Advokaat: uus ehitusseadustik põhjustab jätkuvalt segadust

Probleeme on põhjustanud tsiviilõigusliku maakasutusõiguse ja haldusõigusliku ehitamisõiguse eristamine. Nimelt, kui ka ehitusluba taotlejale väljastatakse, ei anna see veel isikule õigust (võõrale) maale ehitama asuda – selleks on vaja kas omandiõigust või omaniku poolt ühes või teises vormis antud luba. See tähendab, et ehitusluba ei pruugi olla väljastatud isikule, kes on kinnistu omanik.

Alates ehitusseadustiku kehtestamisest on kuulda olnud seisukohti, justkui ehitusluba oleks seotud kinnisasja, mitte luba taotlenud isikuga, mistõttu saaks igale kinnisasjale taotleda vaid ühe ehitusloa. Sellisel seisukohal oli isegi majandus- ja kommunikatsiooniministeerium.

Selle käsitluse on Tallinna ringkonnakohus hiljuti ümber lükanud, asudes seisukohale, et ehkki ehitusluba on seotud kinnisasjaga, võib ühele kinnistule olla väljastatud ka mitu ehitusluba. Sel juhul tuleb segaduse vältimiseks ehitusload kehtestada kõrvaltingimusega, mis võimaldab alternatiivse ehitusloa realiseerimise korral teised ehitusload kehtetuks tunnistada. See on vajalik eelkõige juhul, kui kinnistu omandamiseks toimuvad alles läbirääkimised või enampakkumine, kuid oluline on omandamise järgselt ehitustegevusega kiirelt alustada.

Samuti on Eesti halduspraktikas pidevaks probleemiks olnud kooskõlastuste hankimine. Ehkki seadus näeb ette kohaliku omavalitsuse kohustuse küsida puudutatud isikute kooskõlastust ehitusloale või muule dokumendile, on nii kohalikud omavalitsused kui ka taotlejad menetluse kiiruse huvides sageli eelistanud kooskõlastused hankida ise kas enne loamenetluse algust või sellega paralleelselt.

See on tekitanud küsimusi eelkõige negatiivse kooskõlastuse õiguslikust tähendusest. Nimelt on kohtud avaldanud seisukoha, mille kohaselt võib omal käel esitatud kooskõlastustaotlusele antud negatiivne vastus olla käsitletav vastusena selgitustaotlusele. See omakorda omab vahetut mõju taotleja võimalustele negatiivset kooskõlastust hiljem kohtus vaidlustada.

Lahendamata probleemiks on ka tõsiasi, et haldusmenetluse seadus võib seada omal käel kooskõlastuse taotlejad halvemasse positsiooni kooskõlastusi haldusorgani vahendusel taotlejatest. Nimelt, kui kooskõlastust taotleb haldusorgan ja teine haldusorgan ei ole kooskõlastamisest määratud tähtajaks keeldunud ega tähtaega pikendanud, loetakse kooskõlastus antuks. Seejuures on ehitusloamenetluses kooskõlastuseks antud tähtajad lühikesed ja konkreetsed. Puudub aga selgus, kas samasugusele tagajärjele võib loota ka ehitusloa taotleja, kes hangib kooskõlastusi omal käel.

Viimaks on pärast ehitusseadustiku jõustumist väidetud, justkui oleks ehitusseadustiku §-des 44 ja 55 sätestatud ehitusloast ja kasutusloast keeldumise alused absoluutsed. Sellele tundub viitavat ka nende sätete sõnastus.

Praeguseks on siiski nii Tallinna ringkonnakohus kui ka riigikohus kinnitanud, et lähtuda tuleb ka vana ehitusseaduse alusel kehtinud praktikast, mille kohaselt tuleb igal juhul kohalikul omavalitsusel loataotlusest keeldumist kaaluda.

See tähendab, et ka näiliselt oluliste puuduste korral tuleb kohalikul omavalitsusel igal üksikul juhul kaaluda, et kas taotletud ehitus- või kasutusluba ka sisuliselt riivab isikute õiguseid või avalikke huve. Vastasel juhul pannakse toime kaalumisviga, mis on negatiivse otsustuse tühistamise aluseks.

Eriti oluline on selline kaalumine kasutuslubade puhul, kus ehitis faktiliselt eksisteerib, kuid see ei vasta mingil põhjusel nõuetele. Seetõttu tekib küsimus selle kasutusõigusest ja mõjudest kolmandatele isikutele. Vältida tuleks olukorda, kus ehitis jääb pikemaks ajaks ilma kasutusloata kasutusse, mistõttu tuleks omanikku kohustada kas ehitis nõuetega vastavusse viima või väljastada sõltumata formaalsetest puudustest ehitisele kasutusluba.