Enne müüki selgita korteri kasutamise õiguslik alus

Vastavalt elamuseadusele on korter ehituslikult tegelikkuses piiritletud alaliseks omaette elamiseks kasutatav elamu osa. Korter võib olla tsiviilkäibes mitme õigusliku regulatsiooni alusel.

Ehitise reaalosa võib olla tsiviilkäibes vaid teatud juhtudel (vt tabel). Kui inimene elab küll korteris, aga see ei ole ükski nendest variantidest, on tegemist teise õigusliku rezhiimiga. Selleks võib olla näiteks ehitise mõtteline osa, kus õiguslikult ei ole fikseeritud, kellele konkreetselt ühed või teised ehitise osad kaasomandis olevast ehitisest kuuluvad, või hoopis elamuühistu (endine elamukooperatiiv). Elamuühistus kuulub ehitis ühistule ja ühistu annab selles olevad eluruumid ainult ühistuliikmete kasutusse, mitte omandisse.

Kuna kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse loetakse ehitist vallasasjaks, on seda ka taolises ehitises paiknev korter. Enamik korteritest on omandatud eluruumide erastamise teel. Need olid tavaliselt endised nn kommunaalkorterid, mis erastati korterit kasutanud üürniku nimele. Sellise korteri moodustavad reaalosana omaniku kasutuses olevad ruumid ja mõttelise osana maja üldkasutatavad ruumid ning ehituskonstruktsioon.

Erastatud korterit saab võõrandada (osta, müüa, kinkida, vahetada) ja pantida kuni 2001. aasta 31. detsembrini kui vallasasja. Seega tuleb enne nimetatud tähtaega korteri juurde erastada ka maja alune ja selle juurde kuuluv maa, mis toimub tavaliselt korteriomanike poolt moodustatud korteriühistu eestvedamisel. Erastatud korterid on registreeritud korteri asukohajärgses riiklikus hooneregistris.

Kui korteri omanik soovib oma korterit võõrandada või pantida näiteks pangalaenu tagatisena, siis tuleb tal notarile tehingu vormistamiseks esitada hooneregistri õiend (NB! kehtib 10 päeva). Lisaks õiendile tuleb abielus oleval korteri omanikul saada ühisvaraks oleva korteriga tehingu tegemiseks teise abikaasa nõusolek, mis peab olema notariaalselt tõestatud, kui abikaasa ei ole ise tehingu tegemisel kohal.

Erastatud korteri võõrandamisel on teistel maja kaasomanikel ostueesõigus, kui kaasomanikke on kuus või alla selle.

Võõrandamiseks peaks kaasomanik andma nõusoleku ja kinnitama, et ta loobub ostueesõigusest. Seega on vallasasja võõrandamisel nn tehingu eelne kaasomaniku ostueesõigus.

Kui on erastatud maja alune maa, muutub erastatud korter korteriomandiks. Korteriomand on kinnisasi ja see registreeritakse kinnistusraamatus.

Vastavalt korteriomandi seadusele on korteriomand omand ehitise reaalosaks olevale korterile ning reaalosa suurusele vastavale mõttelisele osale nii maatükist kui ka selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosa. Seega kuulub nüüd omanikule lisaks konkreetsetele ruumidele ehitisest veel ka mõtteline osa maast.

Juhul kui omanik soovib oma korteriomandit võõrandada, tuleb tal esitada notarile kinnistusraamatu registriosa väljavõte või paluda notaril see ise kinnistusametist välja nõuda.

Korteriomandi võõrandamisel ei ole teistel maja korteriomanikel ostueesõigust, välja arvatud kui see on sätestatud seadusega või tehinguga. Ühisvaraks oleva korteriomandi korral võib teine abikaasa nõuda ka enda kandmist kinnistusraamatusse ühisvara omanikuna.

Oluline on see sellepärast, et eeldatakse kinnistusraamatu kande õigsust ja kui teine abikaasa ei ole omanikuna sisse kantud, on võimalik, et võõrandamine toimub ilma tema nõusolekuta.

Autor: Jaan Hargi