26 mai 1996

Usaldusväärset statistilist infot jääb puudu

Kinnisvaraalase statistika kogumise ja süstematiseerimisega tegeleb Eestis teatavasti statistikaamet, kes saadab perioodilised aruandevormid kõigile Eestis tegutsevatele notaritele. Statistikaameti andmetel tõendati möödunud aastal notariaalselt 16 616 ehitise ja maatüki ostu-müügilepingut. Neis kajastatud objektide lepingujärgne väärtus oli kokku 2,1 miljardit krooni. Lepingute absoluutarvu osas võib statistikat pidada usaldusväärseks, kuid toodud ostu-müügisumma tõepärasuses on alust kahelda. Kinnisvarafirmade hinnangul on tegelik summa nimetatust 3--4 korda kõrgem.

Et saada ülevaadet kinnisvaramaaklerite poolt vahendatud hoonete ja maa turuhindadest, hindade dünaamikast ning välja selgitada vahendatud tehingute osakaalu kinnisvaraturul, hakati möödunud aasta algusest saatma küsitluslehti kõigisse kinnisvara vahendamisega tegelevatesse firmadesse. Sealjuures selgus paradoksaalne tõsiasi: ka kinnisvarafirmad ise, keda ometigi peaks huvitama tõepärase info saamine, ei täida statistilisi aruandeid.

Kui möödunud aasta IV kvartali kohta esitasid aruanded kõik Eesti notarid, siis kinnisvarafirmadele saadetud küsimustikest laekus vaevalt kolmandik.

Põhjuseks võib tuua motivatsiooni puudumist -- ei anta endale aru olukorra tõsidusest ja tõese info vajalikkusest kinnisvaraturu väljakujunemisel. Andmete perioodiline kogumine eeldab regulaarset tegevust, pahatihti puudub bürool aga tegelike tehingusummade kohta firmasisene arvepidamine.

Millest on tekkinud situatsioon, et tõest infot tehingute hindade kohta on raske saada ning lepingu osapooled soovivad seda pahatihti varjata? Oma roll on siin loomulikult seadusandlusel.

Paaril viimasel aastal on omandireformi käigus tagastatud vara ja erastatud korteri esmamüügist saadud tulu vabastatud tulumaksust tagantjärele järgneva aasta alguses, st tehingu sooritajad arvestasid asjaoluga, et saadud tulu võidakse ka tulumaksust mitte vabastada. Müüja seisukohalt on soov 26protsendilist tulumaksu mitte maksta täiesti mõistetav. Samuti on selge, miks mõnedki kinnisvara ostjad ei taha näidata tegelikku tehingu hinda -- tulu, mille eest nad kinnisvara soetavad, on deklareerimata. Müüjagi on huvitatud, et tasutakse sularahas, mida saab deklareerimata jätta.

Statistilise info põud tegelike tehinguhindade kohta teeb keeruliseks kinnisvara hindamise, arendusprojektide planeerimise ja finantseerimise. Kui aktsiaseltsi moodustamisel tasutakse aktsiate eest mitterahalise sissemaksega, näiteks ehitisega, tellitakse kinnisvarafirmast vara väärtuse kohta eksperthinnang. Kuna sarnaste parameetritega ehitiste müügil puudub käepärane info võrreldavate tehingute kohta, peavad hindamiseksperdid andma hinnangu oma kogemustele tuginedes ning büroost ja koostööpartneritelt saadud info alusel.

Eraisikute laenuvõimaluste avardumise ja soodsamate laenutingimuste tekkimisega on täna laialt levinud ka kinnisvara hindamine pangalaenu tagatisena.

Siin tekivad sageli vaidlused kinnisvara võimaliku hinna kohta. Kliendi arvates on tema vara hind kõrgem, hindamiseksperdi meelest madalam. Mõlemal poolel on aga raske oma arvamust kaitsta, sest usaldusväärseid andmeid pole võtta.

Tõepärase, korrektse statistilise info olemasolu on oluline ka kinnisvara arendusprojektide elluviimisel. Kui kavatsetakse hoonestada mingit elamurajooni või ehitada büroohoonet, tekib kohe küsimus, milline on turul tegelik nõudlus. Kõik tänased väited põhinevad valdavalt oletustel ja prognoosidel.

Rääkides ridaelamutest või eramajadest, mis on hetkel kinnisvaraturul kuumim teema (Tiskre, Lahekalda, Rae vald jm), kerkib üles sama probleem. Uusi ehitusprojekte tuleb aina juurde. Pankadel ja investoritel, kes selliseid arendusprojekte rahastada võiksid, on raske otsustada, kas ja millises mahus neid projekte krediteerida.

Aja jooksul muutub statistika loomulikult usaldusväärsemaks ja järjest enam hakatakse tehinguid registreerima nende tegelike hin-dadega.

Tulumaksuseaduse parandus, mis vabastab tagastatud või erastatud vara esmamüügist saadava tulu 1996. aastal tulumaksust, on soodustavaks teguriks tõeste tehinguhindade fikseerimisel. Tänu soodsate laenuvõimaluste tekkimisele kasutab 20--30% kinnisvara ostjatest pangalaenu. Kuna raha pärineb legaalsest allikast, kaob ka vajadus varjata tehingu hinda.

Hetkel kuum