Peeter Pärteli rikkuse valem: laenuga kinnisvarasse

Algul tegeles Pärtel tulekustutite müümisega. „Saime sealt mõnusa kahjumi, kuid ka väärtusliku kogemuse,“ ütles ta. „Näiteks õppisin, mis tunne on ettevõtte omanikuna ühel päeval töötajatele öelda, et äri ei toimi ja raha palkade väljamaksmiseks on otsas,“ tõi Pärtel näite.

Pärast tulekustutite äri lõpetamist asutas Pärtel oma raamatupidamisettevõtte ning omandas esimesed teadmised kinnisvarast. „Finantsteemadeni jõudsin juhuslikult siis, kui Tallinna Polütehnikumis ning hiljem IT Kolledžis õppisin,“ kirjeldas Pärtel oma esimesi samme kinnisvaramaailmaga tutvumisel. „Otsisin raamatukogus infotehnoloogia-alast kirjandust ning siis sattus mulle pihku Robert Kiyosaki „Rikas isa, vaene isa“, kust sain erinevaid ideid,“ rääkis ta, lisades, et sealt edasi jõudis ta kinnisvara vastu huvi tekitanud “Cashflow’” mänguni.

Laenurahaga kinnisvarasse

Pärteli sõnul õppis ta “Cashflow’d” mängides, kuidas laenuraha kasutada ning seda enda huvides võimalikult efektiivselt tööle panna. „Nii tegin 2004. aastal oma esimese kinnisvaratehingu, kasutades selleks kahe aasta õppelaenu ja eluasemelaenu ning puuduoleva summa laenasin sugulastelt,“ rääkis ta kinnisvarasektorisse jõudmisest. „Üürisin soetatud pinna välja ning pärast igasugu makse ja kohustusi jäi mulle iga kuu ka 1000 krooni kätte ja uskuge, see on ühe esimese kursuse tudengi jaoks väga suur summa,“ kirjeldas Pärtel oma tudengiaja saavutusi.

Soetatud 2toaline hruštšovka tüüpi korter Tallinnas Sikupilli kvartalis õnnestus Pärtelil 2007. aastal ehk kriisieelsetel buumiaegadel kahekordse hinnaga maha müüa. See võimaldas laenud tagasi maksta ning ülejäänud raha enda koolitamisesse investeerida. „Kui kaastudengid läksid nädalavahetuseks kuhugi peole, siis mina lendasin reedel USAsse, osalesin laupäeval ja pühapäeval kinnisvarakoolitustel ning olin teisipäeval tagasi,“ selgitas Pärtel.

Tema sõnul tegi ta seda korduvalt, sest ühekordsel koolitusel osalemisel ei näe ta mõtet. „Kui olin viis aastat erinevaid koolitusi külastanud, alles siis tekkis tunne, et neid asju ma juba tean ja jagan,“ lisas ta.

Uuesti jõudis Pärtel kinnisvaraärisse 2010. aastal, mil korterite hinnad olid majanduskriisi tõttu kukkunud. Seekord soetas ta korteri koos abikaasaga. „Temal oli palgatöö, mis võimaldas taas eluasemelaenu saada,“ kirjeldas Pärtel uut algust. „Samal ajal ostsin ka teise korteri, kasutades laene eraisikutelt, ning seejärel 2011. aastal veel mitu korterit, sinna hulka kuulus ka õega koos ostetud 6toaline elamispind, mida hakkasime tubade kaupa välja üürima,“ lisas ta.

Oravarattast väljas

Pärtel on veendumusel, et finantsvabadust paari väikese korteriga ei saavuta. Seetõttu on ta aja jooksul soetanud kokku 25 pinda, mida nüüd välja üürib. „Näiteks 2014. aastal ostsin kaks uut korterit, kuhu sai teha ehitada 7 tuba, samal ajal said kõik selleks ajaks soetatud neli kahetoalist korterit maha müüdud,“ ütles ta. „Ost oli sellepärast huvitav, et leppisin omanikega kokku, et osa raha saavad nad kohe, ülejäänu aga aasta pärast, kui olen suutnud remondi ära teha,“ selgitas Pärtel.

Kui remont tehtud, maksis Pärtel sellele kulunud summad kahetoaliste korterite müügist saadud rahast ning korterite ostuga võlgu jäädud summa pankadest saadud laenurahast.

Oma kinnisvaraäri ajab Pärtel juriidiliste isikute kaudu. „Kui alustad isegi eluasemelaenu tõttu eraisikuna, siis soovitan võimalikult kiiresti ettevõttesse ümber kolida,“ märkis Pärtel. „Seda seetõttu, et nii saab ka igasugused remondi- ja muud oma tegevusega seotud kulud maksustamisel arvesse võtta,“ selgitas ekspert. Siiski soovitas Pärtel eluasemelaenu võttes pankadele mitte mainida, et tegemist on tulevase üüripinnaga – vastasel juhul kerkib ka finantsasutuse pakutav intress.

Samuti aitab juriidilise isikuna tegutsemine maksustamist edasi lükata. „Minu portfelli kasv on väga kiire, ma ei tarbi üüre ära, vaid panen sealt saadava tulu kohe järgmisesse objekti,“ rääkis Pärtel sellest, et nii pääseb ta ka näiteks vahepealsest tulumaksu maksmisest.

Pärteli kinnitusel investeerib ta ainult sellistesse objektidesse, mille omaraha tootlus on üle 12 protsendi. Tänu laenudele võib see aga isegi kõrgem olla. „Mida rohkem laenu on sees, seda kõrgem see on,“ ütles ta. Kuigi Pärtelil on 25 üüripinda, on seejuures huvitav, et mees ise elab oma perega siiani üürikorteris. „Saime omal ajal soodsa diili,“ põhjendas ta.

