Äripäev • 11 märts 2019

Tallinna kinnisvara müük väheneb

Tallinnas on samal ajal vähenenud nii uute kui ka järelturukorterite müük, mis mõningase ajalise viivitusega on üksteisele samasuunaliselt järgnenud, kirjutab Arco Vara Kinnisvarabüroo analüütik Mihkel Eliste ettevõtte blogis.

Vaatamata aktiivsele ehitusele on aastases võrdluses Eesti korterituru tehingute arv vähenenud nii jaanuaris kui ka veebruaris.  Foto: Erik Prozes

Eliste tõi esile, et Tallinna järelturul on turuaktiivsus vähenenud juba koguni viis kvartalit järjest, uute korterite müük aga seni kaks kvartalit järjest. "Mujal Eestis, Tallinnast väljaspool, tehti veebruaris täpselt sama palju tehinguid kui aasta tagasi, mida toetas ennekõike aktiivne uute korterite müük Tallinna lähiümbruses, kus on veel üldine kasvutrend säilinud," kirjutas Eliste.

Statistika järgi tehti 2019. aasta veebruaris Eesti korteriturul kokku 1645 tehingut. Võrreldes jaanuariga tehti 18 tehingut rohkem (+1,1%), kuid siiski 62 tehingut vähem (–3,6%) kui veel aasta tagasi samal kuul. Veel jaanuaris vähenes tehingute arv aastases võrdluses 4,2% võrra. "Suhteliselt sarnases tempos turuaktiivsuse vähenemine on jätkunud kogu talve vältel, mida on vedanud ennekõike tehingute arvu vähenemine pealinnas," tõi analüütik välja.

Statistika toetab pideva hinnakasvu vaibumist

Veebruari jooksul tehtud Eesti korterituru tehingute mediaanhinnaks kujunes 1347 eurot ruutmeetri kohta. Võrreldes jaanuariga püsis hinnatase suhteliselt sarnase tehingute arvu taustal languses 3,4%, mida mõjutas ennekõike Tallinnas vähenenud tehingute arv.

Väljaspool Tallinna võis ülejäänud Eestis märgata hinnakasvu 11%, Tallinnas langes mediaanhind võrreldes jaanuariga samal ajal aga 2,4% võrra. Võrreldes 2018. aasta veebruariga kasvas hinnatase Eestis tervikuna ainuüksi 1,1% võrra, sealjuures Harju maakonnas 1,7% ja Tartu maakonnas 1,0% võrra.

Elise märkis, et võrreldes aastataguse ajaga ei ole hinnatase enamikes Eesti piirkondades enam märgatavalt kasvanud. Kui varem võis pideva 5–8%ni ulatuva hinnakasvu saatel iseloomustada seda pigem uute korteritega tehtud tehingutele, siis praegu peegeldab turu üldine hinnakasv pigem järelturukorterite aastast kallinemist. Viimast ennekõike Tallinna magalapiirkondades, kus nõukogudeaegsete korterite hinnakasv on uute korterite pideva kallinemise tõttu oma madalamast hinnatasemest tulenevalt taas ajutiselt atraktiivsemaks muutunud. Järelturul on Eestis tervikuna hinnakasvu panustanud ka aktiivseimad väikelinnad. Samas näeb analüütik, et 2018. aasta teisest poolest kiirenema asunud järelturu hinnakasv näitab nüüd siiski taas aeglustumise märke, taandudes ideaalis sarnaselt uute korteritega pelgalt mõneprotsendilise kasvuni.

"Tehingute arvu vähenemine võib aasta teises pooles veidi leeveneda, sest faktiliselt ei ole turg enam kasvu näidanud juba 2018. aasta juulikuust alates," lisas ta.

Kummaline talv

Olenemata sellest, et tehingute arv jätkuvalt sel aastal ennekõike Tallinnas väheneb, on Elise hinnangul siiski senised talvekuud olnud võrreldes varasemate aastatega kummaliselt aktiivsed. Seda küll mitte tehingute arvult, aga ostuhuviliste hulk ning kuulutuste vaatamine on talvisele perioodile olnud tänavu pigem ebatavaliselt suur.

"Seda ennekõike investeerimiseks sobilike korterite turul ja paralleelselt elamuturul, mille kasv on korterituru kasvule mõningase viitajaga järgnenud ning kus on käesoleva aasta jooksul oodata positiivse hinnakasvu trendi säilimist," leidis Eliste. "Üksikelamute hinnataseme erinevus on mitmes Eesti paigas võrreldes samaväärse seisukorraga korteritega muutunud kohati põhjendamatult väikeseks. Elamuturu üldise aktiivsuse märgatavat kasvu on olnud pigem märgata aga Eesti väikelinnades ning Tartu ja Tallinna lähiümbruses, kuid mitte suuremate keskuste endi siseselt."

Eliste näeb, et kuigi üldine tehingute arv on Eestis tervikuna vähenevas trendis, on kinnisvaraturg endiselt vägagi aktiivne ning praegust üldist turul valitsevat olukorda võib tehingute arvult samastada 2017. aasta perioodiga.

