Elamuehitus tammub ümber meepoti, mil nimeks Tallinn

Kiiremini toimub see Tallinna vanalinnas ja kesklinnas, Pärnu rannarajoonis ning kohati mereäärsetel maatükkidel. Mujal on maa hind ehitusmaksumusega võrreldes madal ning mõjutab elamuehitust vähe.

Uute elamispindade ehitus on otseses sõltuvuses piirkonna keskmisest elatustasemest. Stabiilne sissetulek võimaldab rahval parandada oma elamistingimusi, mis on turu likviidsuse tekitajaks. Likviidsuse tase määrab aga kinnisvara hinna.

Aktiivne kinnisvaraarendus algas Tallinnas 1990ndate aastate keskel, mil püstitati mitmeid uusi korterelamuid ning alustati esimeste eramurajoonide rajamisega. 2000. aasta kujunes elamispindade rajamisel murranguliseks ? turg paranes majandussurutisest.

Projektide kogumaht Tallinnas ulatub üle 1100 korteri. Lähiaastatel ei realiseeru neist üle 40% ? kuni 400 korterit. Võib eeldada veel vähemalt saja korteri ehitamist, mille kohta täpne info puudub. Lähiaastate pakkumise kogumahuks kujuneb kuni 1000 uut korterit. Vanemate eramute müügihinnad on jõudnud uute eramute suhtes tasakaaluni, soosides uuseramute ehitust.

Hinnanguliselt paikneb 40% kõigist uutest Tallinna eramuarendusprojektidest Pirita linnaosas. Nõudluse kasvu tõttu tõstsid mitmed nimetatud piirkonna arendajad 2000. aastal hindu kuni 20%, mis pole nõudlust oluliselt vähendanud. 2000. aastal tõusis nõudlus Tallinna uute eramute-kruntide järele 20?25ni kuus, 1999. aastal oli see vaid 15. Edukamad projektid realiseerivad keskmiselt 3?4 ühikut kuus.

Osa suurenevast nõudlusest rahuldatakse Tallinnaga külgnevates valdades rajatavate kruntidega. Suurimat initsiatiivi näitavad paremate asukohtade poolest soositud Viimsi, Jõelähtme, Rae ja Harku vald.

Virumaal on välja kujunemas regionaalsed keskused. Eriti on seda näha väikealevikes, kus peamine tööandja on praegu tegevuse lõpetanud suurettevõte (Oru asula).

Viimase paari aasta jooksul on Narva korterite hinnad kallinenud kuni veerandi võrra, küündides maksimaalselt 3000 kr/m². Uusi maju võivad ehitada vaid vähesed suurettevõtted töötajate sidumiseks töökohaga.

Rakveres müüakse aastas kuni 10 elamukrunti. 1960. aastatel valminud eramute hinnad jäävad Rakveres vahemikku 150 000?250 000 krooni ning need realiseeritakse piisava nõudluse tõttu kiiresti. Hinnanguliselt kulub sellise eramu renoveerimiseks 200 000?300 000 krooni, mis teeb nende maksumuseks 400 000?550 000 krooni. Oluliseks vastupanupiiriks on kujunenud 350 000 krooni, millest kallimat elamispinda ei suudeta hankida.

Pakkumisi on kõigis hinnaklassides, kuid vähese nõudluse tõttu kujunevad kruntide realiseerimisperioodid suhteliselt pikaks. Kohalikud elanikud eelistavad soetada soodsa hinnaga sisemaa krunte, välismaalaste seas on enim hinnatud merepoolsed krundid. Haapsalus ostetakse ja müüakse kuni 10 eramukrunti aastas.

Elamuehitusele aitab kaasa Haapsalu linn, mis on ise käsile võtnud uue elamurajooni arendamise Paralepas. Sel aastal plaanitakse seal müüa 10 krunti, kokku on maht 30. Olulise osa Haapsalu uusehitusse annavad välismaalased, kes hindavad Läänemaa kaunist loodust.

Järvamaa keskuses Paides ostetakse aastas 2?3 krunti ning sama suur on ka valmivate uuseramute arv. Ostjate seas on kruntidest rohkem hinnas 1990ndatel alustatud elamukarbid ja vundamendid, mille müügihind jääb tunduvalt praegusele ehitusmaksumusele alla. Enamik ostjaid eelistab siiski 1960ndate tüüperamuid hinnavahemikus 120 000?250 000 krooni.

