Kinnisvarainvestori kavalaimad maksunipid

Peeter Pärtel  Foto: Raul Mee
Indrek Mäe • 31 oktoober 2016
Jaga lugu:

Nädalavahetusel otsiti vastust ühele investori põhiküsimusele - kuidas toimub kinnisvaraäri maksustamine ja kas seda äri on mõistlikum ajada füüsilise või juriidilise isikuna.

„Mina vaatan makse kui karistusseadustikku,“ ütles investoritele mõeldud 12. kinnisvarakoolitusel selle korraldaja ja ka ise aktiivset kinnisvaraäri ajav koolitaja Peeter Pärtel. „Mida aktiivsemalt tegutsed, seda suurem on karistus,“ lisas koolitaja.

Pärtel tõdes, et kõige karmimalt mõjutavad maksud füüsilisest isikust ettevõtjaid. „Nemad peavad maksma isegi siis, kui nad midagi ei teeni,“ ütles Pärtel. Maksustamise mõttes järgmisena on kõige karmim palgatöö. „Dividendidelt ja üüritulult on maksud juba väiksemad,“ nentis ta.

Füüsiline isik maksab tulumaksu

Kui müüakse korter, mis pole oma kodu, tuleb müügi- ja ostuhinna vahe maksuametis deklareerida ja tekkinud kasumi korral sellelt ka riigile tulumaksu maksta. Siinjuures on Pärteli sõnul tähtis, et tekkinud kasumist saab maha arvata kapitaalremondi kulud.

Peeter Pärtel

 Mina vaatan makse kui karistusseadustikku. Mida rohkem asju ette võtad, seda suurem on karistus.

„Ostuhinnale saab lisada kapitaalremondi hinna ja tegelikult ka kõik ostuga seotud kulud,“ kinnitas Pärtel. „Kindlasti peavad sel juhul kõik kuludokumendid olemas olema ja arvestama peab ka seda, et tapeedivahetus ei ole kapitaalremont,“ ütles ekspert. Lisaks on võimalik müügihinnast maha arvata müügiga seotud kulud.

Tulude deklareerimisel on oluline teada, et pärandina saadud objekti ostuhind on võrdne nulliga, sellele saab aga samuti juurde liita kapitaalremondi kulud. „Seega oleks mõistlik, kui inimene, kes sulle kinnisvara pärandada soovib, annaks selle sulle juba enda eluajal ostu-müügi lepinguga,“ tõdes Pärtel.

Sel juhul tekib kinnisvara saajal küll müüja suhtes võlakohustus, kuid Pärteli sõnul on see parem variant, kui pärandatud kinnisvara pealt tulumaksu maksta. „Müüja, kes oleks Sulle kinnisvara pärandanud, võib nüüd pärandada Sulle hoopis selle ostu-müügilepingust tuleneva võla ja see on maksuvaba,“ andis ekspert näpunäiteid, kuidas maksustamist vältida.

Lisaks tasub teada, et füüsiline isik saab oma ettevõttele kinnisvara müüa ainult kas turuhinnaga või odavamalt, vastasel juhul rakendub erisoodustusmaks. „Kui korter müüa ettevõttele kallimalt, kui see tegelikult väärt on, siis seda võetakse sisuliselt endale palga maksmisena ja turuhinda ületavalt summalt tuleb tasuda erisoodustusmaks,“ rääkis Pärtel.

Erandiks kodu müük

Tulumaksuvabastust kinnisvaramüügist on võimalik saada vaid juhul, kui müüakse oma kodu. „Tegemist on kõige lihtsama võimalusega teenida suur summa maksuvabalt,“ kinnitas Pärtel. Kinnisvaratehingu saab kodu müügina teostada aga vaid korra kahe aasta jooksul ning selleks peab olema Eesti maksuresident. „Kui töötad Soomes, siis maksuvabalt oma kodu müüa võimalik ei ole, seega soovitan kõik tehingud enne maksuresidentsuse vahetamist alati ära teha,“ märkis ekspert.

