Mida tasub tähele panna üüritulu deklareerimisel?

Mullu detsembris sõlmis maksuamet majutusportaaliga Airbnb üüritulu sujuva maksustamise lepingu. Sellest on palju räägitud ning see on kindlasti vajalik ja mõistlik lahendus. Kokkuvõttes saavad inimesed teavitada maksuhaldurit oma tuludest lihtsamalt ja anda sellega riigikassasse oma panuse. See on ju meie kõigi huvides. Üüritulult maksude tasumine ei puuduta mitte ainult Airbnb kliente, vaid ka kõiki teisi, kes annavad oma vara üürile ja teenivad sellelt tulu.

Teema kajastus on olnud paraku seni poolik. Räägitud on küll sellest, et deklareerimata jätmine ei ole negatiivsete tagajärgede riski arvestades mõistlik, kuna maksuamet saab selle info ühel päeval ikkagi kätte, kuid teistest tagajärgedest seni räägitud pole.

Lisanduv probleem on laenuintressilt saadava maksusoodustuse kaotamine. Kui üürileandja on soetanud eluaseme näiteks laenuga, mille intresside maksmiselt on ta saanud tulumaksusoodustust, siis selline soodustus on tagasi nõutav. Soodustus on nimelt seaduse kohaselt antud kodu, mitte turismiteenuse osutamiseks vajaliku vara soetamiseks. Kuigi kaotus pole kokkuvõttes väga suur (tulust saab arvata intresse maha kuni 300 euro ulatuses aastas), võib täpse summa väljaselgitamiseks ja maksuametnikuga suhtlemiseks kuluda ebamõistlikult palju aega.

Teine ja tõenäoliselt kõige suurem probleem on kodu müümisel võimaliku maksusoodustuse kaotamine. Nimelt üldreeglina ei maksustata eluaseme müügist saadud tulu. Kui aga eluaset kasutatakse muul otstarbel – näiteks äritegevuseks või muu tulu saamise eesmärgil –, siis tulumaksuvabastus tavaliselt ei kehti. Ehkki seadus otseselt ei piira eluaseme kasutamist muuks otstarbeks ja ka maksustamisel on võimalik kasutada proportsiooni (kui mingi osa pinnast on kasutatud muul otstarbel), on siiski oluline, et tervikuna väljaüüritud eluase oleks enne võõrandamist olnud ikkagi kasutusel eluasemena.

Tähele tuleb panna ka seda, et seaduses ei ole sätestatud ajavahemik, mille jooksul peab omanik kasutama oma kinnisvara eluasemena. Siit ei tohiks aga teha järeldust, nagu tekitaks mõni päev või nädal kodu mängimist kinnisvarale eluaseme staatuse. Mida kauem on turismiteenuse osutamine kestnud, seda pikema ajavahemiku jooksul peaks kasutama ruume enne müüki eluasemena. Igal juhul on mõistlik arvutada seda ajavahemikku kuudes ning nii, et vara kasutati eluasemena enne müüki panemist ja ka pärast seda kuni faktilise võõrandamiseni. Maksuvabastust ei rakendata rohkem kui ühe eluaseme müügi suhtes kahe aasta jooksul.