senist maakasutust ehk elamukruntide eraldamist. See on odavam maa omandamisest ja seda kasutatakse ajutiste äriprojektide teostamisel, samuti ka elamuehituses. Hoonestusõiguse, nagu iga teisegi kinnisasja käive toimub läbi kinnistusraamatu ja kõik kanded kinnistusraamatusse tehakse notari poolt tõestatud asjaõiguslepingute alusel.

Hoonestusõiguse ostu-müügilepingus fikseeritakse müügiobjekt ehk hoonestusõigus, hoonestusõiguse koormatised (hüpoteegid jms) nende olemasolul ning müügihind ja selle tasumine. Samuti võib poolte soovil lepingusse lisada teisi täiendavaid tingimusi.

Asjaõigusseaduse kohaselt jäävad kinnistusraamatusse kantud kinnisasja koormatised kehtima ka pärast võõrandamist. Seega peaks hoonestusõigust omandada sooviv isik jälgima, kas ja milliste asjaõiguslike koormatistega on hoonestusõigus koormatud. Riskantne on omandada hoonestusõigust, mida koormab kolmanda isiku laenu tagatiseks seatud hüpoteek.

Hoonestusõiguse omandamisel peaks omandaja tutvuma hoonestusõiguse sisuga ehk tingimustega, millistes kinnistu omanik ja esialgne hoonestaja on hoonestusõiguse seadmisel kokku leppinud:

- hoonestusõiguse tähtaeg;

- ehitise saatus hoonestusõiguse lõppemisel;

- hoonestusõiguse tasu.

Erandlikuks on hoonestusõiguse müügi puhul ostueesõigus. Hoonestaja on kohustatud hoonestusõigusega koormatud maatüki omanikule müügi kavatsusest ette teatama ja maatüki omanikul on ostueesõigus kahe kuu jooksul alates müügiteate saamise päevast.

Nagu mistahes teise kinnisasja müümisel on hoonestusõiguse müügi puhul oluliseks momendiks müügihind ja selle tasumine. Hinna suhtes peavad lepingupooled ise kokkuleppele jõudma, kuid oluline on kindlasti see, et pooled fikseeriksid lepingus hinna, millega toimub hoonestusõiguse tegelik müük. Kui reaalne tasumine on olnud erinev lepingus fikseeritust, puudub hilisemate vaidluste tekkides alus nende summade sissenõudmiseks. Müügihinnaga on seotud ka asjaõigusseaduse rakenduseadusest tulenev kohaliku omavalitsuse õigus teostada igat liiki kinnisasjade võõrandamisel ostueesõigust vastavalt müügilepingus toodud tingimustele. Seega võib kohalik omavalitsus ebareaalselt madala müügihinnaga hoonestusõiguse just niisuguse hinnaga ka omandada. Müügihinna tasumise ja omandiõiguse üleandmise osas peaksid müüja ja ostja kindlasti konsulteerima notariga.

Seadus võimaldab kasutada eri võimalusi, mis tagavad, et müüja saab kätte müügihinna ja ostja kantakse hoonestusõiguse omanikuna kinnistusraamatusse. Võimalik on müügihind deponeerida notari deposiitarvele, lükata omandi üleandmiseks sõlmitava asjaõiguslepingu sõlmimine edasi kuni müügisumma tasumiseni või seada müüja kasuks müügiobjektile müügihinna tasumist tagav hüpoteek.

Mingil ei juhul ei soovitaks ostjal tasumisega kiirustada ja sooritada nn tagamata ettemakseid, kui puudub tagatis, et müüja müüdava asja omandiõiguse ostjale üle annab.

- ostja peaks tutvuma hoonestusõiguse sisu ehk tingimustega

- hoonestusõiguse müügi puhul on kinnistu omanikel eelnev ostueesõigus

- hoonestusõiguse müügihind peab vastama tegelikkusele

- müügihinna tasumisel on võimalik kokku leppida variandis, mis on ohutu mõlemale lepingupoolele