Peeter Pärtel

  Kui hinnad kukuvad, soovitakse tavaliselt oma pind kuni väärtuse taastumiseni üürile anda, siis aga kaob ka müües maksuvabastus, sest viimane kasutaja peab olema müüja.

Lisaks eeldab kinnisvara müük koduna, et müüja oleks tehinguobjektil vahetult enne lepingu allkirjastamist ka elanud. „Seejuures tuleb tähele panna, et sissekirjutus ei muuda korterit või maja eluasemeks, maksuamet vaatab tõendeid kogumina ning kontrollimise eesmärgil võidakse küsitleda nii naabreid kui ka paluda väljavõtteid andmetest, kuhu saadab teile posti näiteks pank,“ selgitas Pärtel. „Üks viis oma pinnal elamist tõestada on korraldada selline pidu, et naabrid kutsuvad politsei ja see teeb protokolli, siis ei saa keegi öelda, et Sinust polnud märkigi,“ naljatles Pärtel.

Sees elamise nõuet tuleb Pärteli sõnul eriti tähelepanelikult jälgida langeva turu olukorras. „Kui hinnad kukuvad, soovitakse tavaliselt oma pind kuni väärtuse taastumiseni üürile anda, siis aga kaob ka müües maksuvabastus, sest viimane kasutaja peab olema müüja,“ ütles Pärtel.

Igasuguste tehingute maksustamiseks ning maksuvabastuse õiguse kontrollimiseks on riigil aga järjest paremad hoovad. „Maksuamet koondab kõik avalikud müügikuulutused ühtsesse andmebaasi ja saab seeläbi omanikumuutustes jälge ajada,“ teadis tähelepanelik kuulaja kinnisvarakoolitusel saalist täiendada. „Maksuametil on info võimalik kätte saada isegi siis, kui tehing toimub sularahas,“ lisas ta.

Ettevõttel võib lisanduda käibemaks

Kui kinnisvara müüja on juriidiline isik, siis üldjuhul eluruumide puhul müügisummale käibemaksu käibemaksu seaduse mõttes ei tohi lisada. Erandiks on aga uue või oluliselt parendatud kinnisvara müük. „Sel juhul tuleb käibemaks 20 protsendi ulatuses lisada ning arvestada, et oluliselt parendatud kinnisvarana arvestatakse seda, kui renoveerimiskulud on 110 protsenti või rohkem ostuhinnast,“ selgitas Pärtel. "Juriidiline isik peab millegi üürile võtmisel ka füüsilise isiku tulumaksu kinni pidama, kuid maksu tasujaks on mõlemal juhul füüsiline isik," lisas Pärtel.

20protsenti peavad üürilt tulumaksu tasuma nii füüsiline kui ka juriidiline isik, kuid seejuures on võimalik maksustamisele kuuluvast kasumist maha arvata viiendik.

Samuti tuleb käibemaks lisada kruntide müügile, mis pole ehitusregistrisse eluruumina kantud. „Kui tegemist pole eluruumiga, kuid tegu on krundiga, kuhu on midagi peale ehitatud, siis üldjuhul ei tohi neile käibemaksu lisada, küll aga võib maksu- ja tolliametit teavitada, et hakkad käibemaksu lisama, seejuures tuleb aga arvestada, et pärast teavitust tuleb käibemaksu ka 2 aasta jooksul küsida,“ viitas Pärtel sellele, et tehingut pole ilma käibemaksuta kahe aasta jooksul enam võimalik sooritada ning käibemaksu küsimine kehtib sel juhul ka külaliskorteri väljaüürimise puhul. "Külaliskorter on äriruum, ehk hotelliga samaväärne," täpsustas ekspert.

Käibemaksu lisamine tähendab aga seda, et müüdav objekt muutub eraisiku jaoks selle võrra kallimaks ning ruumide müümine keerulisemaks. Kui aga ostjaks on ettevõte, saab see selle maksu- ja tolliametilt tagasi küsida.

