Ei ole halba kinnisvara, on halb hind

Koos ettevõtjast väikeinvestor Karin Vinkeliga seminari Kinnisvara 2016 korraldanud ja tänaseks finantsvabadust nautiv Jaak Roosaare tunneb halbade aegade saabumise ära selle järgi, et ärikinnisvara sektoris hakkab halvasti minema. „See on väga hea indikaator, sest kõigepealt puudutavad jamad ettevõtjaid ja siis jõuab kõik läbi töötuks jäävate inimeste elukondlikku kinnisvarasse,“ ütles Roosaare.

Rahvusvaheline mõju

Ärikinnisvara fondivalitseja EfTEN Capitali juht Viljar Arakas tõdes, et praegu on Rootsis kinnisvarahinnad küllaltki kõrged ja tõusevad tõenäoliselt edasi. „Põhjus on nõudluses, pakkumist ei suudeta sellele lihtsalt järgi tuua,“ selgitas ekspert. „Igal aastal tuleb Stockholmi juurde 100 000 inimest, kõik vajavad elukohta,“ selgitas Arakas, kelle mõtteid saab kuulda ka 28. septembril Äripäeva konverentsil Äriplaan.

Tema sõnul avaldub Rootsi kinnisvarabuumi mõju meile siis, kui see seal lõpeb. „Kui seal midagi ventilaatorisse lendab, siis pole ka meil pääsu,“ ütles Arakas. „See on umbes sama võrdlus, et kui Ameerika aevastab, siis Euroopa saab nohu.“ Tema sõnul mõjutab Rootsi Eestit eelkõige selle kaudu, et seal asub mitme meie suurpanga peakontor.

Välismaa kinnisvarainvestoreid peletab Balti turult aga kuvand, et Eesti, Läti ja Leedu kohal ripub pidev Vene oht. „Meil on rinderiigi kuvand,“ nentis Arakas. „Kuna kinnisvara ei saa liigutada, siis istub Vene ohu hirm paljudel investoritel pidevalt kuklas,“ lisas ta.

Mis puudutab baasintressimäärade tõstmist Euroopas, siis sellesse Arakas ei usu. „Arvan, et järgmised 3-4 aastat Euroopas intresse ei tõsteta,“ märkis ta. „Keskpangad ei saa neid üles lasta, sest siis ei suuda riikide valitsused enam oma võlgu teenindada,“ viitas ta suurtele riigivõlgadele.

Kuigi praegu tundub, et intressimäärad jäävad samaks, ei välista Arakas, et see võib ootamatult muutuda. „Samuti nagu me ei uskunud, et keskpangad hakkavad riikide võlakirju ostma ja et Euribor 5 protsendi pealt praegusele tasemele kukub, nii ei usu me praegu ka intressitõusu,“ sõnas ta.

Arakase sõnul on hetkeseis aga oluliselt parem kui 2000ndate lõpus, eelmise kriisi ajal. Seda peamiselt seetõttu, et praegu vastab Eestis tegutsevate pankade laenumaht hoiuste mahudele. „Kui eelmise kriisi puhkedes oli 1 euro hoiuse kohta välja antud 1,8 eurot laene ning vahe finantseerisid emapangad, siis praegu on see suhe peaaegu tasakaalus,“ tõi ekspert välja.

Siseriiklikud riskid

Kuigi Rootsis on kinnisvarahinnad jõudnud tipu lähedale, ei usu Arakas Eestis hindade märkimisväärsesse kasvu. „Meil seda juhtuda ei saa, sahtlis on palju planeeringuid, mis nõudlust ootavad,“ viitas ta sellele, et Eesti turul on kinnisvara pigem üle kui puudu.

Ka kinnisvarabüroo Uus Maa äripindade osakonna juht Kristjan Ploompuu leidis, et Eesti turul hakkab tekkima pindade ülejääk, seda peamiselt ärikinnisvaras ehk valdkonnas, mille tagasilangust peab Roosaare esimeseks riski indikaatoriks. „Vakants hakkab vaikselt tekkima,“ tõdes Ploompuu. „Praegu on olukord selline, kus üürilepinguid üritatakse pikendada juba aasta enne nende lõppemist,“ märkis ta, lisades, et ankurüürnikke, kelle valduses on vähemalt 20-25 protsenti pindadest, üritatakse iga hinna eest kinni hoida.

Nõudluse vähenemine on Arakase hinnangul tingitud Eesti kehvast demograafilisest olukorrast. „Turul muutuvad aktiivseks pärast 1990ndaid sündinud inimesed, keda oli võrreldes 80ndate lõpuga väga vähe – tegemist on n-ö šokilastega,“ rääkis ekspert. „Seega pole ka kedagi, kes kinnisvara ostaks, ning elukondliku kinnisvara puhul jääb ka üürihind toppama, sest tudengeid, kes elupinda vajavad, jääb järjest vähemaks,“ lisas Arakas.

Kuigi murekohti jagub ja kinnisvarahindade tõus pole tulevikus kiire, näeb Arakas praeguse olukorra valguses ärikinnisvaras ka eeliseid: selles vallas on üürnikud stabiilsemad, nendega sõlmitakse tähtajalised lepingud ning ettevõttele on kolimine oluliselt vaevarikkam kui elukondlikku kinnisvara üürnikule. Samuti on ärikinnisvaras puuküürnike tõenäosus väiksem.

