Alyona Stadnik • 21. detsember 2015 kell 4:00

Magusa hiigelkinnistu oksjon põrus jälle

Lõuna Pargi 36 kinnistut on sundmüügis.  Foto: Andras Kralla

Täna pidi toimuma kolmekümne kuue Tallinna kesklinna kinnistu müügi oksjon, mis kukkus aga läbi, sest reedese seisuga polnud ükski huviline end oksjonile registreerinud. See on juba seitsmes kord, kui kinnistute müük ebaõnnestub.

Kinnisvara tegeleva ettevõtte Melkostrex Invest AS nõukogu liige

Juhatuse liige: Linnasaare Kinnisvara OÜ, Capfield OÜ, Chelsea Invest Logan Group, Fortium Estate (likvideerimisel), Estcold OÜ, A.N.C OÜ, Amiria Vara OÜ, Sermo Kaubandus, Weckett OÜ, Premium Trade OÜ, Topone OÜ, Norman Group, Maailm OÜ, Lõuna Park OÜ (Pankrotis), Terracorp OÜ, RevalPro Kinnisvaraarendus OÜ, Laagna Arendus, Satnam Europe OÜ.

On töötanud Uus Maa Kinnisvarabüroo kesklinna osakonna juhatajana ja Seven Real Estate Advisoris.

Tegemist on eduka kaubanduskeskuste arendaja Satnam Europe pankrotistunud tütarfirmale Lõuna Park OÜ kuulunud kinnistutega, mis asuvad Veerenni, Tehnika ja Vana-Lõuna tänava vahelisel alal. Sinna oli plaanitud rajada elamukvartal. Kinnistute kogupind on 12 hektarit ning alghind oli 17 miljonit eurot. 

Vara müük on ka varem ebaõnnestunud ostuhuviliste puudumise tõttu. "Huvi kinnistute vastu on olemas, aga küsimus on lõpphinnas,“ rääkis Lõuna Park pankrotihaldur Indrek Lepsoo.

Ka Äripäeva teada kavatses vähemalt üks investor sel korral oksjonil osaleda, kuid tõenäoliselt otsustas viimasel hetkel ümber ja eelistas endiselt passida lootuses, et kinnistute hind pärast seitsmenda enampakkumise luhtumist veelgi langeb.

„Lõuna Park muutus püsivalt maksejõuetuks juba juunist 2012,“ tõdes Lepsoo. Ettevõtte juhatuse liige Ruben Gornischeff ei vastanud Äripäeva  küsimustele. Lõuna Pargi emaettevõtte Satnam Europe omanikuks on Suurbritannia perekond Summerfield.

Lõuna Park juhatuse liige on kinnisvaraärimees Ruben Gornischeff. Ettevõtte emaettevõte on Satnam Europe OÜ, mille omanik on Guernsey registreeritud ST.Anne’s Trustees Limited. Satnam Europe OÜ on Eestis tuntud kaubanduskeskuste arendamise poolest.

Satnam Europe arendab kinnisvaraprojekte lisaks Balti riikidele veel mandri-Euroopas, Suurbritannias ning Lõuna-Aafrikas.

Capfield – Satnam Europe osalusega ettevõtte, mis on Eestis tegutsev ostukeskuste omanik ja arendaja. Ettevõtte omanikuks on ka briti perekond Summerfield. 2011. aastani oli ettevõtte üks omanikest Häuser-Oberschneider OÜ. Capfieldi portfooliosse kuulub Eestis kuus jaemüügikeskust brutorendipinnaga 75 000 m2 ja arendamist ootavad maaplatsid. Suuremad ankurrentnikud katavad  65% brutorendipinnast, kaubamärkidest Bauhaus, Maxima, Prisma, Rimi, Selver, Sportsdirect.com, Baltika moepoodide ketid, Denim Dream, Jysk, Euronics ja Apollo raamatukauplused. 

Capfield on 8 tütarettevõtte ainuosanik. Iga Capfield kinnisvaraportfelli kuuluva kaubanduskeskuse omanikuks on eraldi tütarettevõtja. Kontserni kinnisvarainvesteeringute turuväärtus on ligikaudu 130 miljonit eurot.

Hind ikkagi liiga kallis

Kinnistutele on seatud hüpoteek summas 19,8 miljonit eurot Swedbanki kasuks ja umbes miljon eurot Satnam Investments Limited kasuks. Suvel müüdi kinnistuid 30,8 miljoni eurose alghinnaga. Kuigi praeguseks on alghind märgatavalt kukkunud, peavad kinnisvaraturu asjatundjad seda ikkagi veel liiga kõrgeks.

„Kuigi kinnistute hinda on seitse korda „mõõdetud“, siis peaks poole väärtusest veel ära lõikama,“ märkis Seven Real Estate Advisors investeeringute- ja nõustamisvaldkonna juht Olev-Mait Makk. Tema sõnul ühendab Veerenni-Tehnika-Vana-Lõuna piirkond südalinnaelu võimaluste paljususe ja tervik-kvartali privaatsuse. „Piirkonna põhjaservas arendab KaWE edukalt Baltika ärikvartalit. Hea transpordiühendus ja teedevõrk toetab linnasüdame tihendamist. Elamuarendus, koos seda toetava teenindusega on kvartali parimaks kasutuseks,“ lausus ta. „Kiitsin kvartalit, kuid arenduse suur maht seab müügihinnale selge lae.“ Tema sõnul söövad mastaapsed stardi- ja infrakulud arendaja kasumi vähemalt esimesel kolmel aastal. „Selleks ajaks on turutsükkel muutumas ning raske on prognoosida edasist kasumit,“ selgitas Makk.

Makki sõnul on sellise mastaabiga projekti ostujõuga investorite arv Eestis loetav ühe käe sõrmedel, paljudel neist oma arendusfront ees ja uusi projekte ei otsi.

