11. november 2012 kell 21:00

KINNISVARA. Ettevõtted otsivad suuri büroopindu

Büroopindade turul on kitsas. Napib suuri, üle tuhande ruutmeetriseid büroopindu, seega on potentsiaali arendustegevusele.

“Arendus on alguse saanud südalinnas, kus kaks büroohoonet on juba ehitamisel. Me nägime juba paar aastat tagasi, et südalinna võiks midagi juurde ehitada, kuna seal on nõudlus ja pinnapuudus kõige suurem,” sõnas Colliersi partner Margus Tinno.

Praegu on büroopindade turul mitu olulise tähtsusega liikumist: uut bürood otsivad Pohjola Grupp, If P&C ning Eesti Energia, kes ühtlasi müüb kahte kontorihoonet. Uue esinduspinna otsingul on ka Eesti Loto. Kui siia juurde lisada Eestisse tugiteenuseid kolivate välisfirmade otsingud, moodustab kogumaht vähemalt 20 000 ruutmeetrit.

Ka Seven Real Estate’i partneri Urmas Lauri sõnul on turul märgata liikumist. “Pakkumine suureneb. Aga siin on üks väike nüanss – pangad reeglina ei finantseeri, kui ei ole mingit etteüürimist, mingi protsent projektis – tavaliselt on see umbes 50 kandis. Sageli tuleb esimene osa arendustegevusest omakapitaliga. Seda peavad nii mõnedki investorid riskantseks ja kulukaks,” sõnas Laur.

Paremini läheb Lauri sõnul neil, kes julgevad n-ö spekulatiivselt hoone valmis ehitada. “Järgmistel on sellevõrra raskem – nõudlus hüppeliselt kasvanud ei ole, pigem liigutakse sektori sees,” sõnas ta.

Klient otsib funktsionaalset lahendust. Büroopindade ehitamine on riskante ja klient on endiselt väga hinnatundlik. Tinno sõnul ei ole nõudlus selline, et see mingit buumi tekitaks. “Küsimus on ikkagi suures pildis. Üks põhjus, miks uut hoonet otsitakse, on see, et saada igas mõttes funktsionaalsem ja efektiivsem pind,” selgitas Tinno.

Praegu on nõudlust büroopinnale, mis on äriliselt väljakujunenud asukohas. “Ettevõtted väga ei taha olla tühermaale rajatavas esimeses hoones. Ja loomulikult peab hoone olema tänapäevane, vastama uutele energiatõhususe nõuetele,” kirjeldas Tinno. Kesklinnas sellist pinda naljalt ei leia.

Tinno hinnangul on selge surve büroopindade sektorile hea. “See annab positiivset nooti selleks, et turgu elus hoida, et veri ringi käiks,” ütles ta.

Samas ei tasu arvata, et puhtalt sellepärast hakkavad üürihinnad tõusma. “Uute hoonete üürihinnad on seotud kahe aspektiga – arendusmaksumusega ning ettevõtete üürimaksevõimekusega. Mis hinnaga ollakse valmis büroohoonet kellegi jaoks rajama – see on mõjutegur number üks. Buumiajast jääme mõneks ajaks väga kaugele,” nentis Tinno.

Lauri sõnul aga tähendab säästlikumale ning efektiivsemale pinnale kolimine ka seda, et klient peab maksma kõrgemat üürihinda.

Müüki tuleb mitu suuremat büroomaja

Efektiivsuse otsimine on büroopindade turul käima lükanud mitu suuremat tehingut.Eesti Energia ASi Kinnisvara direktor Urmas Uiboaid ütles, et ettevõtte kinnisvara müümine on ajendatud eesmärgist suunata raha ettevõtte põhitegevusse – elektri, soojuse ning vedelkütuste tootmisesse. “Eesti Energial on ajaloolisest pärandist tulenevalt arvestatav hulk kinnisvaraobjekte, mille haldamine on ressursimahukas. Mõistlikum on suunata võimalikult palju tähelepanu uutele investeeringutele, mis aitavad edasi viia Eesti Energia põhiäri,” selgitas Uiboaid.

Oma pinnale rentnikuna. Eesti Energia kuulutas oktoobris välja Laki 24 ning Kadaka tee 63 büroohoone müügihanke. Uiboaia sõnul ­oodatakse pakkumisi novembri lõpuks. “Esialgu jääb Eesti Energia neile kahele müüdavale pinnale üürnikuks, paralleelselt kinnisvara müügiga otsime  ka uut kontoripinda, kuhu oleks võimalik koondada praegu erinevatel Eesti Energiale kuuluvatel ja üüripindadel tegutsev personal,” lisas Uiboaid.Tänavu mais pani Eesti Energia müüki 47 eri linnades paiknevat objekti. Neist 14 on praeguseks uue omaniku leidnud.Ka If P&C Insurance AS soovib kommunaalkuludes ja büroopinna kasutamisel efektiivsemaks muutuda. Kui praegu toimub töö Pronksi ja Laki tänava kontorites, siis nüüd soovib ettevõte töötajad ühte kohta kokku tuua. Otsinguga alustas ettevõte juba eelmise aasta lõpus, kaardistades kõik pinnad, mida pakkuda oli. Kuid nende hulgast uut pinda ei leitud.“Ei leidnud  just seetõttu, et töötajate arvust tulenevalt peab meile sobiv büroo olema keskmisest suurem, kuid valmis pinda ei olnud vähemalt sel hetkel turul pakkuda,” selgitas If P&C Insurance ASi haldusjuht Algis Suik. “Kuna me ei ole kinnisvaraspetsialistid, kaasasime kogu protsessi nõustama kinnisvarabüroo ja seadsime endile eesmärgi sama tehingu raames müüa olemasolevad hooned ja asuda rentnikena uude büroohoonesse.”

Uus annab kokkuhoidu. Ka kommunaalmaksed on praegustes hoonetes võrreldes tänapäevaste kontorihoonetega suuremad. “Uuelt büroohoonelt eeldamegi efektiivsust nii kommunaalkuludes kui ka pinnakasutuses, unustamata sealjuures ära töötajate heaolu. See võiks olla kombinatsioon avatud kontorist ja kabinettidest,” sõnas Suik.Praeguseid hooneid omab ettevõte oma tütarfirma kaudu. “Aga kindlustusfirma eesmärk ei ole kinnisvara omada ja hallata. Uuele pinnale läheme ikkagi rentnikena,” sõnas Suik.

Hetkel kuum