Ülikiiret kõrbemist ei usu

Eliste sõnul on järjest rohkem taas märgata, kuidas veebiportaalides ja kommuunides lahatakse kinnisvaraturu võimalikku ülikiiret kõrbemist sarnaselt perioodile 2008–2009.

"Jah, ma samuti siiralt loodaksin, et hinnatase homme 50% kukuks, sest siis ehk oleks, mida osta. Aga, analüüsides kõikvõimalikke makromajanduslikke tegureid ja erinevaid suhtarve ning vaadates erinevate krediidiasutuste ja Eesti avaliku sektori institutsioonide prognoose nii palgakasvu kui ka tööturu edasiste arengute kohta, ei saa paraku kuidagi sellist järeldust meid peagi tabavast krahhist praegu teha," märkis ta. "Hetkel muretseksin kinnisvaraturu edasistes arengutes tõsisemalt pigem siis, kui laiapõhjalise rahapesu skandaali taustal näiteks Swedbank oma uksed kinni paneks. Süsteemselt oluliste krediidiasutuste puhul läheneb sellise stsenaariumi kulgemine siin maailmanurgas siiski nullile. Oluliseimaks probleemiks jääb Eesti kinnisvaraturul siiski jätkuvalt rahvastiku demograafiline taust, mida peegeldab ka järelturutehingute arvu aeglane, kuid pidev vähenemine, sest juba suhteliselt pika kasvutsükli vältel paistab turg olevat lihtsalt küllastunud."

Kas korteriturul hinnatase siiski ka kunagi ikkagi langema hakkab? Jah, tõenäoliselt algab see Eliste hinnangul praeguste turutrendide sarnases tempos jätkudes järelturult ja keskmisest oluliselt kallimate Tallinna uute korterite turult.

"Kas see saab nüüd olema juba 2019. aasta lõpupoolel või kusagil kaugemas tulevikus, on praegu veel pigem esoteerika valdkonna spetsialistide pärusmaa. Praegust tehingute arvu vähenemisele pöördumist oli samuti võimalik ette näha, kuid sellegi pöördemomendi prognoosimist pidi vahepeal peaaegu aasta võrra edasi lükkama. Kuid isegi kui hetkel kinnisvara hind otseselt üleriigiliselt ega Tallinnas ei lange, siis netopalga kasv on olnud juba mõnda aega kiirem kui elukondliku kinnisvara üldine hinnakasv, mistõttu kinnisvara on olenemata hinnalanguse puudumisest muutumas siiski kättesaadavamaks," selgitas analüütik.

Noored ei suuda kinnisvara osta

Eliste sõnul on probleem praegu esile kerkinud pigem üüriturul, kus üürihinnad on ennekõike 1- ja 2-toaliste kvaliteetse siseviimistlusega korteritel hakanud palgakasvuga samas või piirkonniti isegi kiiremas tempos taas kasvama, sest järjest enam noori kas ei soovi või ei ole võimelised kinnisvara soetama. Analüütik näeb, et üüripakkumiste arv on samaaegselt paralleelselt üüriinvesteeringute vähenemisele hakanud kahanema, Tartus on tasakaalukama üürikorteritesse investeerimise taustal pakkumiste arv järjepidevalt vähenenud juba koguni mitu aastat järjest. "Üürihindade kiirenenud kasv on peatamas või juba mitmes Eesti linnas peatanud üüritootluste senise pideva vähenemise, soodustades taas kinnisvarasse investeerimist," märkis ta.

Analüütik lisas, et noorte jaoks ei ole kinnisvara ostuvõime piiraja mitte sissetulek, vaid omafinantseeringu puudumine, mistõttu võetakse laialdaselt KredExi käendust. Eliste sõnul on kinnisvarabüroode silmis näha, et noored hindavad oma laenuteenindamise võimekust sageli üsna tugevalt üle.

"Kuna KredExi kaasamisel on võimalik tasuda väiksemat sissemaksu, siis eelistatakse soetada ennekõike väga hea siseviimistlusega varasid, millele ollakse toetuse tõttu nõus peale maksma (st üle turuväärtuse), kuid see on nõnda alati olnud ja seda võib pidada tavapäraseks," selgitas analüütik. "Kui nüüdsel poliitmaastikul hakatakse noortele kinnisvara uudsete toetuste läbi kättesaadavamaks tegema, võib juba eeldada, mida kinnisvara hinnad seepeale mõningase viitajaga teha võivad. Peatselt saab olema huvitav jälgida, kuidas siis ikkagi munitsipaalkorterite turuletulek ja miks mitte ka Türi linna kinnisvarapoliitika turu arengut mõjutama asub. Kodumaised teemad kõrvale jättes, lähitulevikus siiski üleüldine globaalne ebakindlus nii tarbijate kindlustundes kui ka finants- ja kinnisvaraturgudel püsib, tõotab tulla üsnagi põnev aasta."

Hetkel kuum