Mõõda seitse korda

“Varjatud vigu tuleb kinnisvara ostul ikka ette, eriti kui tegu on kasutuses olnud ehitisega,” rääkis 1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahter. Rohkem esineb neid tema sõnul eramute puhul, korterite ostul on pigem tegu garantiiajal selguvate puudustega, näiteks maja vajumisel tekkivad praod, mis garantii korras ära parandatakse.

Probleemi lahendamiseks Vahteri sõnul standardseid võimalusi pole. Eramute puhul on sagedaseks probleemiks näiteks niiskuskahjustus seinas. “Mõnikord on tahetud tehingut tagasi pöörata, mõni tahab kohtusse minna, enamasti makstakse aga kompensatsiooni,” selgitas ta. Vahel pole kahju ka nii suur, kui esialgse šokina tundub. “Risk jääb siiski ostja kanda, sest keeruline on tõestada, et müüja puudust varjas, ning ka kohtus käia on kallis,” lisas ta. “Pigem tasuks kulutada ehitusekspertidele, maksta kasutusloa hankimise eest, kui see puudub, lasta teha termopilt.”

Siiski on ka visuaalsel vaatlusel Vahteri sõnul mõnda aega juba kasutuses olnud maja puhul näha, kus on olnud niiskuskahjustus või kus on mõni värskelt värvitud koht või kahtlaselt uus viimistlus. “Selge on ka see, et kui sa ostad kasutatud asja, näiteks kasutatud auto, siis see ongi pruugitud, mistõttu tal võib olla vigu, mida uuel pole,” tõi Vahter näite.

Maakler räägib ostjale seda, mida ta on müüjalt teada saanud või ise märganud. “Kuna ostja saab esmase info maaklerilt, arvab ta sageli, et maakler vastutab. Aga ega juristi palkamine ei taga ka protsessi võitmist. See selgub ikkagi alles protsessi käigus,” tõi ta paralleeli.

Vahendustasu maksab küll müüja, aga millegi varjamine maakleri mainele hästi ei mõju. “Kui maakler näeb, et asjad lähevad ebamugavaks, siis hea maakler loobub objektist. Praegu on piisavalt tööd,” selgitas Vahter. Tema sõnul on Soomes näiteks süsteem veidi teine, seal vastutab maakler müüja ja ostja ees võrdselt.

Prooviaeg. Vahter ütles, et on mõelnud, et tahaks isiklikult elada ostetavas majas või korteris nädala või paar sees, et näha, kuidas vesi, küte, kanalisatsioon ja muu töötab. “Aga see on esialgu võimatu,” ei tea Vahter  ühtegi sellist näidet. “Olen ehitusinimene ja mingites asjades paranoiline. Näiteks küttesüsteemid. Kui tegu on maaküttega, siis kui maasoojuspumba kasutegur ei ole nii suur, kui on lubatud, eks proovige minna hiljem müüjale seda tõestama,” lisas ta.

Asjatundmatu eskpert. UusMaa Kinnisvara elamispindade tegevjuht Elari Tamm soovitab ostjal võiks ostmisprotsessi kaasata spetsialisti, kes aitaks üle vaadata kõikvõimalikud puudused – küttesüsteemide vead, hallitus ja muu selline, mis vanemate majade puhul probleemiks võib olla. “Eramute puhul seda suuremal või vähemal määral ka tehakse, korterite puhul vähem,” lisab ta.

Kaasa võetud n-ö ekspert ehk ehitusega mingil määral kokku puutunud tuttav või sugulane võib mõnikord kasu asemel ka kahju teha. “Näiteks jäi üks tehing ära, sest ajal, mil kütteperiood polnud veel alanud, oli keldris veidi hallituse moodi lõhna, samas hallitust tegelikult  polnud, nagu “asjatundja” väitis,” tõi Tamm näite.

“Kui pärast ostu ilmnevad puudused, kipub tavaliselt minema vaidluseks,” sõnas Tamm. “Targem on juba enne ostu kaubas veenduda. Näiteks meenub juhtum ahjuga. Isegi kui objekt ostetakse suvel, tasuks veenduda, kas ahi tõmbab. Tol konkreetsel juhul avastati probleemid ahjuga alles talvel, mil ostja sellest müüjale ka teada andis. Lahenduseks oli kompensatsioon ahju parandamisraha näol, aga protsess võttis aega,” rääkis Tamm.

Veenduda tasub tema sõnul ka küttesüsteemides töötamises. “Näiteks vanemate majade korterites ei lähe sageli köögis radiaator soojaks, ehkki toas läheb. Samas on see ostjale vajalik info, sest ta tahab ka köögis sooja saada,” tõi ta näite.

Kaasa ehitusekspert, kes tunneb kinnisvara rohkem kui ehitusharidust mitte omav ostja.Ära usalda sugulasi-tuttavaid, kes on ehitusega kokku puutunud, ent ei oma ehitusvallas häid teadmisi.Aja korda paberid, kontrolli või hangi kasutusluba, lase teha termopildid soojakao tuvastamiseks jne.Kontrolli suveperioodil ostes ka seadmeid, mida sel ajal ei kasutata, näiteks ahje.

