Mariliis Pinn • 17. juuli 2015
Jaga lugu:

Miks kinnisvara müük ei õnnestu?

Millised on 10 põhjust, mis nurjavad kinnisvara müügi?  Foto: Andras Kralla

Kinnisvara müüki takistavates tegurite esirinnas troonivad ehitus- ja kasutuslubadega seotu, aga peljatakse ka kaasomandit.

Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige Tõnu Toompark:

Suur osa elukondlikust kinnisvarast on kaasomandis ja sellega tehakse probleemideta palju tehinguid. Paljud elukaaslased ostnud kaasomandisse kinnisvara ja kuni suhted on head ja kokkulepped selged, siis selle ostu ja müügiga probleeme ei teki. Ka korterelamute trepikojad, ridaelamute aiad jne on üldjuhul kaasomandis, kuid see ei ole kindlasti põhjus kinnisvara ostu vältida, lisas ta.Tähelepanelik tasub olla, kui vanema korterelamu ühiskasutuses keldrisse on ehitatud saun, võib dokumentide järgi olla õigus selle kasutamiseks kõigil majaomanikel, olenemata sellest, kes selle ehitas.Teiseks on kaasomanikul eelisostuõigus. Korterit müües peaks esmalt pakkuma seda naabrile. Naabri ostuhuvi võib tärgata ka alles siis, kui selgub, mis oli lõpliku tehingu hind ning kui palju madalam oli see algselt küsitust.

"Kinnisvaraomanikud ei ole müüki takistavatest asjaoludest teadlikud, kuid maaklerid peavad olema," ütles Arco Vara Tallinna elamispindade osakonna juht Agur Tammistu. Kinnisvarabüroo Uus Maa analüütiku Risto Vähi sõnul on esimene asi probleemide teadvustamine - osalt tähendab see kohalikku omavalitsusse minekut ja tunnistamist, et kasutusluba pole või ei ole andmed registrites korrektsed. "Kui soovite oma kinnisvara müüa ja kasutate maakleri abi, oskab ka tema aidata ja öelda, kuhu minna ja mida teha," soovitas Vähi.

Teadlikkus küll kasvab, kuid ka teadmatust on endiselt palju, ütles Vähi. "Kardetakse ka riigilõive või võimalikke rahalisi karistusi, kui hakatakse tagant järele midagi seadustama," rääkis ta. "Samas olen kuulnud, et mitmed omavalitsused loobuvad karistusest kui inimene ise asju korda ajama hakkab."

Kasutusluba puudub siiani paljudel

Suurimad probleemid puudutavad ikkagi kasutuslube. "Päris paljudel eramutel pole neid siiani," tõdes Vähi. Samuti tuleb üle vaadata, kuidas on lugu kõrvalhoonetega. Kõiki kinnisvaraliike puudutavaks teemaks on sissekanded ehitisregistrisse. Näiteks pole majad ehitisregistris, korterites ja majades on tehtud ümberehitusi, mis pole registrisse jõudnud või pole ümberehitustel projekti. Võib juhtuda ka, et võetud on küll ehitusluba aga kasutusluba hiljem majale ei saadud. 

"See on suur takistus, kuna eluasemelaenu andvad pangad on hakanud ehitiste ja ümberehituste seadustamist nõudma," möönis Tammistu. "Ei saa öelda, et registrisse kandmata ehitiste ja ümberehitustega oleks midagi väga valesti, sest vara kasutamist see ei takista." Küll aga tuleb seadustamise vajadusega arvestada siis, kui kinnisvara hakatakse müüma. Isegi, kui korteris ei ole ümberehitusi tehtud, aga majal on soojustatud fassaad ja kaetud katus algsest erineva materjaliga, peab olema tehtud projekt, võetud ehitusluba ning pärast kogu majale kasutusluba.

Ümberehitatud suvilale kasutusloa saamine võtab 3-4 kuud ja maksab ligikaudu 2000 eurot. Siiani on ka selliseid suvilaid, mida pole üldse ehitisregistris. "Kui kinnisvara omanik ise asju ajab, on nende registrisse kandmine oluliselt odavam," märkis Tammistu.

Turuhinnast kõrgem hind pikendab müüki

Kui korteris on tehtud muudatusi, näiteks saetud seina ava, on vaja tellida projekt ja kooskõlastada see korteriühistuga. Kui on kasutusele võetud osa ühisomandis olevat keldrit, koridori või pööningut, vajavad ümberehitused kõigi teiste korteriomanike nõusolekut ja notariaalset vormistamist.

Tammistu sõnul takistab müüki ka turuhinnast kõrgem hind. "Kinnisvara omanik ei pea teadma, mis on tema vara turuhind. Maakler peab aga suutma ja tahtma talle seda selgitada. Liiga kõrge hinna puhul võib korteri või eramaja müük kesta aastaid."

Korteri mõistlikuks müügiperioodiks peetakse 3-6 kuud ning eramu puhul kuni 12 kuud. Enne, kui maakler võtab kinnisvara müüki, peab ta kontrollima, kas vara on ühisomandis ning kui on, siis kas mõlemad omanikud on müügiga nõus, selgitas Tammistu. Kuna varem ei kantud mõlemat abikaasat kinnistusraamatusse, on palju vara siiani vaid tehingu teinud ja eluasemelaenu võtnud inimese nimel.

