Eesti praktikasse Soome seadused ei sobi

Ei saa öelda, et Eesti kinnisvaraturg toimiks Soome seaduste alusel. Lihtsalt neil on nad olemas, meil esialgu ainult väljakujunenud tavad.

Mõned nendest võivad lääne inimese päris tummaks lüüa -- see juhtub siis, kui maakler, suundudes potentsiaalse ostjaga müüdavat maja vaatama, hakkab alles vastutulijatelt uurima, kus hoone asuma peaks. See on mõistetav juhul, kui objekt on kiirkorras telefoni teel leitud vastavalt ostja soovidele, kuid üldiselt peaks kinnisvarabüroo oma kaupa sama põhjalikult tundma kui autokaupmees autot.

Kui nüüd müüdav vara on üle vaadatud ja ostja langetanud positiivse otsuse, algab maksmise ja vara üleandmise vastutusrikas protsess.

Kui meil on makstava käsiraha suurus tavaliselt 10--20% tehingu hinnast, siis Soomes piirdub see seaduse järgi vaid nelja protsendiga ja on ühesugune nii ostjale kui müüjale. Meil tuleb müüjale teatavasti tagasi maksta kahekordne summa, kui müük jääb ära tema süü tõttu.

Oleme oma büroo praktikas rakendunud süsteemi, kus kogu raha liigub büroo kaudu ja esimene sissemakstav summa on 30% tehingust, sanktsiooniprotsent nii ostja kui müüja jaoks on 20% sissemakstud summast. See võimaldab vältida olukorda, kus müüja, saanud käsiraha kätte, kulutab selle ära ning ei ole võimeline midagi maksma, kui kaubal ilmneb mõni nii suur puudus, mis teeb müügi võimatuks. Siin ongi vajalik kinnisvarabüroo eeltöö, et selgitada välja, kas müüdava vara tarbimisväärtus on tõesti see, mis müüja väidab, ning anda ostjale sellekohane garantii. Näiteks Californias on selleks spetsiaalne teenistus, tellijaks on kinnisvarafirma. Teenistus tõendab ametliku dokumendiga, et maja pole putukate poolt puretud, kommunikatsioonid on korras ja viie aasta pärast ei tehta aia tagant läbi kiirteed. Kui andmed, mis on paberile kirja pandud, osutuvad valeks, kannab firma varalist vastutust.

Soome seaduste järgi tuleb ostjal vähemalt 2% tehingu hinnast kanda müüja nimele panka blokeeritud kontole. Konto avaneb kuu aega pärast eluruumi üleandmist, kui vahepeal pole ilmnenud mingeid puudusi. Juhul kui viga avastatakse enne müüki, on ostjal õigust ostust keelduda, igal juhul on müüja mure viga kõrvaldada.

Meil püütakse reeglina selliseid ebameeldivusi ennetada sel teel, et käiakse tuttava usaldusväärse ehitajaga enne ostu maja või korter üle. On tavaline asi, et kui ostja oli algul positiivse otsuse teinud, siis pärast sellist visiiti on tulemuseks kindel ei.

On küllaltki palju inimesi, kes lasevad endale näidata maju ja kortereid, paluvad kaupa kinni hoida nädala või kuu ja kaovad siis ära või ostavad hoopis mujalt. Tihti ei ole neil veel ülevaatuste käigus endilgi selge, kust tuleb maksmiseks vajalik raha.

Soome seaduse järgi võib «müüja annulleerida tehingu ostja poolt maksega hilinemise korral, kui lepingu rikkumine on oluline. Müüja võib annulleerida tehingu, kui makset ei teostata määratud täiendava makseaja kestel. Müüja ei saa annulleerida lepingut maksja hilinemise tõttu pärast seda, kui aktsiatähed või muud korteri omandi- või haldamisõigust tõendavad dokumendid on üle antud ostjale või pärast seda, kui korter on üle antud ostja haldusse».

Meie olukord on sarnane, kuid mitte kokkulangev: kui notariaalsele müügilepingule on alla kirjutatud, on elamine läinud ja tagasitee on ainult kohtu kaudu, olgu pealegi lepingus kirjas, et raha on maksmata. Taoliste juhtumite vältimiseks oleme rakendanud põhimõtet, et müük toimub alles siis, kui kogu summa on meie büroo valduses. Kui müüja soovib pärast maja võõrandamist veel mõnda aega seal sees elada, oleme selle kestuse määratlenud ettevalmistavas lepingus. Sellega seoses saab müüja viimase osa summast kätte alles pinna üleandmise korral. Hilinemise puhul on sanktsioon 0,25% müügisummast iga üleläinud päeva eest, mis tagastatakse ostjale (näiteks 1,5miljoniline maja 3750 krooni päevas).

Eraldi küsimus on ülean-tava vara koosseis. Inimese aju töötab maksimaalse omakasu põhimõttel ja kui kokku on lepitud, et telefon on kauba sees, siis müüjale tähendab see iseenesest mõistetavalt kontakti seina peal, aga ostjale (samuti iseenesest mõistetavalt) ka telefoniaparaati.

Seetõttu on tulnud hakata viimasel ajal koostama koos ettevalmistavate lepingutega ka detailseid vara nimekirju, mis on elamu või korteri üleandmise alus.

Eestil on vaja hädasti oma seadustikku, mis määraks kinnis- ja vallasvaraga tehtavate tehingute juures ära poolte õigused ja kohustused, andes sel teel ka kinnisvarabüroode tegevusele legaalse aluse.

*Artiklis on kasutatud Soome Kuluttajavirasto materjale.