Laenuraha kasutades kõrge tootluse otsimine ning kirjeldatud äristrateegiate kasutamine on Pärteli aga praeguseks finantsvabadusse aidanud. „Möödunud aastal, kui kõik laenud said pankade abil refinantseeritud, tegin arvutuse ja sain selgeks, et olen esmase tasandi oravarattast väljas,“ rõõmustas Pärtel. „Iga kuu laekuvad üürid on suuremad kui kõik kulud ja laenumaksed ning piisavad selleks, et katta minu ja mu pere tagasihoidlikud elamiskulud – mul pole vaja enam töökohta,“ lisas ta.

Kuidas saada laenu?

Pärtel toonitas, et lisaks kinnisvarasektoris tegutsemisele on ta pidevalt tegelenud ka ettevõtlusega. „See on vajalik eelkõige selleks, et inimesed ja pangad mulle laenu annaks,“ ütles ta. „Tänu sellele, et teenindan laene ettevõtlustuluga, tulevad inimesed ise mulle laenuraha pakkuma, seda isegi 3,8protsendilise intressiga, aga ega ma ilmaasjata ka seda vastu ei võta,“ rääkis Pärtel.

Kinnisvarainvestor lisas, et pankadega on siiski keerulisem suhelda kui eraisikutega ning seetõttu eelistab ta oma tegevuse rahastamisel viimaseid. „Pank on minuga tavaliselt valmis suhtlema siis, kui remont ostetud korteris on tehtud ja üürnik vähemalt kuus kuud arveid maksnud,“ jagas ta oma kogemust. „Tavaliselt kasutan pangalaene eraisikutelt saadud laenude refinantseerimiseks ning olles vana kohustuse panga abil täitnud, olen samalt inimeselt ka näiteks kohe uue korteri soetamiseks vahendeid võtnud,“ lisas Pärtel.

Selleks aga, et ettevõttele laenu saada, peab see olema vähemalt kaks aastat registris olnud ning samuti oodatakse positiivset rahavoogu. „Sellepärast asutasin ka omal ajal raamatupidamisfirma, et ülejäävaid summasid näidata,“ tõi Pärtel näite. „Kui aga sellega kõik korras, siis võib kindel olla, et pank loob kas või vajadusel eraldi laenutoote – nad on ise sinu raha endale saamisest huvitatud,“ kinnitas ta.

Kui kõige parem aeg kinnisvaraärisse sisenemiseks on majanduskriisi ajal, mil korterite hinnad on madalad, võib alustaval investoril tekkida mõte, et krahhi tingimustes pole oma investeeringuid kuigi lihtne laenu abil finantseerida. Pärtel, kes sai lihtsasti eluasemelaenu nii buumi ajal kui ka tänu oma abikaasale kriisi ajal, sellega aga ei nõustu. „Enamik esimesi investeeringuid tehakse kodulaenuga ning seda saab reeglina ikka, kui sul just mingeid imelikke kohustusi üleval ei ole,“ oli Pärtel veendunud.

Esineb ka probleeme

Korterite väljaüürimisega kaasneb alati ka oht, et üürnikust ei ole võimalik hiljem lahti saada. Ka Pärtelil olid vanemate kaudu enne eluasemeturule sisenemist puuküürnikega halvad kogemused. „Nad käisid 10 aastat sundüürnike väljatõstmise nimel kohut ning lõpuks kaotasid nii riigikohtus kui Euroopa Inimõiguste kohtus,“ kirjeldas ta musta stsenaariumi.

„Mina olen lähenenud aga loominguliselt – ühele hättasattunud üürnikule pakkusin selle eest, et ta nädalaga uue kodu leiaks, 100 eurot, tal võttis see aega kaheksa päeva ja sellest rahast jäi ta küll seega ilma, kuid mina suutsin ta mõtted õiges suunas liikuma panna,“ rääkis Pärtel oma kogemusest. „Samuti kustutasin üürisumma, mis ta mulle selleks hetkeks võlgu oli,“ lisas Pärtel.

Samuti tuleneb mitmeid probleeme seadusandlusest. Näiteks ei ole üürileandjal tähtajaliste üürilepingute rikkumisel üürnikult saamata jäänud tulu võimalik välja nõuda. „Kui enne tähtaega välja kolitakse, pole puudujäävat summat võimalik kätte saada,“ kirjeldas Pärtel olukorda. „Muidu võiks teha pika tähtaja ja odavama üürihinnaga lepinguid, kui oleks kindel, et üürnik tähtaja lõpuni ka lepingut täidab,“ selgitas ta.

Lõpetuseks rõhutas Pärtel, et kuigi kinnisvarasse investeerimisega alustamisel on ajastus ja turu madalseisus korterite ostmine oluline, tuleks kinnisvarasektori tundmaõppimist alustada kohe. „Näiteks mina käisin lihtsalt kortereid vaatamas, seda sadade kaupa, ja leidsin selle kaudu endale isegi usaldusväärse maakleri,“ sõnas ta.

 

Tasub Teada:

Peeter Pärteli kinnisvarainevesteeringud on tehtud läbi ettevõtte Sigma.

Sigmale kuulub 2 korterit Majaka ning üks korter Pae tänaval.

Kortereid üürib Pärtel välja tubade kaupa.

Pärtel ise kasutab siiani elamiseks üürikorterit.

Investor eelistab korteriteostuks laenata eraisikutelt ning refinantseerib oma kohustused hiljem pankade abil.

Lisaks Sigmale kuuluvad Pärtelile veel ettevõtted Bern Varhaldus ning OPM Konsultatsioonid. Samuti kuulub Peeter Pärtel 14 ettevõtte juhatusse.

X