25. november 2012 kell 6:45

Kinnisvara hindamine on paranenud

Pankadel on endiselt probleeme kinnisvaraaktidega, mis ei vasta reaalsusele ning mida on keeruline kontrollida. Lahendus on pankade ja hindajate koostöö tõhustamine.

Kuigi nõudlus kinnisvarahindamiste järele on võrreldes buumiajaga vähenenud ning hindamisaktidesse on tellijatel rohkem aega süveneda, tuleb endiselt ette puudusi, mis vähendavad aktide usaldusväärsust.

Bigbanki krediidivaldkonna juht Ingo Põder ütles, et põhiline puudus on hindajate ebaühtlane tase firmade siseselt. See tähendab, et ka väga prestiižsest firmast võib saada kehva hinnangu.

"Probleem on selles, et standardid, millest lähtutakse, on mitmeti tõlgendatavad. Kui rääkida näiteks ärikinnisvarast, siis ei ole välja kujunenud ühist arusaama, millseid eeldusi kasutatakse, kui arvutatakse välja teatud tulumeetodil kinnisvara väärtus. Need eeldused on hindaja poolt üsna vabalt tõlgendatavad," rääkis Põder.

Teine suurem probleem on Põdra sõnul eraisikutele kuuluva kinnisvara puhul võrdlusmeetodi kasutamine. See tähendab, et kinnisvara, näiteks maja hindamisel võetakse aluseks sarnases piirkonnas asuv sarnane maja, millega võrreldes pannakse paika hinnatava kinnisvara väärtus. Põder märkis, et sageli ei ole kaks objekti sugugi võrreldavad.

"Aluseks on võrreldav tehing, aga seda ei ole kuskil täpselt lahti kirjutatud, mis see võrreldav tehing on. Kui võtta aluseks maja, mis on müüdud Harjumaal, siis seal on ju väga erinevaid maju väga erinevates kohtades. Ei saa ju võrrelda Jõelähtme maja ja Viimsi maja, need on totaalselt erineva hinnaga. Probleem tekib sellest, et kui nüüd hindaja võtab aluseks ebaõiged võrdlusobjektid, siis ta saab ka ruutmeetrihinna totaalset erineva. Me ise oleme näinud siin kahekordset erinevust hindades," tõdes Põder. Tema sõnul tähendab see, et tekib ebarealistlik ootus müügihinna suhtes. Kui pank sellise hinnangu läbi laseb, tekib risk, et inimene saab rohkem laenu kui ta vara turuväärtus tegelikult on.

Põdra sõnul aitaks puudusi vähendada hindajatele mõeldud standardi täiustamine, et hindajad saaksid sellest ühtmoodi aru. "Praegu on justnagu olukord, kus seadus on olemas, aga rakendussätteid ei ole, ja seetõttu tõlgendamisel tulevad väga suured käärid sisse," märkis Põder. Lahendus oleks tema hinnangul see, kui need, kes kontrollivad standardite täitmist - Eesti Kinnisvara Hindajate Ühind, Eesti Kinnisvarafirmade Liit ja teised, - kutsuksid oma liikmed kokku ja lepiks kokku nendes eeldustes, mida kasutatakse erinevatel hindamismeetoditel.

Teine lahendus oleks järelevalve tõhustamine, mis Põdra sõnul on siiani olnud üsna napp. "Peaks küsima regulaarselt turuosalistelt, kes hindamisakte kasutavad, tagasisidet ühe või teise hindaja kohta. See maht, mida tehakse ühe kutselise hindaja kohta aastas, on väike, need on üksikud aktid, aga tegelikult tehakse akte ju massiliselt," kirjeldas Põder praegust olukorda.

15 aastat kinnisvara hindamisega tegelenud kinnisvarafirma 1Partner tegevjuht Martin Vahter tõdes, et probleeme tõesti on, kuid need on vaid üksikud juhtumid. Ta rääkis, et kutse saamiseks on karmid reeglid, mistõttu on hindajate oskused rangelt kontrollitud.

"Selleks, et kutset saada, peab olema magistrikraad, kolm aastat töökogemust ja eksam. Eksam on mitmepäevane ja komisjonis on ülikooli õppejõud. Üsna suur probleem on see eksam ära teha," kirjeldas Vahter nõudmisi. Ometi ei välista need, et vigu ette ei tule, kuid sageli ei ole vead põhjustatud hindaja ebapädevusest.