Rapla maakonna kinnisvara on üldiselt likviidne, sealne kinnisvaraturg on viimasel aastal olnud suhteliselt aktiivne. Rapla hinnad on soodsad ja seetõttu on seal majaost alternatiiviks korteri soetamisele Tallinnale lähemal. Uusi maju eelistatakse siiski püstitada pealinnale lähemale, mistõttu pole Rapla uuseramurajoonina perspektiivikas.

Viljandis on elamumaa turg Kesk-Eesti suurematest linnadest passiivseim. Kasvab Viljandi järve ümbruses paikneva kinnisvara turuväärtus. Vähesed tehingud uute eramutega toimuvad omahinnast madalamal tasemel ? hinnanguliselt on uuseramut võimalik realiseerida poole ehitusmaksumusega.

Esimesed uued korterelamud valmisid Tartus 1998. aastal. Praegu pakutakse uusi kortereid vaid kahes elamus. Vahe turu üldise hinnataseme ja uuselamute vahel on liiga suur ning seetõttu valitakse pigem soodsama hinnaga renoveeritud korter. Väga pikad realiseerimisperioodid ei luba nõudlusel kasvada. Arendajate pilgud on suunatud vanade korterelamute renoveerimisele.

Tartu linna piiril on algatatud mitmeid uusi detailplaneeringuid. Olulise osa pakkumistest moodustavad eramuehituseks sobivad põllusiilud, mis kommunikatsioonide puudumise tõttu ei meelita ostjaid. Vähesed eramuehitajad alustavad ehitust ebapopulaarsetes asukohtades, mistõttu võib eramu turuväärtus kujuneda ehitusmaksumusest oluliselt madalamaks.

Pärnus rajati esimesed kaasaegsed korterelamud 1998. aastal. Pärnu uute korterite ostjad hindavad privaatsust ja rahulikku elukeskkonda. Korterit ei soetata enamasti investeerimise, vaid kodu loomise eesmärgil. Eelistatakse vaikseid rohelisi piirkondi vanalinnas. Uute korterite müüki mõjutab otseselt Pärnu kuurortlinna staatus ? kuni pooled ostjatest on välismaalased või tallinlased, kes kasutavad kortereid suveperioodil. Kohalikud eelistavad vanade elamute renoveeritud kortereid.

Hinnanguliselt on Pärnus viimastel aastatel püstitatud 20?30 uut eramut aastas. 2000. aastal müüdi 40?45 krunti, millele lisanduvad veel väljaspool suurprojekte müüdavad vanemad krundid. Oodata on eramuehituse kiiret kasvu. Möödunud aasta müüginäitajate põhjal on Pärnus nõudlus elamukruntide järele samas suurusjärgus Tallinnaga.

Elamukrunte õnnestub müüa peamiselt suuremates maakonnakeskustes ? Otepää, Valga, Võru, Põlva. Suurem nõudlus on Otepääl, kus pealinlased soovivad suvemaja tüüpi eramuid püstitada.

Hinnanguliselt rajatakse Võrus praegu 5?10 uut maja aastas, mistõttu ei ole ka kruntide järele suurt nõudlust. Isegi kohaliku odava tööjõuga rajatud uuselamu turuhind on ehitusmaksumusest madalam, kuna järelturul on potentsiaalne ostjaskond piiratud. Kogu piirkonna arengut ja kinnisvara hinnatõusu lähiperspektiivis takistavad sotsiaalsed probleemid. Kuna olemasolevat kinnisvara on konstantne suurus ning elanikkonda jääb üha vähemaks, on pindade ülejäägi tõttu surve pigem hinnalanguseks.

Vanade korterite rohkusest ning madalast hinnatasemest tulenevalt ei eksisteeri väljaspool Tallinna, Pärnut ja Tartut uute korterite turgu. Muutust pole ette näha. Uute eramute järele on samuti nõudlust vaid suuremates linnades. Elamumaa arendustegevuse ja uuseramute ehitamise eeldus on vanade eramute hindade jõudmine vähemalt 300 000?350 000 krooni tasemele. Väljaspool suuri keskusi on elamuehitus liiga riskantne ettevõtmine.

Võimendub veelgi Tallinna efekt ligitõmbajana ? edukad liiguvad kogu Eestist pealinna ja regionaalne areng pidurdub. Äärealad peavad ootama üldise elatustaseme kasvu, mis eeldatavasti ei toimu lähima viie aasta jooksul. Enne ei hakka seal ka uusehitus õitsema. Arvestades eestlaste oma-kodu-mentaliteeti, suundub nõudlus odava hinnaklassiga uuseramutele. q