Arco Vara: korterite järelturg pöördus langusse

Juunis tehti Eestis täpselt 2000 korteritehingut. Võrreldes maiga oli 61 tehingut vähem, kuid võrreldes möödunud aasta sama kuuga 230 tehingut rohkem.

Tehingute arvu kasvu vedasid juunis ennekõike Tallinn, Tartu ja Tallinna lähiümbruse vallad - kõikides piirkondades soodustasid korteritehingute kasvu uute korteritega tehingud.

Järelturul ei ole sealjuures olulisi muutusi, nõukogudeaegsete paneelelamute korterite tehinguaktiivsus on pigem langemas, sest pakkumiste arv järjest väheneb ning pakkumishinnad kasvavad.

Eestis ilma Tallinna arvestamata tehti juunis 1133 korteritehingut, mida oli 9,9% enam kui aasta tagasi. Mediaanhinna kasv püsis teist kuud järjest ligi 40% juures ehk 733 €/m2. Viimati võis sarnast tehingute arvu kasvu märgata tänavu aprillis ning möödunud aasta oktoobris, mil turgu mõjutasid enim uute korterite suuremad plokktehingud Tallinna ümbruses. Tallinna lähiümbruses on turuaktiivsus kasvanud seetõttu, et linnas sees on hinnad tõusnud ning suur osa ostjaskonnast on seetõttu valmis siirduma ääre- ja eeslinna.

Lisaks on Tallinna linnas elamuturu pakkumiste arv järjest vähenenud, pakkumise struktuur on võrdlemisi kehv ning pakkumishinnad on kasvanud.

Juunis tehti Eestis ilma Harju-, Tartu- ja Pärnumaad arvestamata 516 korteritehingut, mida oli 3,2% vähem kui aasta tagasi. Vastavate piirkondade mediaanhinnaks kujunes 255 €/m2, mida oli aga 4,1% enam kui eelmise aasta juunis.

Mujal Eestis moodustab olulisema turuosa Ida-Virumaa korteriturg, mis ei ole senise kasvutsükli jooksul veel olulist hinnakasvu näidanud, mistõttu ülejäänud Eesti korteriturg on statistiliselt vaadatuna võrdlemisi aeglase kasvuga.

Rakveres, Viljandis, Kuressaares ja Pärnus on hinnakasv seevastu püsinud pikemat aega ligi 10% juures. Väikelinnade tehinguaktiivsus on aga pöördunud sel aastal langusesse, sest turul on pakkumisi sarnase tehingute arvu säilitamiseks liialt vähe.

Aasta I pooles langes korteritehingute arv Rakveres 9,1%, Võrus 3,0%, Pärnus 5,5%, Viljandis 8,4% ning Kuressaares koguni 17% võrra. Vanemate paneelelamute korterite hinnakasv on aga mitmes piirkonnas taas hakanud kiirenema, sest pakkumisi on vähe ja elanikkonna sissetulekud kasvavad.

Väikelinnadest on hulk korteriostjaid siirdunud odavamate hindade ning mitmekesisema pakkumise tõttu linna lähiümbruse alevikesse, kus on samuti pakkumiste arv kiirelt vähenenud ning pakkumishinnad tugevalt kasvanud.

Põhiline ostja on 25-35-aastane, kellel on aga raske laenu saada ning ta peab seetõttu siirduma üüriturule, kus samuti püsib hinnakasv 10% juures.

Eelmisel aastal võis mitmel pool märgata korterituru kasvule järgnenud tehinguaktiivsuse kasvu, mis aasta II pooles kiirenes. Tehingute arvu tugevat kasvu võis sealjuures esialgu täheldada ennekõike Tallinna linna lähiümbruses, mille järgselt on elamuturg aktiveerunud ka väiksemates Eesti keskustes. Esimese poolaasta vältel tehti Eestis 2251 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli 7,5% vähem kui aasta tagasi.

Erinevalt korteriturust on tehingute arvu langus tabanud ka Eesti suuremaid keskuseid, Harjumaal langes tehingute arv I poolaastal 11% ning Pärnumaal 13% võrra. Tartu maakonnas püsis elamuturg uusehitiste kasvanud müügi tõttu veel napilt 1,8% kasvus.

Turuaktiivsuse edasist kasvu takistavad samad tegurid mis korteriturulgi, vähenev pakkumiste arv, kehvem pakkumise struktuur ning kasvavad pakkumishinnad.

Lähitulevikus jätkub nii korteri- kui elamuturul mõõdukas hinnakasv, mis jääb valdavalt 4-7% vahele, olles periooditi kiirem just väiksemates Eesti keskustes ning nende lähiümbruses. Enamikes piirkondades ühtib aastane hinnakasv piirkondliku nominaalse sissetuleku kasvutempoga.

Madalapalgalised tarbijad, kelle sissetulekud on kasvanud nii püsiva palgakasvu kui ka aasta alguse tulumaksureformide tõttu, jäävad enim toetama 1940-1990 ehitatud korterite hinnakasvu, mis on 2017. aasta II poolest mõnevõrra taas kiirenenud.

Elamute järelturul takistavad likviidsuse kasvu juurdepääsuservituutide puudumise või tagantjärele seadustamist vajavate ehitustööde tõttu, mis takistavad varade soetamist eluasemelaenuga.

Turuaktiivsuse üldine tipp saavutati tõenäoliselt II kvartali lõpus või tuleb III kvartali keskpaigas, sellele järgneb pakkumiste ka tehingute hooajaline langus. Korteriturul võib seevastu tehingute arvu jätkuvat kasvamist märgata nii III kui ka tõenäoliselt IV kvartali jooksul.