Mis takistab kinnisvara müüki?

Hooned pole kantud ehitisregistrisse või on seal andmed puudulikud. Andmete õigsust saab kontrollida ehitisregistri kodulehelt www.ehr.ee.

Ehitisel puudub kasutusluba. Ehitistel, mis on rajatud 2003. aastal ja hiljem, peab olema nõuetele vastav kohaliku omavalitsuse väljastatud kasutusluba.

Puudub notariaalselt kinnitatud sissesõidutee servituut. Paljud inimesed sõidavad oma kinnisvarani läbi kellegi teise kinnistu või lausa kinnistute. Mõnel naabril võib tekkida korrektselt vormistamata kokkuleppeta õigus tee sulgeda.

Pärimistoimingud tegemata. Kui soovitakse müüa abikaasade ühisvaras olnud kinnisasi, siis kindlasti on ühe abikaasa surma puhul vaja läbi teha pärimisprotsess, mis võib võtta kuid.

Liiga kõrge hind. Ebarealistlik hinnasoov võib kinnisvaramüügi venitada aastatepikkuseks.

Puuduvad parkimiskohad.

Tegu on külaliskorteriga. Kuna elamu asub osaliselt ärimaal, siis rajatakse külaliskorter, mida on keeruline müüa.

Muuda eluruumid kinnisasjaks

Kaasomand ei ole müügi takistuseks, kui on seatud notariaalne kasutuskord. Sellise vara ostuks annavad laenu ka pangad. "Notariaalne kasutuskord on mõistlik seada enne kinnisvara müüma hakkamist, et ostja saaks pangast laenu küsida," soovitas Tammistu.

Veelgi parem on Vähi sõnul kõik eluruumid kinnisasjadeks muuta. Kaasomandis kortereid on müügil palju vanemates väikeste kortermajadega linnaosades. "Ostjad tihti pelgavad sellist olukorda, sest naabritel on palju juriidilisi õigusi ning mine sa tea, kuidas inimestega läbisaamine on. Hind on sellisel varal odavam," lisas Vähi.

Surnud inimese nimel kinnisvara saab müüki panna, kuid seda ei ole võimalik enne pärija omanikuks vormistamist müüa. "Tihti selgub, alles siis kui vanem leseks jäänud inimene hakkab korterit või eramut müüma, et tal on abikaasa pärand veel vastu võtmata," tõi Tammistu näite ja lisas, et sel juhul lükkub tehing pärimisasjade ajamise tõttu 2-3 kuud edasi.

Nõustamine telefoni teelKinnisvara müügi kavandamiseks võib küsida tasuta nõu kinnisvara nõustamiskeskusest telefonil 6 200 300, kus vastavad kogenud maaklerid, kes keerulisemate probleemide puhul konsulteerivad ka kinnisvarahindaja, -analüütiku ja juristiga.

Kes ostab külaliskorteri?

Keeruline on müüa ka külaliskorterit. "Külaliskortereiks nimetatakse uuemates majades mitteeluruumidest korteriomandeid, mis on kohandatud elamiseks. Tammistu sõnul ei taha pangad külaliskorterite ostuks eluasemelaenu anda või annavad laenu ebasoodsamatel tingimustel. "Sellest tulenevalt peaks külaliskortereid müüma sama maja muudest korteritest pisut odavamalt," lisas ta.

Takistuseks võib saada ka see, kui müüjal pole dokumentide kordategemiseks raha, aega või soovi, halvimal juhul on korda tegemine võimatu.

"Üldiselt on kõigi asjade kordategemine müüja, mitte ostja kohustus," ütles Tammistu. Kui müüjal pole aga enne tehingut ümberehituste seadustamiseks raha, võib kokku leppida, et mingi osa ostusummast jäetakse asjaajamise ajaks notari deposiiti.

"Ostja peab arvestama riskiga asjaajamine enda peale võtta. Et müüjal säiliks motivatsioon pabereid korda ajada, võiks deposiiti jäetav summa olla 10% tehingu väärtusest." Samas võib ka kohe kokku leppida, et ostja võtab ümberehituste seadustamise enda kanda ning kinnisvara soodsamalt.

Auto vajab samuti kohta

Parkimiskoht või parkimise hind uue kodu juures on kahtlemata oluline. "Vanemates kortermajades pole kuskil nii palju parkimiskohti, et kõigile jätkuks või et parkimiskohtade arv vastaks praegustele normidele," hoiatas Tammistu.

Ka Vähi kinnitas, et kui parkimine on kallis, ebamugav või parkimiskohta maja lähedal pole, võidaks ostust loobuda.

Uusarenduste puhul nõutakse, et arendaja tagaks korteriomanikele ka parkimisvõimalused. Kalamaja või mõne teise piirkonna vanema maja renoveerimisel, kus uusi kortereid ei lisandu, ei ole lisaparkimiskohtade või parkla rajamise nõuet. Pisut leevendab olukorda vanem põlvkond, kellest paljudel isiklikku sõiduautot ei ole, sõnas Tammistu.

Jaga lugu:
Hetkel kuum