Laen päästab vanema korterelamu

Eesti elamutest on 40% ehitatud varem kui 1960ndatel. Üle 50aastaste majade eluiga hakkab tasapisi hääbuma. Tekib vajadus suuremahuliste konstruktsioonitööde ja mahukate investeeringute järele.

Kinnisvaraeksperdi asedirektori Aivar Tomsoni hinnangul ehitatakse uusi kortereid vaid keskmiselt 500 aastas, mis selgelt ei rahulda kogu Eesti elanikkonna vajadusi. Majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi spetsialistide arvutuste kohaselt vajavad aastatel 2003?2009 tõsisemat põhikonstruktsioonide remonti keskeltläbi 1411 suurelamut aastas, 2015. aastaks on renoveerimist vajavate kortermajade arv kasvanud juba 9899ni.

See tendents viitab, et üheks prioriteediks Eesti elamumajanduse arendamisel peaks olema kortermajade finantseerimisvõimaluste parandamine.

Juba ligi kuu aja pärast jõustub korteriomandiseaduse säte, mille kohaselt määrab kohus kortermajale valitseja, kui maja ei ole iseseisvalt ühistut või ühisust moodustanud. 11. novembri Äripäevas tõi Avo Vein oma artiklis ?Ühistu või ühisus ja valitseja ? selles on küsimus? välja ühistute ja ühisuste põhilised erinevused, omistades poolehoiu ühisusele.

Laenuvõtmise seisukohast on selge eelis aga korteri- ja elamuühistutel. Ühisusel on keerulisem laenu taotleda, sest tegu pole juriidilise isikuga, puudub arvelduskonto, ühine vara jne.

Kui laenu võtaks ühisust valitsev haldus-/hooldusettevõte, riskib viimane sellega, et korteriomanikud lõpetavad lepingu ennetähtaegselt ning haldajal kaob sissetulek, mille arvelt laenu tagastati. Ka juhul, kui valitsejaks on korteriomanike esindusisik, on laenu võtmine problemaatiline ? kuidas saada omanikud koosolekule, et anda valitsejale vajalikud volitused pangalaenu taotlemiseks; kuidas kontrollida seda, et koosolekul mitte osalenud või laenuvõtmise vastu hääletanud korteriomanikud hiljem laenumaksete tegemisest ei keeldu, viidates asjaõigusseaduse kaasomandi punktidele?

Tänaseks on siiski paar üksikut laenulepingut ühisustega sõlmitud läbi neid ühisusi teenindava haldusfirma.

Eesti Ühispank on korteriühistutele laenu pakkunud 1996. aastast ja tõsiste makseprobleemidega ühistuid pole laenuvõtjate seas panga hinnangul tekkinud. Korteriühistute laenutooted on veel ka Hansa Liisingul, Sampo Pangal ja Eesti Krediidipangal.

Täna saab korteriühistu laenu võtta ka ilma kortereid tagatiseks panemata. Kui pank soovib korteriühistu rahastamise riski jagada, on tal võimalik kasutada KredExi käendust kuni 75%-le laenusummast.

Kuigi ühistuid on Eestis kokku üle 6300, on neist laenu võtnud vähesed (ca 250), aktiivsemad. Tavaliselt remonditakse laenuga katuseid või küttesüsteeme. Ühispanga andmetel on keskmine laenusumma alla 270 000 krooni ja laen võetakse umbes 5 aastaks.

Ilmselt on ühistutel laenu võtmise otsusele raske jõuda, kuna inimesed ei taha suuremat hooldustasu maksta. Elanikkond ei ole veel piisavalt informeeritud sellest, et renoveerimistööd toovad kaasa olulise kütte- ja veekulude säästu. Loomulikult võib laenu taotlemist pärssida ka võlgnike olemasolu või ühistu juhatuse ebakompetentsus-ükskõiksus.

Lisaks on üheks võimalikuks põhjuseks, miks laenuotsusega viivitatakse, Eesti ühinemine Euroopa Liiduga, sest loodetakse soodsatele toetustele. Kahtlemata hoiab ühistut laenu võtmisel tagasi ka suhteliselt kõrge intressimäär. Küsimus, kas pangad oleksid KredExi tagatisega nõus laenuintressi alandama, on veel lahtine.

Uued võimalikud toetusmeetmed. 8. novembril korraldas KredEx ekspertide ümarlaua, et leida lahendusi kortermajade renoveerimise rahastamise parandamiseks. Tehti ettepanekuid, et riik võiks korteriühistutele pakkuda ehitustehnilise seisukorra hindamise toetust ja korteriühistu juhtide koolitustoetust. Samuti pakuti, et riik võiks toetada korteriühistu laenu tagasimaksmisel korteriomanikke või maksta raskustesse sattunud ühistu eest ajutiselt laenumakseid kuni ühistu saneerimiseni.

Viimatinimetatud idee rakendamine on KredExis kaalumisel. Viies läbi muudatusi ühistu juhatuses või juhtimispõhimõtetes, aitaks KredEx ühistu taas järk-järgult järjele. Sarnane süsteem toimib väga edukalt juba näiteks Hollandis. Lisaks uurib KredEx ka seda, kuidas ühisuste finantseerimisvõimalusi edaspidi suurendada.