Kontoriüürija pidupäev

Mihkel Laan rentis enda konsultatsioonifirmale uue kontori Novira Plazasse.  Foto: Andres Haabu
Kristel Härma • 23 jaanuar 2017

Äripindade pakkujate tihe konkurents loob ettevõtetele kolimiseks soodsa aja.

Pindi kinnisvara müügipartneri Peep Soomani sõnul näeme tänavu Tallinna ärikinnisvaras büroopindade ülepakkumist, mistõttu tuleb väljaüüritavatel pindadel hindu korrigeerida. Päris tühjalt seisma tema hinnangul äripinnad ei jää. „Kui ettevõttel on võimalik saada suurem pind sama hinnaga, küll ta siis lõpuks selle ka ära võtab,“ leidis ta.

Tasub oodata veel paremaid aegu

Konsultatsioonifirma Cumulus Consulting kolis eelmise aasta suvel Narva maantee ja Pronksi tänava ristmikule kerkinud Novira Plaza ärihoonesse. Ettevõtte juht Mihkel Laan soovitas kontorit vahetada soovivatel ettevõtetel oodata veelgi paremaid aegu. „Kui on aega, tasuks võtta rahulikult. Läbirääkimisruumi ja võimalusi tekib lähima aasta-kahe jooksul oluliselt rohkem, sest pakkumist tuleb lihtsalt sedavõrd palju peale,“ arvas Laan.

Ehkki vabu kontoripindu on praegu palju, ei olnud Laane sõnul neil väikse firmana sugugi lihtne sobivat kohta leida. „Ega neid 50-100ruutmeetriste pindade pakkumisi väga palju ole. Valikuvariandid on küllatki kasinad,“ sõnas ta. Enamasti arendatakse ja pakutakse tema sõnul suuremaid pindu.  

Laane sõnul paistab, et kesklinnas investeerivad ka vanemate hoonete omanikud büroopindade värskendamisse ja laiendamisse, et mitte ajale jalgu jääda. Samas soovitab ta rahulikult ringi vaadata ja mitte tormata kohe esimese objekti juurde. Lisaks tuleb arvestada ka sellega, et uutel hoonetel võivad olla käivitusraskused, mida Cumulus Consulting ka ise uues majas koges. „Tähtajaks tööd ikkagi ei lõpe, kommunikatsioonid ei toimi, sisseelamiseks läks ligi pool aastat, enne kui see hoone päris valmis sai,“ ütles ta.

Igor Habal,, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik

Arendusbuum ei rauge

Viimasel kahel aastal on Tallinnas uusehitiste ja laiendustena turule toodud ligi 200 000 ruutmeetrit büroopinda. Hoolimata kaine mõistuse häälest tõmmata arendusbuumile pidurit tekib kuri kahtlus, et seda ei juhtu. Seoses nõudega ehitada aastast 2021 vaid nullenergiahooneid, näeme lähiaastatel tugevat tõmmet alustada veel praegustest nõuetest lähtudes hoonete ehitamist. Seetõttu näeme me pigem kasvavat vakantsi, üürihindade stabiilsust ning paindlikumaid üürisuhteid. Turg jääb ka sel aastal üürnikukeskseks.

Uued büroohooned ei ole päris täis

Novira Capitalis lisaks Novira Plazale veel kahte ärimaja projekti müüv Taavi Reimets ütles, et ehituste õigeaegne valmimine on arendajatele väljakutse. Reimets ütles, et nemad tunnevad ennast mugavalt. „Meie büroohooned – Novira Plaza, Büroo83 ja Centennial - on valmis ja üürnike huvi on suur. Sõltuvalt hoonest on täitumus 70–95 protsenti,” tõi ta välja.

Novira Capital nii müüb kui ka üürib äripindu välja. “Äripinnad on investoritele atraktiivne investeerimisobjekt ning kindlasti hoiame ka edaspidi rõhuasetust müügil. Kuna investoritele pakuvad huvi ennekõike üürnikega äripinnad, siis oleme aktiivselt tegelenud ka üürimisega,” lisas Reimets.

Äripinnad pakuvad Reimetsa sõnul investoritele paremat tootlust kui üürikorterid, kuid investorid vajavad selles vallas rohkem informatsiooni ja teavitamist. “Mõttemallide murdmine võtab aega,” nentis ta.

Ettevõtetel hea laienemisaeg

Uus Maa kinnisvaraanalüütiku Igor Habali arvates on üürnike seisukohalt alanud aasta võimalusterohke. „See on hea võimalus saada soodsa hinnaga ning piisava varuga pinda agressiivsetele laienejatele, kuna võib juhtuda, et paremat võimalust ei pruugi enam saabuda.“ Ta lisas, et praegu on hea aeg teha kolimisotsus kiirustamata, võttes arvesse ettevõtte vajadusi ja lähiaastate tegevuskava.