Toomas Leito, ASi Tänapäev juhatuse liigeOlen kinnisvara ostmise mõistes väiketegija, aga olen jõudnud järeldusele, et kinnisvara omandamisel peaks olema mõni tuttav ehitusinsener. Kindlasti tasub hankida tuttav asjatundja, aga alla ehitusinseneri taseme pole tavaliselt teadmistest kasu. Kui tuttavat asjatundjat pole, siis tasub ta hankida või siis jääda lootma hea õnne peale.Selles, kuidas asjad tegelikult on, ei saa pelgalt maakleri sõnu uskudes kindel olla. Kui tegu on mõne tõsise veaga, siis see on ostjale hiljem üsna ebamugav ja me teame kõik, kui palju ehitusvigu ette tuleb.Suurtest defektidest räägitakse, aga varjatud puudustest ei räägi keegi.  

Ahti Silk, A & A Kinnisvara jurist ja kutseline kinnisvaramaaklerPuuduste olemasolu, millest ollakse teadlik või mis ilmnesid asja ülevaatamisel, tuleks kindlasti ära märkida notariaalses müügilepingus. Sellega tõendate, kas puudus oli soetamise hetkel olemas või mitte, ning tagate hilisemate vaidluste korral tehingupoolte kaitse. Samuti peaks notariaalses lepingus ära märkima, kas kinnisvara ülevaatus teostati eriteadmisi omava isiku (ekspert) abita või koos temaga.    Varjatud puudus, nagu nimigi ütleb, on selline puudus, mille olemaolust osapooled ei olnud teadlikud (asja mittevastavus lepingutingimustele), nt majavamm pealtnäha terve seina sees või tugeva vihmaga läbijooksev katus. Seadus on asja mittevastavuse korral ostja kaitseks, selle eest vastutab üldjuhul müüja, sõltumata sellest, kas ta teadis sellest või mitte. Võib eeldada, et varjatud puudus pidi seega olema olemas juba ostjale asja valduse üleandmise hetkel.Pärast asja lepingutingmustele mittevastavuse teada saamist (või juhul, kui ostja pidi lepingutingimustest teada saama) peab ostja teavitama müüjat sellest mõistliku aja jooksul. Kui ostja ei teavita mõistliku aja jooksul, siis kaotab ta nõudeõiguse müüja vastu.Mõistliku aja pikkust pole seadusandja täpselt määratlenud ja seda kohaldatakse iga juhtumi eripärasid arvesse võttes. Kuid soovitav on teavitada sellest paari nädala kuni kuu jooksul, mitte lükata teavitamist väga pikalt edasi, kuna ollakse ju huvitatud tekkinud probleemi lahendamisest.Tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat, ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest.       

Teata kirjalikult. Teavitamine puudusest (v.a hinna alandamine ja lepingust taganemine, mille kohta tuleb teha notariaalne avaldus) võiks toimuda kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, siis on hilisemate vaidluste korral lihtsam asjaolusid tõendada.Edasine sõltub paljuski sellest, kuidas müüja ja ostja omavahel kokkuleppele saavad, kas müüja võtab puuduse olemasolu omaks või vaidleb nõudele vastu, milline on puuduse olemus jm. Puuduse ja selle ulatuse täpseks tuvastamiseks on soovitav kaasata vastava ala ekspert, kes selle fikseerib, võtab proovid, teeb fotod ning koostab ekspertarvamuse, mida hiljem tõendusmatejalina kasutada. Kui müüja ja ostja saavad puuduste likvideerimise lahenduses kokkuleppele, on kõik hästi. Kokkulepet on vaja ka selle kohta, kas probleemi likvideerib müüja või korvab müüja selle likvideerimise kulud ostjale.Võib aga juhtuda, et müüja ei tunnista ostja saadetud puuduse nõuet, ning tuleb enda õiguste kaisteks pöörduda kohtusse, misjärel selgitatakse õigus kohtumenetluse käigus.     

Ennetus. Ennetamaks probleeme, oleks mõistlik põhjalikult tutvuda objekti seisukorraga enne ostu sooritamist ning teha seda võimalusel eriteadmisi omava isku abiga.Maakler ei vastuta puuduste eest, millest ta ei olnud teadlik. Kuid maakler peab tegutsema objekti müües kinnisvaramaaklerite üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel, tegutsedes hoolsalt ning avaldades tõest informatsiooni, sealhugas ka talle käsundi andmisel müüja poolt avaldatud puuduste kohta käiva info.

Asja lepingutingimustele mittevastavuse korral võib ostja nõuda lepingu täitmisena asja parandamist, oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda, nõuda kahju hüvitamist või alandada ostuhinda.Kui asja lepingutingimustele mittevastavus oli oluline lepingu rikkumine, võib ostja lepingust taganeda.Hinna alandamine ja lepingust taganemine toimuvad avalduse tegemisega teisele lepingupoolele.