Vallasasja väljaüürija on kaitsetu pahatahtlike müüjate ees

Kehtiva õiguse kohaselt on vallasasjad asjad, mis ei ole kinnisasjad. Seega vallasasjade kategooriasse kuuluvad autod, sõrmused, kallihinnalised maalid, kuid ka näiteks kinnistamata korterid.

Vallasasjade heauskse omandamise puhul mängib keskset rolli valdus ehk siis faktiline ja tegelik võim asja üle. Vallasasjade heauskse omandamise loogika põhineb eeldusel, et vallasasja valdaja on üldjuhul ka selle omanik. Seetõttu on seadusandja pidanud vajalikuks kaitsta heauskset kolmandat isikut, kes sellisele eeldusele tuginedes on asja mitteomanikult omandanud.

Heauskse omandamise kaitse ei laiene kõikidele juhtudele, kus vallasasi on omandatud isikult, kellel puudus õigus omandi üleandmiseks. Olulise piiranguna ei toimu heauskset omandamist, kui asi on varastatud, kadunud või muul viisil omaniku tahte vastaselt tema valdusest välja läinud.

Kinnistamata ehitiste osas väärib tähelepanu riigikohtu lahend asjas, mis käsitles olukorda, kus korteri omanik üüris oma vara välja ning üürnik võõrandas tema valduses oleva korteri võltsitud dokumente kasutades kolmandale isikule. Riigikohus asus vaidlust lahendades seisukohale, et isik, kes ostis korteri üürnikult, omandas vara heauskselt. Riigikohus leidis samuti, et heauskse omandamise piirangud ei kohaldu käesoleval juhul, kuna omanik loobus korteri üürile andmisega vabatahtlikult oma otsesest valdusest.

Korteri omanik, kes annab korteri üürile, loovutab asja otsese valduse üürnikule, muutudes ise kaudseks valdajaks, s.o valdajaks, kes ise faktilist võimu asja üle ei teosta. Siinkohal tuleb veel kord rõhutada, et seadus kaitseb heauskset omandajat, kes tegi tehingu otsese valdajaga ehk siis isikuga, kellest võiks eeldada omanikuks olemist. Selle üle, kas isik on loovutanud otsese valduse ning kas see on toimunud vabatahtlikult või tahte vastaselt, otsustatakse juba konkreetsete asjaolude alusel.

Heauskset omandamist ei toimu aga juhul, kui korter müüakse võltsitud dokumentide abil maha nii korteri omaniku kui ka üürniku teadmata.

Autor: Paavo Koch