Üürileandjad peavad aga olema nutikad ja paindlikud. Habali sõnul nullib elajalik konkurents sel aastal enamiku büroohoonete omanike üürihinna tõusu soovid. Uued turule tulijad peavad aga teistest eristuma rohelise mõtteviisi ja kõrgtehnoloogia kombineerimisega. „Turuosa võetakse eelkõige hoonetelt, millel on suured kõrvalkulud, kehvem sisekliima ning pinna funktsionaalsus,“ ütles ta.

Eristumiseks peab olema idee

“Mis puudutab kaubandust, siis tuleb raske aasta,“ ütles Peep Sooman kaubanduspindade olukorda pakkujate seisukohalt kommenteerides. „Uusi keskusi tuleb peale, samal ajal keskused enam ei eristu. Igal pool on ühed ja samad firmad, ühed ja samad poed.“

Sooman tõdes, et juba praegu näeb kaubanduskeskustes, et mitte kõik boksid ei ole lahti, ja seda ka tippajal. „Üürnike leidmine on aina raskem, vähemalt selliste üürnike, kes annaksid keskusele ka lisandväärtust. Kaubanduskeskustel tuleb raske aasta ja kujutan ette, et mõnigi kontseptsioon tehakse ümber.“

Soomani sõnul peab ta silmas eelkõige väiksemaid kaubanduskeskusi, mis peavad hädasti leidma oma niši. „Mingisugune mõte peab sisse tulema,“ ütles ta ja tõi hea näitena Järve keskuse, kus on selgelt suur osa keskendunud mööblile ja sisustusele. Tema sõnul on spetsiifiliste poodide koondumine vajalik selleks, et kaubanduskeskus oleks elujõuline nii üürnike, üürile andjate kui ka tarbijate jaoks.

Tasub teada: Üürnik on kuningas

Kaubanduspinnad

Ärikinnisvaras on küllastumine kõige ehedamalt tunnetatav kaubanduspindade turul ja Tallinnas on kaubanduspinda enamm kui turg vastu võtta suudab. 

Kõige haavatavamad on vananenud kontseptsiooniga, keskmise suurusega kaubanduskeskused, mis jäävad kogu linna hõlmavate kaubanduskeskuste kõrval väikeseks, ent kodupoodide jaoks liiga suureks. 

Kaubanduskeskuste arendusperiood pikeneb ning surve üürihindadele kasvab ning vakants pigem suureneb.

Büroopinnad

Uued turule tulevad büroohooned tuginevad eristumiseks peamiselt kahele vaalale: rohelisele mõtteviisile ning kõrgtehnoloogiale, mis on omavahel kombineeritud. 

Turuosa võetakse ära suurte kõrvalkuludega, kehvema sisekliima ja pinna funktsionaalsusega hoonetelt.

Vakats suureneb, üürihinnad püsivad ning üürisuhted on stabiilsed.

Turg jääb ka sel aastal üürnikukeskseks.

Lao-tootmispinnad

Populaarseimaks spekulatiivseks üüriobjektiks on ridalaod ehk nn stock-office-pinnad. Sel noorel turul on toimunud nii geograafiline kui ka kontseptuaalne nihe – Rae vald kaotab turuosa Tallinna linnale. 

Linnasisesed arendused on laiendanud ka kliendibaasi ja valdavalt äriklientidele suunatud maaletoojate kõrval on koha leidnud ka kauplused, spordiklubid, toitlustusasutused jms. 

Tavapärastel laopindadel jääb üür endiselt stabiilseks, sest sarnaselt ülejäänud kahe segmendiga on ka see turg pigem üürniku poole kaldu.

Allikas: Uus Maa

Kinnisvaras tunda buumi lõhna

Turuosalised näevad ehituse suures aktiivsuses eelmise buumi jooni.

Väikefirma Klaaspasun juhatuse liige Aare Roosiväli sõnas ehitusfirma Bauschmidt saneerimist kommenteerides, et sellest võib välja lugeda nii mõndagi, mis turul tänavu toimuma hakkab. „Ehituses on mingi väga suur jama. Paistab eelmise masu muster olevat. Ehitatakse julmalt palju. Kellel neid äripindu vaja on?“ Bauschmidt ehitas ka büroohonne Novira Plaza.

Tartu Ehituse juhatuse liikme Aado Kivi sõnul on konkurents pingeline. “Jätkuvalt solgivad üksikud tegijad turgu ja kahjuks on riik oma riigihangete seadusega tupikus. Ja seda juba aastaid. Kinnisvaramulli lõhkemiseni on ilmselt paar aastat aega,” ütles Kivi.

Hetkel kuum