Servituudid on asjaõiguslikud kasutusõigused, mille puhul õigustatud isikul on ühel või teisel viisil õigus võõrast asja kasutada ning omanikul on kohustus taluda selle isiku tegevust oma kinnis- või vallasasjal. Servituudid jagunevad reaalservituutideks ja isiklikeks servituutideks.

Reaalservituute eristab isiklikest servituutidest eeskätt see, et maatükk koormatakse teise maatüki, mitte aga konkreetse isiku kasuks. Maatüki koormamine reaalservituudiga toob kaasa selle, et koormatise järgseks õigustatud isikuks on «valitseva» kinnisasja igakordne omanik. «Teeniv» kinnisasi ja «valitsev» kinnisasi ei pea olema naaberkinnisasjad, samas on teatud lähedus nimetatud kinnisasjade vahel reaalservituudi teostamiseks vajalik. Reaalservituudi tekkimine ja lõppemine on seotud vastava kinnistusraamatu kandega, st servituut tekib kande tegemisega kinnistusraamatus ja lõpeb sealse kande kustutamisega.

Reaalservituudi seadmiseks on vajalik sõlmida «valitseva» ja «teeniva» kinnisasja omanike vaheline notariaalselt tõestatud leping, milles määratakse kindlaks servituudi sisu, teostamise viis ja vahendid, osapoolte kohustused jne. Reaalservituut võib tekkida ka kohtuotsuse alusel, eelkõige ühisvara jagamisel, kui on vaja võrdsustada lahutatud abikaasadele jäävate endise ühisvara osade väärtust.

Õigusteoorias on üldlevinud jaotada reaalservituute sõltuvalt nende sisust.

1. Talumisservituut, mille puhul on «teeniva» kinnisasja omanik kohustatud taluma enda kinnisasjal «valitseva» kinnisasja igakordse omaniku tegevust. Talumisservituudid on näiteks karjaajamisservituut, liiniservituut ja veejuhtimisservituut. Talumiservituudi sisuks võib olla ka «valitseva» kinnisasja muude mõjutuste talumise kohustus, näiteks aurude, lõhnade, gaaside, tahma, helide (lärmi), põrutuste jne talumise kohutus.

2. Loobumisservituut, mille puhul on «teeniva» kinnisasja omanik kohustatud ise oma tegevuses hoiduma «valitseva» kinnisasja igakordse omaniku kasuks teatud käitumisest, ilma et «valitseva» kinnisasja omanikul oleks õigust «teenivat» kinnisasja reaalselt kasutada. Loobumisservituutide hulka kuuluvad näiteks kõrgusservituut, valgusservituut, väljavaateservituut.

Näidetena loetletud loobumisservituudid annavad «valitseva» kinnisasja omanikule õiguse keelata «teeniva» kinnisasja omanikul enda kinnistut teatud viisil hoonestada jmt.

Mittehoonestamisservituutidel võib praktikas olla suur tähendus sellisel juhul, kui kinnistu omanik soovib üht osa oma kinnistust müüa, samas aga tahab ta olla kindel selles, et omandaja saab püstitada sinna ainult sellise hoone, mis ei kahjusta müüjale jäävat osa kinnistust.

Muutused ühiskonna ja eelkõige majanduse arengus on toonud kaasa selle, et osad ka meie asjaõigusseaduses sätestatud reaalservituudid (teeservituut, karjajootmisservituut, karjatamisservituut) on Mandri-Euroopas oma tähendust minetamas, seevastu kui teatud servituutide tähtsus on viimastel aastatel suurel määral kasvanud.

Viimati nimetatud servituutide hulka kuuluvad eeskätt nn konkurentsiservituudid, mida asjaõigusseaduses ei ole küll otseselt nimetatud, kuid mida võib tulenevalt seaduse § 200 sätestatust ka Eestis kasutada.

Konkurentsi ja müüki piiravaid servituute kasutavad sageli «valitseval» kinnistul paiknevate restoranide või tanklate omanikud, kindlustamaks end selle eest, et «teenival» kinnistul ei tegutse samalaadset või sarnast ettevõtet või ei turustata konkureerivaid tooteid.

Nii on Saksamaal aktiivses kasutuses viis erinevat liiki konkurentsi piiravat reaalservituuti, mis vastavalt oma eesmärgiasetusele kas keelavad «teenival» kinnisasjal täielikult ettevõtlusega tegelemise, või piirduvad vaid teatud liiki ettevõtluse või kaupade turustamise piirangutega.

Konkurentsi asjaõiguslik piiramine reaalservituudide kaudu ei tohi aga minna nii kaugele, et lisaks omaniku kohustusele olla teatud tingimustel passiivne kohustatakse «teeniva» kinnisasja omanikku veel ka aktiivselt tegutsema.

Näiteks ei tohi «teeniva» kinnisasja omanikku kohustada ostma «valitseva» kinnisasja omaniku tooteid või neid turustama, kuna just «teeniva» kinnisasja aktiivse tegutsemise kohustuse puudumine on üks põhiline tunnus, mis eristab reaalservituuti reaalkoormatisest.

Autor: Ants Ainson