Notariaalne eelleping annab ostjale kindlustunde

Kinnisvarahindade kiire tõus on lihtkirjalike eellepingute mõttetuse eriti terava tähelepanu alla tõstnud. Mõnikord pole võimalik põhilepingut kohe sõlmida ning pooled lepivad eellepingus kokku, et tehing tehakse kuu või kahe jooksul.

Ajal kui kinnisvara kallineb juba kuudega, võib müüjale kasulikum olla lepingust taganeda ning hinda tõsta või uus ostja leida. Kuna lihtkirjalikul eellepingul pole seaduse jõudu, võib müüja leppetrahvi maksmisest keelduda.

Tallinna notar Jaan Hargi soovitab sõlmida notariaalse võlaõigusliku lepingu, kus saab kõik tingimused kokku leppida. Samuti on võimalik siis teha eelmärge kinnisturaamatusse, mis muudab tehingu turvalisemaks. Märke tegemine maksab kuni tuhat krooni. Hargi sõnutsi tuleb teist korda tulla notari juurde juba omandi üleandmiseks.

Võimalike hilisemate vaidluste vältimiseks on alati soovitatav avaldada notariaaldokumendis tehingu tegelik hind.

Madalama hinna näitamisel on kokkuhoid notari tasu osas suhteliselt väike, võib aga endaga kaasa tuua suuri majanduslikke kaotusi. Ilmekaim näide oleks siin olukord, kus näiteks 200 000kroonise turuväärtusega kinnistu mõttelise osa müügihinnaks näidatakse lepingus 100 000 krooni, ülejäänud 100 000 makstakse aga n-ö mustalt.

Notaritasu koos käibemaksuga on 920 krooni ja 40 senti (200 000kroonise tehinguväärtuse puhul oleks see olnud 967 krooni ja 60 senti). Kui nüüd näiteks kaasomanik otsustab kasutada talle seadusega kuuluvat ostueesõigust, on tal kohustus ostjale hüvitada vaid 100 000 krooni, ostja aga kaotab nii kinnistu kui ka müüjale "mustalt" tasutud 100 000 krooni.

Ka notariaalse lepingu puhul on trahvid täpselt sellised nagu poolte vahel kokku lepitud.

Kui ostja lepingust taganeb, jääb üldjuhul järelturu objektide puhul ettemaksu osa müüjale. Ning kui müüja taganeb, tuleb ettemaks ostjale tagastada ning maksta lisaks ka sama suures osas leppetrahv. Arendusprojektide puhul, kus sissemakse on suurem kui 10%, on leppetrahviks reeglina 5-10% vara maksumusest. Kindlam on notariaalne eelleping kindlasti - pooled alluvad kohustuste mittetäitmise korral kohesele sundtäitmisele ehk kohustuste mittetäitmise korral saab pöörduda otse kohtutäituri poole.

Notariaalne eelleping peaks tagama müüjale kindlustunde, et asjale on ostja olemas ning kokkulepitud hinnaga saab asja müüdud.

Müüja võib arvestada tulevikus saadava rahasummaga. Juhul kui lepingut ei täideta, on pooltel põhjendatud seaduslik õigus nõuda leppetrahvi notariaalses eellepingus fikseeritud summas. Notariaalset eellepingut kasutatakse juhtudel, kui põhilepingusse minek on veel võimatu või müügiks vajalikud tingimused on veel saavutamata: kinnistu ostu eelduseks on kehtestatud detailplaneering, vallasasi peab saama kinnisasjaks vms.

Aasta alguses jõustunud notariseaduse muudatus, millega vähendati notaritasusid kinnisvara müügilepingu sõlmimise pealt, peaks hakkama meelitama eellepingute sõlmijaid notarisse.

Oli ka pärimine aeg, sest kinnisvarabüroodes sõlmitud kinnisvaraobjekti müügitingimuste kokkulepped olid ja on kehtetud. Samas siiski sõlmitakse kehtetuid kokkuleppeid, kuigi enamasti kõik pooled teavad, et sõlmitav leping on kehtetu.

Kinnisvarabüroos sõlmitud lepingust taganenud pool võib põhjustada aga lootusetu olukorra, kus kaotajaks jäävad kõik osapooled. Mittenotariaalne kokkulepe ei kohusta pooli lepingus kokkulepitud tingimusi täitma. See tekitab tõsiseid konflikte, mis võivad viia kohtuprotsessini, kuid mida saab vältida, kui kinnisvaratehingud sõlmitakse notariaalsed.