Lisaks tasub teada, et ettevõte saab endaga seotud füüsilisele isikule kinnisvara müüa ainult kas turuhinnaga või kallimalt, vastasel juhul rakendub erisoodustusmaks. Sama kehtib ka siis, kui ettevõte võtab füüsiliselt isikult korteri kasutusse, teeb parendused ja hiljem üüritakse see välja. „Kui üürileping on lühem kui 10 aastat, toimub lepingu lõppedes maksustamine, sest füüsiline isik sai parendatud asja tagasi,“ arvas Pärtel. "Kasutan analoogi käibemaksu amortiseerumise perioodist, kuid kuna tulumaks ja käibemaks on erinevad asjad ja viimase puhul pole kindlat perioodi paika pandud, siis hinnatakse vaidluse tekkimisel tõendeid taaskord kogumis - palju sõltub sellest, mis ajal remont tehti," lisas ta.

Üüriäri ja maksud

Pindade väljaüürimiselt peab füüsiline isik tasuma tulumaksu. Seda 20 protsenti üürilt, kuid seejuures on võimalik maksustamisele kuuluvast kasumist maha arvata viiendik. Näiteks kui investor peaks 10 000 euro pealt maksma 2000 eurot tulumaksu, siis saab ta sellest maha arvata veel 400 eurot ning maksab oma passiivse tulu pealt maksudeks 1600 eurot. Seejuures puudub aga kulude tõendamise vajadus.

„Tuleb arvestada, et kui üürnik tasub remondifondi, siis ka see loetakse üürituluks,“ märkis Pärtel. „Seetõttu on kasulikum üüriäri ajada ettevõtte alt, sest sel juhul ei loeta vara säilitamisega seotud kulusid tuluks,“ ütles ekspert.

Käibemaksukohuslasest ettevõte, kes ostab endale äritegevuseks ehitusregistrisse eluruumidena kantud pinna, võiks Maksumaksjate Liidu meelest käibemaksu tagasi küsida. "Maksu- ja tolliamet arvab aga Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumist pärit juhendi taustal, et seda ei või tagasi küsida - ehk siin on vaidluse koht ja kaks erinevat arvamust," selgitas Pärtel.

Peamiseks motivaatoriks üüritulule käibemaks otsa lisada, on Pärteli arvates see, et nii on võimalik seda ka kõikidelt kulutustelt tagasi küsida. „Kui üürid käibemaksuvabalt, siis ei saa käibemaksu tagasi küsimisel arvestada üürimisega seotud kulusid, ehk näiteks autoga objektile sõitmist,“ tõi ta näite.

Kuidas maksude maksmist edasi lükata?

Võlaõiguslik müük ja valduse üleandmine. Võimalus investorile lükata edasi maksude maksmine juhul, kui ta saab oma korteri ettevõtte kaudu väljaüürimisest tulu:

1. Sõlmitakse eelleping, kus korteri valdus läheb eraisikult firmale, kuid ostu-müügi tehingu sõlmimiseni jääb omanikuks eraisik.

2. Ostu-müügi tehingu aeg notaris lepitakse aga kokku alles mitmekümne aasta pärast, kui tehingusumma on eraisikule tasutud. Seega on tekkinud olukord, kus ettevõte valdab korterit, kuid omanik on eraisik.

3. Nüüd on võimalik eraisikul võtta maksuvabalt ettevõttest välja igakuiselt maksuvaba üüritulu – juriidilises mõttes maksab ettevõte eraisikule lihtsalt osade kaupa korteri omandamiseks kulunud summat ehk tasub korteri eest.

4. Eraisik saab ettevõttest maksuvabalt tulu võtta täpselt nii kaua, kuni see ületab summat, millega ta korteri ostis – maksuametil pole midagi maksustada, sest tulu ei ole teenitud.

5. Probleem: korteris juhtuvate õnnetuste ja probleemide eest vastutab eraisik, sest omandus pole üle läinud.

6. Probleem: skeem on küll seaduste kohaselt võimalik, kuid pole Pärteli sõnul kohtuastmetes läbi vaieldud – seega võib vaidluste tekkimisel vaja lõpliku tõlgenduse saamiseks vaja minna kohut ja head maksuadvokaati.

Allikas: 12. kinnisvarakoolitus investoritele, korraldaja Fast Track Education.

Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Loe lähemalt