"Lisaks füüsilisele ülevaatusele määravad hinda juriidilised nüansid ja lepingud ja kooskõlastused ja veel mingisugused varjatud puudused, mida hindaja ei pruugi teada. Võtame näiteks sellise asja, et korter on koormatud üürilepinguga, kuid see, kes hindamise tellib, ei ütle, et seal korteris on üürileping. Ega siis hindaja ka seda ei tea. Siis tuleb lõpuks välja, et tellija on midagi varjanud või on näiteks selliseid asju, mida hindaja ei saa. Ega hindaja ei võta ju kaevust vett, ei proovi seda, kas see vastab tingimustele, vaid tugineb nendele ütlustele, mida tellija annab. Näiteks müra läbikostvus: ega hindaja ei ela seal nädal aega või 24h sees ja siis ei pane neid puudusi üles. Ta teeb ülevaatuse," selgitas Vahter.

Teine asi, mis Vahteri sõnul jääb alati panga riskiks, on eramute puhul kasutusluba, mille kohta hindaja ei saagi alati teada. "Täna on praktika see, et üsna paljudel uuseramutel ei olegi kasutusluba.. Hindaja ei tee kõiki uuringuid ega jõua kõikide määrustega tutvuda, mis võib saada takistuseks kasutusloa saamisel," rääkis Vahter.

Äripindade puhul küsitakse tema sõnul laenuhalduri nime ja pannakse kirja kõik, mida ei ole kontrollitud, et tagada, et hindaja ei peaks hiljem nende asjade eest vastutust võtma. "Näiteks kui puudub mingisugune dokument, siis ega hindaja ei sa minna valda ja kontrollida, kui keeruline on seda dokumenti saada. Hindaja paneb hinna lähtudes sellest, et seda dokumenti ei ole, aga alati jääb mingi määramatus sisse. Võib-olla tuleb välja, et pole kasutusluba. Maja on küll valmis, hindaja vaatab silmaga üle, et on tehtud projekti järgi, aga siis tulevad muud nüansid välja, et ei saagi näiteks kasutusluba ja ümberehituskulud on nii suured, et hindaja ei osanud seda arvata. Kui lähed mingit asja ostma, siis ei jõua ju kunagi lõpuni kontrollida," selgitas Vahter hindamise keerukust.

Nii Ingo Põder kui Martin Vahter leidsid, et sellegi poolest on viimaste aastatega kinnisvara hindamiste kvaliteet paranenud ning Vahteri sõnul on kinnisvara hindajate ühing karm organisatsioon, mis on atestaate ära võtnud ning hindajaid ühingust välja visatud, kui nende töö ei ole olnud korralik.

KOMMENTAARID

Swedbanki pressiesindaja Mart Siilivask:

Swedbank hindab ise nii elukondlikku kui ka ärikinnisvara. Elukondliku vara puhul peamiselt tüüpkinnisvara. Kõikidest elukondlike varadega seotud tehingutest hindame ise 1/3, arvestades, et hinnag on vajalik nii uue lepingu kui ka muudatuse sõlmimisel. Elukondliku kinnisvara hindamise hinnakiri on sarnane kinnisvarabüroode hindamiste hinnakirjaga, samas kehtivad soodustused panga kuldkliendile. Klient võib alati soovi korral esitada hindamisakti, mis on koostatud meie poolt aktsepteeritud kinnisvarabüroo poolt.

Aktsepteeritud kinnisvarabüroode valikul arvestatakse ettevõtte isikkoosseisu, mainet ja finantsnäitajaid. On väga oluline, et kinnisvarabüroo ridadesse kuuluvad atesteeritud hindajad. Elukondliku vara hindamistulemust mõjutab enim võrdlustehingute valik ja selle üle tekib ka diskussioone. Reeglina arutatakse arvamused hindaja enda ja bürooga läbi, et hindamisaktide usaldusväärsus oleks tagatud ka edaspidi.

1Partner hindaja Rait Riim:

Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse enim võrdlusmeetodit, mille aluseks on asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Hindamise käigus võrreldakse konkreetset kinnisvaraobjekti turul varem reaalselt ostetud sarnaste objektidega. Kinnisvara hindamist reguleerib Eestis Riiklik vara hindamise standardiseeria.

Vähenenud on kruntide ja maakonnakeskusest väljas asuvate eramutega toimunud tehingute arv. Seetõttu tuleb nende objektide hindamisel teha keskmisest mahukam turuanalüüs. Samuti on komplitseeritud ärikinnisvara hindamine, sest selles segmendis on ostu-müügi tehingud harvad. Kogenud hindaja suudab leida aga vajalikud võrdlusnäited igal ajal, seega ei ole tehingute arvu vähenemine üleliia suurt probleemi valmistanud.

Kuna valdav enamus kinnisvara hinnanguid on esitamiseks pankadele, on kinnisvara hindamise mahud suurenenud samas suurusjärgus tehingute arvu tõusuga. Isegi nn sularahas ostjad, kes pangalaenu ei võta, on tihti kindluse mõttes eksperthinnangu tellinud, et ostuhinna õigsuses veenduda.

Autor: Kadri Põlendik, Kristi Malmberg

Hetkel kuum