Riik asus takistama maa tsiviilkäivet

Järelmaksuga erastatud kinnisasja võõrandamisel on takistatud võlakohustuse ülekandmine uuele omanikule.

Sageli on maa erastanud eakad inimesed, kes on seda teinud mõne teise (vaid metsast huvitatud) isiku või firma huvides, saades kompensatsiooniks näiteks 50 000 krooni. Nüüd võivad nad, omamata reaalset teo- ja maksevõimet, kaotada kinnistu sundvõõrandamisel ka oma elukoha. Seda juhul, kui kinnistu on oma väärtuse kaotanud (nt on kasvav mets maha võetud).

Kehtivate seaduste kohaselt toimub kinnisasjade ost-müük kahe omavahel seotud tehinguga. Üks nendest on asjaõiguslik tehing, millega antakse maaomand üle isikule, kes maa ostab. Maaomandi üleandmine fikseeritakse kinnistusraamatus. Teine maa ostu-müügiga seotud tehing on võlaõiguslik tehing, mille tingimuste kohaselt maa omandaja kohustub tasuma ostetud maa eest.

Senise praktika kohaselt andsid maavanemad kui erastamise korraldajad nõusoleku võlakohustuse ülekandmiseks sellele isikule, kes erastatud maa ostis ja kes siis muutus riigi ees vastutavaks võlakohustuse täitmise eest. Samuti kirjutasid maavanemad riigi esindajana alla võlakohustuste ülekandmise notariaalselt vormistatud lepingutele, ilma et mingeid probleeme oleks tekkinud.

Nüüd on riigikontrolör Juhan Parts ja maa-ameti peadirektor Kalev Kangur asunud seisukohale, et maavanematel kui riigi esindajatel puuduvad volitused võlakohustuse ülekandmise suhtes nõusoleku andmiseks, sest see ei kuulu maavanemate pädevusse.

Maaomanikul on seaduse kohaselt õigus kinnistu omandiõigus teisele isikule takistusteta üle anda. Koos omandi ümbervormistamisega kinnistusraamatus teise isiku nimele kujuneb uus olukord. «Hüpoteek ei saa sel juhul enam tagada ja ei taga maa erastanud isiku võlakohustuse täitmist riigi ees,» kinnitab jurist Maido Pajo.

See tähendab, et kui erastatud maa edasimüügi korral võlakohustust uuele maaomanikule üle ei kanta ja võla tasumise kohustus jääb maa erastanud isikule, kaob riigil võimalus tasumata võla sissenõudmiseks maa arvel.

Maa-ameti juriidiline konsultant Toomas Kutti on arvamusel, et kui maavalitsused leiavad, et võla ülekandmise võimaldamine on vajalik, siis maa-ameti taga asi ei seisa. Kutti sõnul peaks initsiatiiv tulema maavanematelt, aga kindlasti on vaja, et ka rahandusministeerium kui riigi rahakoti hoidja oma sõna sekka ütleks.

Viljandi maavanema abi Einar Laukse arvates ei ole maainimene võib-olla suutnud kogu protsessi üldse süveneda. Üks maaomanik pääses Laukse sõnul mitme miljoni krooni suurusest võlast üksnes seetõttu, et müüs maa ajal, kui maavanemad veel võlaõiguse üleminekuks nõusolekut andsid.

Valga maasekretäri Tõnis Lassi sõnul teeb Valga maakond koostööd erametsakonsulentidega, kes jälgivad, et järelmaksu all olevatest kinnistutest liiga palju metsa maha ei võeta.

Tegemist on erastamise korraldamisega ja just maavanemad on põhilised sellega tegelejad.

Erastamise korraldaja on riigi nimel maa ostu-müügilepingu sõlminud ning on selge, et kui erastamise kohustus on täitmata (nt järelmaks pole täielikult tasutud), siis maavanem peab kontrollima nii lepingute täitmist kui ka uusi tehinguid.

Maa võõrandamisel peab maavanem kontrollima, kellele maa üle läheb, mis tingimustel üleminek toimub ning mis saab võlakohustusest. Keegi teine peale erastamise korraldaja seda kontrollida ei saa ja ei peagi seda tegema.

Minu kindel seisukoht on, et erastatud maast ei ole õige lahutada võlga, mis kuulub maa eest tasumisele, sest see on riigile kahjulik. Kui maa müüakse edasi, siis peaks võlg kaasa minema.

Olukorra lahendamiseks piisab valitsusepoolsest korra muutmisest, vajadusel võib ka seadust täiendada.

Keegi peab valitsusele või riigikogule lahenduse ette valmistama ning seda saavad teha ainult maa-amet ja keskkonnaministeerium. Küsimus on tegutsemise kiiruses -- kas sellega tahetakse tegeleda või venitatakse asjaajamist. Kellegi teise kaela probleemi lahendamist lükata ei saa.

Nimetatud probleem on aktuaalne olnud juba rohkem kui pool aastat. Seadustes on sätestamata, kes on riigi puhul pädev otsustama võla ülekandmiseks nõusoleku andmist.

Maakondades seisab seetõttu suur hulk tehinguid. Kinnisvarafirmad on sattunud maa ostu-müügilepingute vormistamisel rumalasse olukorda, sest klientide pahameel langeb alusetult firmade peale.

Probleemile tuleb ja saab anda lahenduse ainult riiklikul tasandil. Kinnisvarafirmade liit on seisukohal, et maavanematele tuleb anda volitused võlakohustuse ülekandmiseks järelmaksuga ostetud kinnisasja võõrandamisel. Sellega seonduvad vajalikud muudatused kehtivates õigusaktides peaks kinnisvarafirmade liidu arvates ette valmistama maa-amet.

Maa tsiviilkäibega seotud probleemid on ühe teemana päevakorras ka Eesti kinnisvarafirmade liidu konverentsil 20. mail. Eesti kinnisvarafirmade liitu ei rahulda olukord, kus sõnades kõik kinnitavad ja rõhutavad maa vaba tsiviilkäibe tähtsust, kuid tegelikult venitatakse sellealaste probleemide lahendamisega.

Hetkel kuum