Üheksal juhul kümnest saab kinnisvara hinda alla kaubelda

Arco Vara kinnisvaraanalüütik Anne Oja märkis, et eestlased on üldiselt väga tagasihoidlikud kauplejad. Teisalt on mõnikord inimesed liialt julged, alustades kauplemist liiga suurtes vahemikes. "Esiaglne pakkumine tehakse arvestamata omaniku huvisid. Näiteks kui teha pakkumine poolele hinnale, pole see tõenäoliselt väga realistlik,“ tõi ta näite, lisades, et sellisel juhul omanik ilmselt hinda ei langeta ning pigem kas vihastab või solvub. Oja märkis, et tema soovitus on alustada kauplemist 20 protsendi pealt.

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ütles, et juhul kui hinna alla kauplemine ei õnnestu, ei peaks hinna allakauplemise võimalus olema otsene kriteerium positiivse või negatiivse ostuotsuse langetamiseks. "Tähtis on ikkagi hind ja asjaolu, kas see vastab ostja silmis objekti väärtusele, mitte asjaolu, kas hinda on olnud võimalik alla rääkida,“ selgitas ta. 

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on praegust kinnisvaraturgu silmas pidades kiire hinnakasvu periood läbi saanud ja müüki on jõudnud suur hulk arendusprojektide kortereid, mistõttu on mõnevõrra suurenenud ka kauplemisruum. Samas rõhutas ta, et kauplemisruum on siiski eelkõige objektiga seotud.

Portaali KV.EE juhataja Tarvo Keslon nentis portaalis adaur.ee, et KV.ee indeks on aastaga kerkinud märgatava 7,8% võrra. Ta selgitas, et indeksi tõusu taga on paljus uute korterite aktiivne pakkumisse lisandumine, mis kergitab pakkumiste koguhulga keskmist hinnataset, kirjutab 18. jaanuari Äripäev kinnisvara rubriigis.

Iga objekt on unikaalne

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri hinnangul on protsenti, kui palju ühe või teise kinnisvaraobjekti pealt alla kaubelda saab, raske esile tuua. "Tegu on nüansirohke valdkonnaga," märkis ta. "Enamasti on nii, et mida unikaalsem ja kallim on vara, seda suuremad on ka kauplemiskäärid. Samas ei ole see absoluutne reegel, sest kui küsitakse liiga suurt allahindlust, siis müüki ei toimu,“ rääkis Vahter ja rõhutas, et kõik sõltub siiski vara unikaalsusest.

"Unikaalsus võib tulla kinnisvara asukohast, suurusest, kvaliteedist ja paljudest muudest teguritest. Näiteks kui on tegemist Tallinna kesklinnas paikneva 200 ruutmeetri suuruse ja igas suunas avarat vaadet pakkuva katusekorteriga, võib kauplemisruum ulatuda isegi üle 100 000 euro. Samas niinimetatud magalarajoonide tüüpkorterite puhul on kauplemisruum heal juhul mõni tuhat eurot,“ tõi ta näiteid.

Pakkumine langustrendis

Toompark märkis, et kiire hinnatõusu perioodil on olnud võimalik panna vara müüki turuväärtust ületava hinnaga. Aja jooksul on turuväärtus küsitavale hinnatasemele lähemale nihkunud ja see on aidanud müügitehinguni jõuda, küll tavapärasest pikema müügiperioodiga.

Toompark selgitas, et praeguses turuolukorras, kus kinnisvara kiire hinnatõus on asendunud stabiilsete või aeglaselt kasvavate hindadega, selline strateegia enam ei tööta. "Kui kinnisvaramüüjad proovivad tänasel turul inertsist endiselt endisaegseid müüginippe kasutada, peavad nad ühel momendil pettuma,“ hoiatas Toompark.

Ta lisas, et loodetavasti jätkub siis julgust ja arusaama, et turuväärtusest kallimalt pole võimalik müüja ja vajalik on ette võtta hinnakorrektsioon, mis võib vabalt olla nii-öelda mitteavalik ehk väljenduda mitte kinnisvaraportaalis märgitud hinnas, vaid ilmneda hinnaläbirääkimiste tulemusena.

Teisalt peab mõtlema pakkumise-nõudluse vahekorrale. Praegu on pakkumine vaikses langustrendis, ostjad teevad aga turul tehinguid. Sellised suundumused vihjavad, et hinnaalandamise ruumil ei ole põhjust laiemaks käriseda. Palju sõltub uusarenduse pakkumisest, mis mõjutab pakkumiste arvu tulevikutrende. 

Kuidas kujuneb baasmüügihind?

Kinnisvaraekspertide sõnul tasub müügi- ja üürihinda määrates läbi lapata erinevaid kinnisvaraportaale, ent soovituslik on konsulteerida ka spetsialistiga.

Arco Vara kinnisvaraanalüütiku Anne Oja sõnul on esmane ning kõige lihtsam viis külastada kinnisvaraportaale. "Tavaliselt inimesed vaatavadki, kui palju küsitakse naabermajas sarnase korteri eest. See hind tavaliselt tehingusse aga ei jõua,“ lausus ta.

Oja selgitas, et need hinnad, mis on märgitud kuulutustes, on tavaliselt kõrgemad kui need, mis reaalselt tehingusse jõuavad. "Seetõttu oleks hea, kui saaks nõu pidada mõne maakleriga, kellel on ligipääs tehinguinfole,“ soovitas ta. Tõsi, see kehtib küll vaid objekti müügi puhul. Üürimise või rentimise korral tuleb piirduda üksnes pakkumistega, mida vahendavad kinnisvaraportaalid.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on üürimise puhul asi selles mõttes lihtsam, et lähenemine on puhtalt turupõhine ja baashinda, millest hinnad justkui allapoole minna ei saa, ei ole.

"Üüri puhul tasub arvestada, et kuulutused, mis on jäänud portaalidesse seisma, on tõenäolsielt üle turu hinna,“ märkis Oja ja täiendas, et korterid, mis üüritakse välja turuhinnaga, leiavad üldjuhul uue üürniku juba nädalaga.

Mis puudutab väikelinnasid, siis seal on Oja hinnangul üüriturg kujunenud veidi teistsuguseks. "Ma kaldun arvama, et seal antakse korterid välja pigem suusõnalise info põhjal,“ lausus ta ja märkis, et mõningate linnade puhul valitseb kinnisvaraportaalides tühjus.

Samas nentisid nii Toompark kui ka Oja, et tihti on esmase kinnisvara müügihinna määramine eraisiku ehk mitteprofessionaalse müüja jaoks raske probleem. Seetõttu soovitavad nad võimalusel abi küsida ekspertidelt.