Korteriomanikel on vaba voli elamu haldamise vormi valida

Korteriomandiseaduse järgi on maja haldamiseks võimalikud kolm erinevat vormi: korteriomanike ühisus, korteriomanike ühise tegutsemise leping ning käesoleva ajani kindlasti enimlevinud vorm ? korteriühistu.

Kindlasti ei ole võimalik üheselt välja tuua, milline nendest vormidest sobib haldamiseks kõige paremini ? eeliseid on kõigil ja võimalike variantide vahel tuleb valik teha siiski korteri- või majaomanikel endil. Küll aga peab haldamise eesmärk olema igal kinnisvaraomanikul määratletud alati üheselt ? majandada võimalikult tulemuslikult väheste kuludega. Selleks tulebki valida haldamiseks just konkreetses piirkonnas võimalikest variantidest sobivaim.

Kui selgub, et üks haldamise vorm ei ole end õigustanud, on võimalik see lõpetada ja üle minna teisele vormile (näiteks ühisuselt korteriühistule).

Juriidilistes mõistetes on näiteks korteriühistu ja korteriomanike ühisuse juhtimise, organisatsioonilise ülesehituse, aga ka aruandluse vallas võimalik esile tuua mitmeid erinevusi. Korteriomanike ühisuse näol ei ole tegemist ei juriidilise ega füüsilise isikuga ning majandamine toimub majaelanike üldkoosoleku ja kinnisvarahaldusfirma vahel sõlmitud kokkuleppe alusel. Ühisuse kõrgeim juhtimisorgan on korteriomanike üldkoosolek ning igapäevase majandustegevuse kontrollorgan on majanõukogu, samas kui igapäevase majandustegevuse eest võib vastutada näiteks kinnisvarahaldusfirma personaalne majahaldur.

Erinevalt korteriühistust ei pea ühisus esitama aruandeid Eesti Vabariigi ametkondadele, seega puudub ka vajadus koostada raamatupidamisandmikke. Korteri müügi korral ei kandu eelmise korteriomaniku võimalikud võlad korteri võõrandamisel üle uuele omanikule.

Korteriühistul on kõrgeimaks juhtimisorganiks liikmete üldkoosolek, kus valitakse (üldjuhul üheks aastaks) juhatus. Juhatus omakorda valib esimehe, kelle ülesandeks on tegeleda ja ka vastutada korteriühistu igapäevase majandustegevuse eest.

Erinevalt ühisusest peab korteriühistu esitama aga aruandeid, seega on vaja palgata või osta raamatupidamisteenust kas füüsilisest isikust ettevõtjalt või raamatupidamisfirmast.

Rääkides raamatupidamisteenuse ostmisest, võib täheldada olukorda, kus nii mõnigi kord on ühistul kasulikum raha kokkuhoiu mõttes tellida teenus firmalt. Kui ühistu palgatud raamatupidaja soovib saada kuutöötasuks 2000?2500 krooni, siis firma hinnakiri võib olla teenuse osutamise eest järgmine: 10 krooni korterilt + 500 krooni maja. Seega raamatupidamisfirmale tasudes võib rahaline kokkuhoid olla 1000 krooni kuus.

Kartuse, et firma võib koos rahadega kaduda, lükkab ümber asjaolu, et firma osutab siiski ainult teenust ja ülekannete tegemise õigus korteriühistu pangaarvelt on ainult ühistu juhatuse esimehel.

Ühistu kui juriidilise isiku likvideerimine on pikk ja aeganõudev protsess, mille jooksul võib olla häiritud elamu normaalne majandustegevus. Korteri võõrandamisel kandub ühistu liikme võlg ühistu ees üle uuele omanikule, kellele jääb loomulikult õigus kohtu kaudu võlgnevusi välja nõuda endiselt omanikult. Üldreegel on siiski selline, et korteriomandi võõrandamisel või pärimisel hinnatakse selle väärtust koos korteriomaniku varaliste kohustustega korteriühistu ees ja osamaksuga korteriühistu varas.

Korteriühistuseadus annab võimaluse moodustada ka nn suurühistu ? ühistu, mis koondab mitme kortermaja või individuaalelamu omanikke. Sellise ühistu moodustamine võib otstarbekaks osutuda juhul, kui koonduvad majad või korterid moodustavad mingi loogilise kogumi.

Autor: Toomas Mustimets