Baltimaade ärikinnisvaraturul on arenemisruumi

Balti ärikinnisvaraturu tehingute maht on suurusjärgus 1 miljard eurot aastas. Ida-Euroopa juhtriigi Poola ärikinnisvara investeeringute turu maht oli mullu 7,2 miljardit eurot. Soomes oli vastav näitaja 7,8 miljardit eurot ja Rootsis suisa 15,1 miljardit eurot. Kuna riigid on oma suuruselt ja arengutasemelt väga erinevad, siis parema alternatiivi puudumisel tasub jagada tehingute kogumaht ühe elaniku kohta. Rootsi ja Soome näitel on see vastavalt 1510 ja 1420 eurot elaniku kohta, Poolas aga 187 eurot ja Balti riikides keskmiselt 165 eurot elaniku kohta. Ehk per capita on investeerimisaktiivsuse erinevus Põhjala riikidega võrreldes üldistatult üheksakordne.

Samal ajal on Balti riikide ning Soome ja Rootsi sisemajanduse kogutoodangu erinevus elaniku kohta ligikaudu kolmekordne. Mida see meile ütleb? Ärikinnisvaras võitleme endiselt kommunismiajastu investeerimiskõlbmatu, euroremonditud arhitektuurse pärandiga. Ja välisfondide investeerimishuvi meie regiooni vastu on mitu korda väiksem, kui see võiks olla. Soomes on viimastel aastatel olnud välisfondide osakaal kogu turu mahust ca kaks kolmandikku.

Üks Saksamaa äriettevõtete esindaja ütles tabavalt, et Balti riikide suurim probleem Berliinist vaadates on see, et nad asuvad teisel pool Poolat ning on liiga väikesed ja turu mõttes killustunud. Teisalt on meie suureks plussiks valuutastabiilsus tänu eurotsooni kuulumisele. Eurotsoonis on kõige kõrgemad ärikinnisvara tootlusmäärad just nimelt Balti riikides.

Senisele praktikale tuginedes saame väita, et peale mõne üksiku erandi pole siiski välismaiste institutsionaalsete investorite hordid meie piirkonda jõudnud, mis loob vajaliku tegutsemisruumi kohalikule kapitalile, mida EfTEN Real Estate Fund III plaanibki täita. Maikuus toimub juba viies avalik aktsiaemissioon.

Balti ärikinnisvaraturg laiemalt on mõneti äraootaval seisukohal. Lähiminevikus on toimunud Balti turul mitu säravat tehingut, eriti Vilniuse uute büroohoonete segmendis, kus tootlustase on langenud alla 6%. EfTEN Real Estate Fund III minimaalne sisenemistootlus on 8% ilma pangalaenuta, mis 60–65% pangalaenu võimenduse juures tähendab omakapitali tootlust ca 15%.

Viimastel aastatel on erinevatel põhjustel Balti turult lahkunud kolm Põhjala panganduskontserni ning konkurentsi hõrenemine on Balti panganduses kaasa toonud laenutingimuste karmistumise kõigile turuosalistele. Muutus on müüjate teadvusesse kohale jõudnud, aga mitte nende müügihindade ootusesse. Seega lõhe müüjate hinnaootuse ja potentsiaalsete ostjate hinnapakkumiste vahel on kärisenud suureks. Sestap ei saa me lubada kaasatava kapitali kiiret investeerimist.

Allikas: EfTEN Capitali blogi