Hajutatus kui riskimaandaja

Koos Jaak Roosaarega kinnisvaraäri ajav Kalle Aron maandab riske oma portfelli hajutades. Tal on koos äripartneritega 50 üüripinda, mille hulka kuulub nii luksuslikumaid eluasemeid kui odavama hinnaklassi köök-tubasid. „Väikesed, 12ruutmeetrised korterid võivad väga vabalt tulevik olla,“ arvas Aron. „Kui tekib kriis ja maksevõime kahaneb, kolitakse odavamatele pindadele.“

Lisaks aitab Aroni hinnangul kinnisvaras efektiivsemalt hakkama saada äripartneritega koos tegutsemine. „Üksi jõuad vähe, kuid koos täiendatakse teineteist,“ selgitas ta. „Hea, kui su äripartner on tugev valdkondades, milles ise end nõrgana tunned ja vastupidi.“

Hea näide sellest, kuidas äripartnerid saavad üksteist tasakaalustada, tuli välja ka sealsamas seminaril. Kui Aron tõi näite, et on ühise äri finantseerimiseks aktsiate tagatisel ka laenu võtnud, siis märkis tema partner Roosaare, et ei soovita alustaval investoril sellist asja teha.

Leia soodsad tehingud

„Ei ole halba kinnisvara, on halb hind,“ rääkis Arakas põhimõttest, millega kinnisvarainvestor võiks arvestada. Põhimõtteliselt võib hea hinna eest soetada ka kapitaalremonti vajava kinnisvara ning pärast uuenduskuuri selle oluliselt kallimalt maha müüa või sellelt head üüritootlust teenida. Tuleb aga arvestada mitme riskiga.

Hästi ilmestab kinnisvara renoveerimisega kaasnevaid ootamatusi Karin Vinkeli lugu, kelle esimene kinnisvaratehing oli investorite abiga üks vana maja Tallinnas Koidu tänaval. Algne plaan nägi ette tubade kordategemist ning seejärel nende väljaüürimist. Tööd osutusid aga planeeritust märkimisväärselt kallimaks ning enne nende lõpulejõudmist sai raha otsa. See sundis Vinkeli koos partneritega uue kapitali kaasamise huvides osa tube maha müüma.

Värske kapitali toel suudeti maja küll renoveerida, kuid enne juba müüdud tubade klientidele üleandmist uputas veeavarii kogu hoone üle. „Sisuliselt olime alguspunktis tagasi ning emotsionaalselt oli see väga raske,“ rääkis Vinkel. Sellegipoolest suudeti klientidega läbi rääkida ning kindlustuse abiga maja uuesti soovitud seisundisse viia.

Halvas seisus kinnisvara soetamise eeliseks on küll odavam sisenemisbarjäär, mis kehtib ka väikelinnade korterite puhul, kuid sellega võib kaasneda palju peavalu. Seetõttu tuleb ekspertide hinnangul alati kaaluda, kas tulevikus saadav võimalik suurem tootlus kaalub üles vaeva, mis jääks nägemata uue kinnisvara soetamisel.

Siiski toodi kinnisvaraseminaril ka hulk selliseid näiteid, kus väikelinnades või halvas seisus majade pealt suudeti lõpuks teenida märkimisväärset tootlust.

Eksperdi tee eduni

Koos Jaak Roosaarega kinnisvaraäri ajav Kalle Aron tegi esimese kinnisvaratehingu kodulaenuga, kui soetas endale elamispinna.

„Möödus viis aastat ja alles siis, kui olin teadmisi kogunud, julgesin minna Jaagu (Roosaare - toim) juurde ettepanekuga teha midagi koos,“ rääkis Aron oma esimestest sammudest. Seejärel soetati keskmiselt üks korter aastas ning tegelda tuli ka uute objektide renoveerimisega. Seda kõike tegi Aron põhitöö kõrvalt, milleks oli Rementis kinnisvara müümine.

Peagi asutas Aron koos partneritega ettevõtte, mis üürib kortereid välja. Selleks vajas ta aga algkapitali, 5000 eurot, mille hankis aktsiate tagatisel laenu võttes. Laenuraha kasutamine on Aroni hinnangul täiesti normaalne ning võimaldab kiiremini kasvada. Aroni ja tema partnerite valduses kinnisvaral on ka praegu 650 000 euro eest hüpoteeke.

Lisaks toodab Aron eraldi ettevõttes köögimööblit.

Tasub teada

Ekspertide soovitused algajale:

1)      Säästa raha – selleks tee tööd, milles oled hea, ning ürita võimalikult palju teenida!

2)      Ole usaldusväärne – tasu oma kohustused õigeks ajaks ning täida lubadusi!

3)      Investeeri oma säästud raha kasvatamiseks – nii jõuad kiiremini esimese kinnisvarainvesteeringuni!

4)      Eelnevate sammude tulemusel tekib positiivne rahavoog ja laenuvõimekus – kasuta seda targalt uuteks investeeringuteks!

5)      Julge mugavustsoonist väljuda – õppida ja areneda saab vaid uusi asju proovides!

NB! Aktsiate tagatisel saab laenu võtta 66 protsendi ulatuses nende väärtusest. Jaak Roosaare aga seda võimalust ei soovita.

Allikas: kinnisvaraseminar