Lõuna Parki plaanid nägid ette rajada kinnistutele 1621 korteriga elamukvartal. 2013. aasta aruandes on kirjas, et vastavalt kehtivale detailplaneeringule on maa-alale planeeritud kokku 1621 korterit, lisaks näeb planeering ette äripindade, lasteaia, haljasalade ning uute teede rajamise. 2013. aasta lõpuks ja 2014. aasta alguseks oli esimese ehitusetapi ehitusprojekt kooskõlastatud ja oli saavutatud ehitusloa valmidus. Ettevõtte pankrot kuulutati välja tänavu jaanuaris. 

Asutatud 25. juulil 2006. aastal.

2012. aasta juunis algatas Harju maakohus ettevõtte saneerimismenetluse, sest saabumas oli kahe suurema võlausaldajaga (panga ja Satnam Europe OÜ-ga) sõlmitud laenulepingu tähtaeg. Pank keeldus laenulepingu tähtaega pikendamast, ilma et avaldaja tasuks 8 miljoni euro suuruse laenusumma.

2012. aasta detsembris kinnitas Harju maakohus Lõuna Parki saneerimiskava. Swedbank AS vaidlustas määruse Tallinna ringkonnakohtus. 2013. aasta veebruaris jättis ringkonnakohus Lõuna Parki saneerimiskava jõusse. Swedbank AS vaidlustas Tallinna ringkonnakohtu määruse riigikohtus. Riigikohus võttis määruskaebuse menetlusse ning 19. juunil 2013 otsustas saneerimiskava saata uuesti läbivaatamiseks Harju maakohtule.

2013. aasta augustis kinnitas Harju maakohus Lõuna Parki saneerimiskava teist korda. Swedbank AS esitas määruskaebuse. 10. detsembri 2013 tühistas ringkonnakohus OÜ Lõuna Park saneerimiskava. 2014. aasta veebruaris otsustas riigikohus Lõuna Parki määruskaebust menetlusse mitte võtta. Sellega oli lõppenud OÜ Lõuna Park saneerimismenetlus, mis kestis 5. juunist 2012 kuni 10. veebruarini 2014.

2014. aasta veebruaris esitas Lõuna Park Harju maakohtule uue saneerimisavalduse. Swedbank AS esitas 22. veebruaril 2014 samale kohtule avalduse OÜ Lõuna Park pankroti väljakuulutamiseks. Mõlemad avaldused liideti ühte menetlusse. 

2014. aasta märtsis otsustas Harju maakohus jätta Lõuna Parki teine saneerimismenetlus esialgu algatamata. Lõuna Park vaidlustas määruse Tallinna ringkonnakohtus. 2014. aasta juulis jättis Harju maakohus 3. märtsi 2014 määruse tühistamata. Lõuna Parki juhtkond vaidlustas saneerimise mittealgatamise riigikohtus. Swedbank ASi esitatud pankrotiavaldust ei ole kohus veel läbi vaatama hakanud.

2013 ei olnud OÜ-l Lõuna Park ühtegi töötajat ning juhatuse liikmeid ei tasustatud. 2012. aasta kapitali vastavusse viimiseks äriseadustikuga otsustasid ainuosanikud konventeerida osanike laenust omakapitali 985 127 eurot. 

30. jaanuar 2015 Harju maakohtu määrusega kuulutati välja Lõuna Parki pankrot.

Allikas: Aastaaruanded, Lõuna Park, kohtulahendid 

Müügihind ületab ehitushinna

1Partner Kinnisvara juhatuse esimehe Martin Vahteri sõnul on tegemist perspektiivika asukohaga, kus endisest toomispiirkonnast on planeeritud kujundada elu- ja äripiirkond. „Kesklinna läheduse ja ala suuruse tõttu saab sinna kujundada eraldi keskkonna. Sellised alad on arendajatele huvipakkuvad,“ hindas Vahter. „Tegemist on asukohaga, kus müügihind ületab piisava varuga ehitusmaksumust. Küsimus on ainult krundi hinnas.“

Tema sõnul on selle ala eeliseks võimalus kujundada välja eraldi keskkond ja see ka eraldiseisvalt hinnastada, puuduseks aga on kapitalimahukus ja projekti pikaealisus, mis muudab selle tundlikuks turusituatsiooni muutustele.

Küsimusele, kas kinnistute hind on tänast turuolukorda arvestades õiglane, vastas Vaher, et tegemist on nüansirohke olukorraga. „Lihtsustatult võib öelda, et ju siis oli hind kõrge, kui seni ei ole vara ära müüdud. Ei usu, et ükski suurem kinnisvaraarendaja poleks teadlik sellise vara müügipakkumisest,“ nentis ta. „Sageli ei ole sarnaste varade tehingute puhul määravaks mitte tehingu hind ise, vaid kõik sellega kaasnev, näiteks võlausaldajate soovid, finantseerimistingimused, linna eelistused tulevase arenduse läbiviimiseks ning ostja taust.“

Soovitud müügihinda kommenteerides ütles Vahter, et teadaolevalt ei ole kriisijärgselt vabal turul müüdud arenduseks sobilikke krunte hinnaga üle 10 miljoni euro. „Arendajad ei julge praegu pikaajalisi positsioone võtta ja kel on suured krundid, ei kipu uusi juurde ostma,“ rääkis Vahter. „Arendaja teeb pigem krundi omanikuga koostööd ja raha jagatakse peale arenduse valmimist vastavalt kokkuleppele.“

Vahter nentis, et kesklinnas on kindlasti nõudlus elamute järele, sest tegemist on logistiliselt hea asukohaga ja ala on piisavalt suur, et kujuneks välja sõltumatu keskkond.

Hetkel kuum