Korteriturul käib varjatud hinnalangus

Tallinna kesklinna kinnisvaraturg on viimaste aastate jooksul olnud mõjutatud investorite aktiivsusest, tänu kellele sai hoo sisse uute korterite rajamine piirkondades, mis on pigem populaarsed noorte ja välismaalaste seas, kes soovivad heas asukohas kortereid üürida. Seda aastat iseloomustab investorite osakaalu vähenemine, sest müügihinnad on kasvanud tasemeni, kus aastased üüritootlused ei ole enam rahuldavad. Samuti on olulisel määral suurenenud üürikorterite pakkumine, mis hoiab ära üürihindade tõusu.

Järjest keerukamaks on muutunud kallima hinnaklassi (üle 300 000 euro), sealhulgas uusarenduste korterite müük, sest hoogsa ehitustegevuse tõttu on konkureerivaid pakkumisi palju. Vähe sellest, kallima hinnaklassi korteritele pakub tugevat konkurentsi ka majadeturg. Lisaks on vähenenud välismaalaste osakaal, kes on suuresti olnud eksklusiivsema kinnisvara ostjaskond.

Võib öelda, et toimumas on nn vaikne, mitteavalik hinnalangus ehk suur osa arendajaid ja müüjaid on valmis läbirääkimiste käigus hindu alandama. Tasapisi langevad ka pakkumishinnad. Kui mõni praeguse hinnaga pakkumine oleks olnud kinnisvaraturul aasta tagasi, oleks see ära rabatud, kuid nüüd on huvi väga väike. Samas on arendusprojekte, mis oma eripära tõttu on jätkuvalt väga edukad ja sealsed korterid suure nõudlusega.

Ostjaskonda tegelikult on, kuid nende soovidele vastu tulemine nõuab arendajatelt uuenduslikku lähenemist. Kahjuks kohtab ka praegu suhtumist, et laome kesise arhitektuuriga maja kortereid täis, küll ostavad. Ei osta! Kesklinna ostja ei soovi äärelinna väljanägemisega tavalist maja südalinna hinnaga. Arhitektuur olgu korralik, korterid tavapärasest avaramad ja maitsekad, keskkond ja parkimine lahendatud. Hinna- ja kvaliteedisuhe olgu paigas nii suurtel kui väikestel korteritel. Ning ärge peljake head arhitektuuri.

Sel aastal, sügishooajal, on kesklinnas kõige likviidsem kaup väiksem korter, mille ruutmeetrihind ei ületa keskmist turuhinda. Ka vanalinnas on nõutavad väikesed korterid, mille ostjaks on enamasti investorid, kes tegelevad lühiajalise üürimisega.

Märkimisväärselt palju tehakse korterite ostutehinguid omafinantseeringuga. Kui ka kasutatakse laenu, siis on omafinantseeringu osa küllaltki suur.

Üürikorteritest on praegu nõutuimad kuni 400 eurot maksvad pinnad, mis on seletatav tudengite koduotsingutega. Kuuüüriga enam kui 500 eurot maksvaid kahetoalisi kortereid on pakkumises palju ja nendesse üürilise leidmine võtab kauem aega. Ka päris suuri kortereid otsitakse, aga nõudmised neile on aina tõusnud – sisu peab olema kvaliteetne, kaubeldakse ka hinnas ja tingimustes.

Kuigi Tallinna kesklinna kinnisvaraturg on rahulikum, stabiilsem ja ostuaktiivsus kandub pigem äärelinna poole, ei prognoosi ma siiski ka suuremat kukkumist; pigem kerge langus kui tõus. Ja väga palju sõltub kõik ka kogu maailmas toimuvast.