Kes ei riski, see tootlust ei näe

Crowdestate'i tegevjuht Loit Linnupõld.  Foto: Andres Haabu
Indrek Mäe • 13 detsember 2016

Kinnisvaralaene vahendav ühisrahastusplatvorm Crowdestate pakub investeerimiseks erineva riskiastmega projekte, tootlus sõltub suuresti sellest, kui suuri garantiisid ning likviidsust investor ootab.

„Meie juures sõltub tootlus konkreetsest projektist ning kapitalikihist, mida ettevõtja Crowdestate’i kaudu kaasab,“ selgitas Crowdestate’i tegevjuht Loit Linnupõld. „Hüpoteegiga tagatud madalama riskiga laenud toovad 10-11protsendilise tootluse, samas kõige riskantsemad ja agressiivsema tootlusega projektid jäävad aastas 48 protsendi kanti, mõistlik oleks aga täna oodata sellist 15-25protsendilist tootlust,“ lisas Linnupõld.

Crowdestate’il on praegu umbes 11 000 investorit, nii Eestist, Uus-Meremaalt, Filipiinidelt kui Alaskalt. „Oleme läbi viinud 23 projekti, millest edukalt, koos oodatud tootlusega, on lõppenud kaheksa,“ ütles pangandussektori töökogemusega Linnupõld. „Lisaks võimaldame investeerida teenustasuta ning kulud katab rahakaasaja,“ lisas ta.

Linnupõld leiab, et Crowdestate’i kaudu investeeritakse eelkõige seetõttu, et inimeste lemmikvaraklass on kinnisvara ning ühisrahastus muudab selle kättesaadavaks ka nendele, kellele see muidu tabamatuks jääks. „Teeme selle kättesaadavaks kõigile, kes on nõus vähemalt 100 euroga panustama,“ märkis Linnupõld. „Lisaks lahendame arendajate rahastamisprobleeme, mis tekivad üha karmistuva laenumaastiku tõttu – pangad teatud sektorisse laene anda ei taha, enamik panku ei rahasta elukondliku kinnisvara projekte,“ nentis ta.

Vaidlustes toetab investorit

Võimalike riskide ja probleemide ning vaidluste korral võib Linnupõllu kinnitusel alati kindel olla, et Crowdestate asub investori poolele. „Ütleme selle alati ka lepingut sõlmides välja ning raha kaasav arendaja peab sellega algusest peale arvestama,“ märkis Linnupõld.

Selleks, et riskid investori jaoks miinimumini viia, peab rahakaasaja Crowdestate’is täitma 13leheküljelise küsimustiku, mis võimaldab tema projekti eri nurkade alt hinnata. „Vaatame selle sobivust turule, finantsolukorda, tehnilisi aspekte, hinnastatust ja ka arendaja tausta,“ tutvustas Linnupõld hindamiskriteeriume. „Sõel on tihe – oleme läbi vaadanud üle 400 projekti, kuid raha pääses kaasama vaid 23,“ lisas ta.

Investor saab Linnupõllu sõnul aga ka riski hajutada, näiteks portfelli hajutades. „Kindlasti ei tohiks kinnisvara olla ainuke portfellis sisalduv varaklass,“ sõnas ta. „Yale’i reegel ütleb, et kinnisvara osakaal võiks olla umbes 20-40 protsenti portfellist,“ nentis Linnupõld.

Crowdestate lisab omalt poolt igale projektile riskistsenaariumi ning osad rahakaasamised tagatakse ka hüpoteegiga. „Rohkem me garantiisid anda ei saa, sest seadus seda ei võimalda,“ rääkis Linnupõld.

Bürokraatia vähendab likviidsust

Keskmise raha kaasava arendusprojekti kestvuseks on Linnupõllu sõnul kaks aastat ning pikk periood tuleneb peamiselt bürokraatiast. „Ehituslubade menetlemine on Tallinnas väga pikk protsess,“ selgitas ta. „Eelmine aasta muudeti seadusi ja Tallinnas on praegu ka vähem menetlejaid – enam ei jõuta ehituslubade taotlusi selle ajaga läbi vaadata, nagu paar aastat tagasi,“ tõdes Linnupõld.

Ehituslubade aeglane menetlemine on ka põhjus, miks mõne projekti tarbeks antud laenu tähtaeg võib üle minna. „Eks edaspidi üritame sellega laenutähtaegade määramisel arvestada,“ kinnitas Linnupõld.

Samuti peavad Crowdestate’i investorid arvestama, et saavad oma raha tagasi alles projekti lõppedes. „Täna sellist kauplemist, et poole projekti pealt saaks lahkuda, veel ei ole,“ ütles Linnupõld. „Küll aga liigume sinnapoole, et investorid saaks oma osa osta, müüa ja vahetada,“ lubas ta.

Lisaks aitab liigne bürokraatia kaasa kinnisvaramulli tekkimisele. „Ehituslubade aeglase menetluse tõttu on uute eluasemete pakkumine Tallinnas väga tugevas languses – müügis võiks olla 2500-2800 eluaset, kuid viimastel aastatel on see number 1800 peale langenud,“ tõi Linnupõld näite. „Kui arvestada, et Tallinnasse tuleb pidevalt uusi elanikke juurde, võib see kõik kaasa tuua soovimatu hinnatõusu ja mulli suurenemise,“ arvas Linnupõld.

Pankadelt konkurentsi ei karda

Kuigi Swedbank on Linnupõllu kinnitusel öelnud, et ei finantseeri ühisrahastusest isegi osaliselt raha saanud projekte, on Crowdestate’i koostöö pangandussektoriga hea. „Oleme pankadele partner, sest lahendame tegelikult ühiskonnas samasid probleeme,“ ütles Linnupõld. „Üldiselt pankadega probleeme ei ole ja koostöö on väga meeldiv,“ lisas ta.

Elukondliku kinnisvaraturu olukorda peab Linnupõld praegu tervislikuks ega mõista, miks peaks sealse arendustegevuse rahastamist piirama. Kuna pangad on seda tegemas, ongi tema hinnangul Crowdestate’i ülesanne nendest tühjaks jäävat nišši täiendada. „Tallinna eluasemeturg on hea, kõik eraisikud tahavad seetõttu ka raha välja laenata,“ leidis ta. „Tänases olukorras, kus intressid on olematud ning Tallinnasse on selge migratsioon, tunnetame, et elukondlik turg on hea tervise juures,“ ütles ta.

Linnupõld näeb suurimat probleemi arendajatel, kel puudub portfellis oma maa. „Seda on turult juurde osta väga raske ning maa hind on väga kallis,“ nentis ta. „Müüja tahab sageli maa väärtust ja veel ka arenduskasumit – näiteks meie ei julge selliseid projekte rahastada,“ lõpetas ta.

Väljapraagitud projektide põhivead:

1) inimese või ettevõtte taust pole piisav ega tekita usaldusväärsust;

2) taotleja ei suuda Crowdestate'i veenda, et saab projekti vedamisega hakkama;

3) juriidilised kitsaskohad - nt ühes projektis põrkuti seadusest tuleneva nõude vastu, kui kaua peab konkreetsel objektil päevas aknasse päike paistma. Rahastuse sai hoopis teine sarnane projekt, kus selle murega suudeti tegelda;

4) kogu tulu tahetakse endale jätta, samas kui riskid jääksid Crowdestate'ile.

Hetkel kuum